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【新連載】管理会社の裏切り。不信感からスタートした私の不動産投資

DX@母ちゃんさん_画像 第1話

初めまして。兵庫県でリノベーション不動産投資をメインに不動産業をしておりますDX@母ちゃんと申します。今月より健美家さんのコラムを書かせていただく事になりました。どうぞ宜しくお願い致します。

自己紹介は大まかに大家列伝に書かれていますが、今日はもう少し詳しく、不動産投資を始めたきっかけなどもお伝えしたいと思います。

参照:リノベ大好き。雑食投資で家賃年収約9,000万円の「 DX@母ちゃん 」さん

■ 母から木造アパートを相続してオーナーに

ワタシは生まれも育ちも兵庫県です。家庭では育ち盛りの男子2人の母親でもあります。地元の学校を卒業し、20代はサラリーマンをしていました。営業職として深夜遅くまで残業の毎日です。

実家は商売をしていましたが、ある時、母が病気になった事で実家の家業を手伝う為に会社を辞めました。とっても悲しかったです。辛い事も沢山あったけど、基本的にワタシは仕事が好きなんだと思います。

でも、それから入った実家の商売の世界は見た事もない、もっと楽しく面白い世界でした。商売の世界で色んな人と出会い、取引先の社長様にもとても可愛がってもらいました。

自分でやればやる程、業績が伸びる事業経営にすっかり魅了されてしまいました。そして、平成19年に闘病中だった母が亡くなり、平成20年に相続で母の所有していた木造アパートを1棟相続しました。

当時で築10年ほどの木造2階建て、2DKが6戸しかない小さなアパートです。


母から相続した1棟目アパート

このアパートを相続した所から、ワタシの不動産人生が始まりました。新築で建てた当時、母はよく、「 自分で住みたいと思える物件でなければ、他の人が入居してくれるなんて思えない 」と言っていました。

そんな母がこだわって作ったアパートです。ハウスメーカーで建てる事を検討していた時期もありましたが、結局、こだわりが強かった母の希望を通すために、地元の大工さんに建てて貰いました。

■ 数百万円の家賃を使い込んだ管理会社

アパートを相続するまでは、全く不動産に関わっておらず、母からも「 私に何かあっても管理会社さんに任せておけば大丈夫だから 」と言われていたため、安心していました。

しかし、安心できない事態が起こりました。相続が発生し、私が物件を取得してすぐに、 管理会社より集金家賃が入金されなくなったのです。なぜ入金がないのか意味が分かりませんでした。

当時の管理会社の社長が説明に来たので話を聞くと、「 リーマンショック直後で業績が悪くなった管理会社が、運転資金に使い込んでしまった 」という話でした。

トータルで数百万円の家賃の支払いを( 入居者ではなく、管理会社から )滞納されることになり、新米大家である私は、不安ながらも自主管理に切り替えざるを得なくなりました。

その後も管理会社は入居者から預かった家賃を支払うことをせず、裁判でも確定判決をもらったものの、いまだ回収は進んでいません。管理会社社長も行方知れずです。

このことがあり、管理会社( 不動産業者 )=ブラックというイメージが付きました。不信感一杯で大家業をスタートしたことになります。

■ 家賃5万円の部屋に150万円のリフォーム費用

自主管理に切り替えた時は、6戸中半分が空室でした。そこで、駅前の不動産会社さんへ、「 この物件の入居者を募集して欲しい 」とお願いに行きました。

すると、その会社で、「 少しリフォームした方が良い 」とアドバイスを受けました。築10年目位でそういう時期かなと思い、リフォームの見積依頼をお願いしました。

当時、実家の商売を手伝っていたワタシは、相見積りを取ると言うのは当たり前のことでした。商売は競争が原理原則だと考えているからです。

相見積もりを取り比べて見ると、家賃5万円程の1部屋に、不動産会社さんからは約150万円、工事業者さんからは同じ見積りで約60万円の金額が返って来ました。

これにはビックリ! 同じ内容の工事見積でここまで差があるのだと愕然とし、これは真剣に自分も不動産の事について勉強しなくては、いい様にされてしまうと不動産の勉強を始めました。


相続したハイツで空室対策に照明器具を取付けた部屋

■ 今では年に数棟を再生するリノベーション大家に

その時、見積りをくれた工事業者さんとは今でもお付き合いがあります。ワタシがラッキーだったのは、この工事業者さんと出会えた事、これから様々な物件を取得してはこの業者さんと一緒にリノベーション物件を作り上げて行く事になります。

物件を再生させると言う事は、山登りに似ていて最初はゴール( 山頂 )が見えません。何をすれば良いのか、当時は右も左も分からず、手探り状態でのスタートととなりました。

ところが、何棟もこなして行く内にやるべきことがわかってきて、今では年に数棟をリノベーション・再生しています。一棟だけだった物件も増え、気づけば家賃収入は約9,000万円になっていました。

スタートは最悪でしたが、ワタシは不動産の仕事が大好きになっていたのです。ゴールした時の達成感! 満室で稼働し始めた時の満足度! 登る山が大きければ大きい程、負けるもんか! という気持ちになります。

物件価格が高い今、中古物件の再生は事業としても魅力があります。1棟物件のリノベーション再生を行うにはエリア、立地、物件の選定、最初の建物の不具合、その他建物に関する色んな知識が必要になります。

その辺りの事も、今後のコラムでご紹介して行こうと思います。

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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