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入居者様の死について

大黒天人さん_画像 第22話

今回は不動産賃貸業を行っていると必ず直面する「 入居者様の死 」についてお話したいと思います。

大家である以上、「 入居者様の死 」とは無縁ではありません。私は幸いなことに、自殺や事件に遭遇したことはありませんが、他人事ではないといつも思っています。

ところで、告知義務に関して、次のような判例があったと聞きました。

ある地域で凄惨な殺人事件がありました。その後、事件のことを知らずにその土地を購入した買主が、告知義務を果たさなかった事は違法だとして、土地の売買無効を求めました。

古い事件でしたが、有名な事件だったので、近所の人も覚えていました。そのため、告知義務を履行しなかった不動産業者・売主が悪いとして、「 売買契約の無効 」と「 かかった全ての費用を返還 」すべきという判決が出されました。

通常は、そんなに長い間、告知義務は発生しないので、この件は特殊だと思います。逆に考えれば、告知義務に関しては年数だけでなく、個別の事情によって異なるので、売る時も買う時も注意が必要ということです。

ただ、そうはいっても、告知義務に関しては明確な基準( =法律の明文化 )がないため、客付け業者さんによって対応がまちまちというのも事実です。

中には、自分自身で借り上げて、時間を置いてから、告知せずに貸し出すという大家さんもいると聞きます。告知義務が発生して家賃がダウンすることを防ぐために、身体を張っているということなのでしょう。

個人的には、自然死や病死の場合、告知義務はないと考えています( それを言い始めると、過去にその土地で一切死人がなかったという状態を証明しないといけなくなります )。

そして今後、自殺や他殺を起こさないためには、入居者の審査をこれまで同様にきちんと行っていこうと思っています( 基本的に全員、顔を見てから入居してもらうか決めています )。

ところで、みなさんも知っていると思いますが、事故物件の情報ばかりを集めたサイトがあります。このサイトは、事故物件の情報を継続的に表示しており、それを「 入居者保護のため 」と考えているようです。

しかし、サイトがある限り、ずっと事故物件として掲載されることについて、疑問を持つ大家は多いと思います。掲載の基準がはっきりしていないことも、腑に落ちない理由です。

少し話がずれますが、私はこのサイトの存在を知ったとき、「 入居者保護というのなら、大家も保護してほしいものだ。誰か、『 不良入居者データベース 』を作ってくれないだろうか 」と本気で思いました。

個人情報や人権もあるので簡単ではないと思いますが、この情報を共有することで、不良内見者の入居希望を防止できれば、大家は様々なリスクを排除できるようになります。

「 借地借家法 」で保護されていることを盾にとり、家賃を滞納したり、近隣住民に迷惑をかけたりする入居者は後を絶ちません。彼らの横暴を許すことは、マジメに暮らしている他の入居者さんの生活を脅かすことになります。

「 入居者は弱者 」であるという前提を、「 不良入居者 」にまで広げるのは不公平であると私は常々感じています。( 食い逃げは犯罪なのに、家賃滞納は犯罪ではないのはおかしい、と感じている大家さんは多いと思います )。

私は過去には脅迫めいたことを言われたこともあります。そのような入居者を守る必要があるのかどうか、甚だ疑問です。

逆に、優良入居者ばかりを紹介するサイトがあって、その人たちに対しては初期費用の軽減や家賃の減額等の特典を付ける、というような考え方も面白いと思います。

きっと、不動産業者はすでにこのようなデータベースを持っているのだと思います。しかし、それを連携できるシステムはありません。( 法律的にも難しいのでしょう )。

私個人は、入居者様のデータベースを作っています。そのデータベースを使い、過去に家賃滞納した入居者さんが別の地域のアパートに申し込んできたことを発見し、確保して、滞納家賃を回収したこともあります。

ですので、ある程度の規模の物件を持つ大家さんには、独自のデータベースを作ることをおすすめします。入居者に物件を選ぶ権利があるのですから、大家にもあってしかるべきです。

ただ、どんな入居者さんでも、亡くなったときくとやはり寂しい気がします。

「 人生の最期にオレのアパートに住んでくれていたのか 」と思うと、「 大家としての務めはきちんと果たせていただろうか・・・ 」と急にしんみりする自分がいます。

「 袖振り合うも多生の縁 」

といいます。大家と入居者になるからには、きっと何か、ご縁があったのでしょう。それは、不良入居者も例外ではなく、彼らとの出会いを通じて自分も何か、学ぶことがあったのかもしれない・・・と考えることもあります。

うまくまとまりませんが、大家という仕事をする以上、入居者さんの死は切り離せないものであり、「 命 」に密接に関係した仕事をしているという自覚を持って、これからもがんばっていこうと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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