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常時満室は最良ではない。満室のリスクとその対策。

大黒天人さん_画像 第9話

不動産投資やアパート経営をされている方に、「 一番いい状態 」とはどんなものかと尋ねると、「 常時満室 」という答えがかえってきます。私も過去には、満室状態が一番いいと思っていました。

しかし、最近はそれが「 正解 」ともいえない、と感じることがあります。「 満室 」という響きは確かに良い物ですし、私も好きです。しかし、長く物件を運営している中で、「 常時満室 」には隠れたリスクがある、とわかってきたからです。

不動産投資の投資方法としては「 賃貸 」「 売買 」の2種類があり、さらに「 住居系 」「 テナント系 」「 店舗系 」「 駐車場 」「 借地 」等の様々なジャンルの組み合わせがあります。

これは「 賃貸 」の話ですが、客付け担当者はお客様( 入居者 )に申し込みをもらうのが仕事です。ですから、お客さんに紹介する物件を探すために、物確( 物件確認 )を良くします。

物確というのは、営業マンが「 ○○不動産ですが、A町のアパートに、空室はございますか? 」と、管理会社やオーナーのところに、電話をかけてくるやり方が主流です。

ここにポイントがあります。彼らが物確をする際に、半年で3回以上確認して空き室がない場合、そのアパートなりマンションは、「 決める物=決め物件 」リストから除外されてしまうのです。

そうなると、空室が出たときがやっかいです。「 あの物件の大家さん(Aさん)は好きだけど、いつも空き室がないから、電話しても無駄だろう・・・ 」という心理が働いて、物件確認をしてもらえなくなるのです。

逆に、ときどき空室があるような大家さんのところには、「 あの物件の大家さん( Bさん )は、結構、空きがあるし、プッシュすれば広告料をUPしてくれるかもしれない 」という心理が働き、電話をかけたくなるというわけです。

その結果、いつも満室というAさんの物件は、空きが出たとしても、営業マンのアンテナに引っかからないままスルーされ、Bさんの物件の方に決められてしまう可能性が高くなるのです。

先日、テレビを見ていたら、コインパーキングの会社の社長さんが、「 常時満車はダメで、最低1台から収容台数の10%以内での空車状態が一番経営的に良い状態 」と話していました。

この理由も上記のものと同じで、駐車場が常に満車の状態だと、駐車場を探す人が見にこなくなって、情勢が変わった場合に、経営に支障がでるということでした。逆に、いつも1台くらい( 10%以内 )空いていると、「 もしかすると停められるかもしれない 」と思い、探してもらいやすいのだそうです。

このコメントを聞いて、コインパーキングも駐車場経営も住居系の建物経営も、肝の部分は同じなんだなと思いました。

「 いやいや、それでもやっぱり満室がいいでしょう 」という声が聞こえてきそうです。確かに、満室は理想的です。ただ、満室大家さんは、上記のようなリスクがある、ということも知っておかなければいけないと思うのです。

賃貸経営は、何があるかわかりません。今は満室でも、あるとき急に、空室が増えることもありえます。さて、先ほどの例のように「 空室があるのに、ないと思われてスルーされる 」ことを防ぐには、どうしたらいいでしょうか? 

ワタシは、満室になってからも客付け業者さんへのフォローは欠かさない、という意識を持つことが大切だと思っています( もちろん、こういったフォローの費用は経費で落ちます )。

ですので、客付け業者さんへの電話連絡は定期的にしています( もちろん、満室になっても行っています。ただし、繁忙期は仕事の邪魔をしないようにタイミングに気をつけて )。

満室時にどんな電話をするかというと、例えば、県外に出張した場合はお土産を持っていくためのアポイント、そうでない場合、簡単に済ませる場合は、物件周辺の内見希望者の希望内容のヒヤリングなどを行っています。

聞きたいことはたくさんありますが、基本的に電話時間は1回につき5分以内で済ませます。相手は業務中です。長話は営業マンの評価を下げる原因になりかねないので、5分以内で済ませられる内容にしたほうがBETTERです。

また、物件を売却する場合には、事情が違ってきます。常時満室にできるノウハウがあるなら、売却開始の半年前から満室にしておくことで、指値交渉を防止する効果が期待できます。

ワタシも、過去に個人の方に売却していた頃は、物件を満室にしてそのノウハウも含めて割高な値段で売却交渉を成立させていました。まとめると、物件の運営中は数%の空室を維持して、売却時には満室にするのが理想的ということです。

今回のお話は、私が実際に客付け担当者さん等から聞いた話です。また、私の経験や周辺のヒヤリングなども根拠とさせていただきました。地域性などもあるかと思いますので、私の私見と承知の上で、参考にして頂ければ幸いです。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

大黒天人さん(だいこくてんじん)

daikokusan

専業大家
岡山県在住
ブログ「大黒天人の不動産投資通信」

■ 経歴

□1977年生まれ

□1996年
当時ブームだった「たまごっち」を売って大金を手にする

□1998年
全額自己資金で神戸に2棟で8,000万円のアパートを買う
売主の大地主の会社を手伝いながら不動産投資の経験を積む

□2005年
大家業だけでは寂しいと思い、地元の企業に就職する

□2010年
ITエンジニアとして働いていた会社を退社、専業大家となる

■ 所有物件

戸建て 65棟
集合住宅 120室
テナントビル18室
駐車場 80台
未計画用地 2筆

※愛知県内の2DK×4棟が加わる予定

■ 心に残る師匠の教え5つ

1、自分でできないことはするな。

2、不動産所得は決して不労所得ではない。不動産所得=多能所得である。

3、平凡の皮をかぶった非凡であれ。

4、法律は弱い人間の味方をするのではなく、知っている人間の味方をする。そしてそれは、裁判でも同様である。

5、不動産投資の基本は、いかに物を安く購入して(仕込んで)高く売る(売却)ができるかによる。
そして、交渉事は三方良し(売主・買主・世間(業者・入居者))であること。
自分だけいいと思う人はすべからく失敗する。

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