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築50年超の「倒壊の恐れあり」物件を再生⇒満室⇒売却した8号物件

DX@母ちゃんさん_画像 第10話

こんにちは、DX@母ちゃんです。
さて今回は、築50年初めて耐震改修工事を行った1棟リノベーション、8号物件のお話です。

この物件はずっと売れ残っていた物件でした。神戸市内ではあるものの、すぐ後ろが山! というような場所にあり、築年数も古かったので、敬遠されたのでしょう。

後ろの山からはサルやイノシシも出るという話でした。神戸の事を知らない方は、「 こんな場所で賃貸の客付け出来るの!? 」と大抵驚かれます。

しかし、ここは神戸。平坦な土地に住む方からは想像も付かないような急な坂道の上に物件があったり、バスでしか交通手段がない場所にも人気の賃貸物件があったりします。神戸に住む人はあまり坂道を気にしないのです。

また、平坦な土地が少なく、駐車場代が異様に高いため、車を所有していない人も多くいます。そのため、駐車場よりも、駐輪場やバイク置き場があるかの方が、入居付けには重要になります。

■ 耐震診断の結果は「 倒壊の恐れあり 」

さて、既存物件のスペックですが、築50年の木造2階建てで、1階部分はオーナーさんが住んでおられる全室が繋がった巨大空間、2階部分は5室の賃貸部屋があるという造りでした。

ビックリしたのが、売主さんが事前に診断しておられた簡易耐震診断で、「 倒壊の恐れあり 」という診断結果が出ていたことです。

正直とてもハードルが高い! と感じましたが、雰囲気のある建物や、物件ベランダから見える景観がとてもステキで、手を入れてやれば生まれ変わると確信しました。


2階ベランダから見た神戸の街並み(お隣の屋根が全部見える高い場所にベランダがあるのです)

物件自体は築古過ぎて融資が付きません。その為、建物自体は現金で購入して、リフォーム資金は融資を使うことにしました。取得してすぐに耐震診断を受けて、次に耐震補強設計を依頼、その間にリフォーム見積をお願いし、融資付けに奔走するという流れです。

すると、リフォームの融資をお願いした銀行さんから、「 耐震補強工事を行うなら、物件取得価格分も少しは出せますよ 」と逆に提案を受けました。とてもありがたいお話でした(^^)

■ 耐震補強工事とリノベーション

物件プランを外観から内装まで全てイチから作り上げたのは、この物件が最初です。外観プランはカラーを決めて、仕上げ材を選定し、当時知り合いになった建築パース作成の業者さんへ依頼しました。

自分の頭の中だけでイメージがあっても、そのイメージを口で伝えるのは難しいと、今までの経験から分かっていました。建築パースを作成してもらい、イメージを絵で職人さんに確認して、工事に関わる全員が共有する事で完成パース通りの物件に仕上げる事ができます。

内装は今まで行って来たリノベーションのデザインを応用しました。間取変更の後の室内表面プランでは、全ての部屋のデザインを変えました。そして、工事に入る前に耐震診断を改めて設計士さんへお願いし、耐震補強工事を行いました。



設計図面通り新たに筋交いを入れて、構造壁を作り、耐震金物を入れて行きます。



これらの工事はスケルトンでなければできませんから、このときばかりは全空で良かったと思いました( 笑 )



1階部分は、元オーナー様のご自宅に使用されており、壁を抜いて大空間として使用されていた事で、全く耐震性が足りませんでした。筋交いを入れて構造壁を作り、耐震金物を入れて間仕切りを作り直してもらいました。

■ 2カ月で満室、長期保有後に売却へ

ようやく完成したのは、工事着工から約4カ月が経った頃でした。



共有スペースの床は全てタイルを張り、花壇もカーブを描いて作り直してもらいました。ベンチに使用したのは御影石の上がり框に使用される石材です。知り合いの方に安く分けてもらえることになり、トラックを手配して引取に行きました。



この物件の室内デザインでこだわったのは、全て輸入建具を使用する事でした。建具で国産既製品( メーカー建具 )は全く使用していません。



この小さな洗面所の灯り取りの窓は、元々物件に付いていた古いガラスを再利用して使用しています。とても可愛くて気に入ってました。



浴室は小さいながら全てユニットバスに入れ替えました。



この頃から洗面台はシャンプードレッサータイプをあまり使わなくなりました。画一的な洗面台がどこにでもある様に思えて、使用してません。



もちろん室内のデザインは10室全て違います。

全部空室の物件をイチからリノベーションしたのは初めてで、本当にこの物件が満室になるのかどうか、とても怖かったのを覚えています( 笑 )。しかし、実際には10室が2カ月程で満室になり、とても驚きました。

当初ちょっとビビっていたので、募集賃料が安過ぎたのでしょうね(^^;)。そこで、空室が出る度に少しづつ賃料を値上げして行き、最終的には募集開始時より15%程高く貸すことができました。

この物件は長期保有後、売却に至っています。キチンと大規模改修工事をかけて、耐震補強工事までおこなった物件ですので、法定対応年数など関係なく、金融機関も評価して下さいました。

ちなみに買主さんとの決済は地銀さんでした。信金でも信組でもクレジットでもなく地銀さんです。正直、この事を聞いた時はビックリしました。築50年超ですから( 苦笑 )。

生みの苦しみを味わったお陰で、運営は非常に楽な物件でした。保有期間中は長期空室が一度もなく、入居者との大きなトラブルもありませんでした。

■ 繁忙期には即断即決で満室を目指す

話が前後しますが、当時は空室を埋めていく際、駅近の賃貸仲介店舗へ足を運び、チラシを持って営業に回り、周辺相場の調査と賃料の調整を何度も行いました。

最近は忙し過ぎてあまりやっていなかったのですが、やっぱり賃貸仲介店舗を足で回ることは重要だと感じます。最低でも10店舗、多ければ多いほど良いでしょう。多過ぎて困る事なんてありません。

行く店によって言われる事は違うと思います。彼らの言葉をヒントに経営方針を決めて、実行に移していくのは、物件を運営している大家さんに他なりません。

即決即断できる事も、とても重要です。営業回りをしていて、「 もう3,000円安ければ決められます 」と言われたらその場で「 その金額で構いません 」とお願いしてみるのも良いと思います。

広告料を1カ月でお願いしていたら、「 もう1カ月出します 」と言って相手のやる気を引き出すのも良いでしょう。この繁忙期に空室を決めたいのは、大家さんも仲介営業さんも同じなのです。

ただし、賃貸仲介の営業さんは、「 広告料を貰う事だけしか考えていない 」人も多いことをお忘れなく。不動産営業は決めてナンボの世界です。決めなければ1円も手数料は入って来ません。

また、入居審査の段階で、入居者は必ず精査しなければいけません。言われるがままに誰でも良いからと入居させてしまうと、後でとんでもない事になりかねません。

営業マンの「 とても良いお客さんなんですよ! 」は鵜呑みにはしません。ワタシは基本的に自主管理をしているので、管理の手間暇を考えると、手間が掛かる入居者は避けたいのです。

対業者のプロである管理会社さんを味方につけておくのも一つの方法です。・・・おっと、管理会社さんの話になると長くなりそうなので、この記事はまた次回にしたいと思います。

次回は「 好立地の9号物件 」の登場です。ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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