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郊外型物件を購入する際の注意点。「中途半端な築年数の物件」リフォームでやったこと、やらないこと

DX@母ちゃんさん_画像 第12話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回はリノベーション相談をきっかけに業者さんから購入した10号物件、競売で取得した11号物件について紹介します。どちらも都市型物件ではなく、郊外型物件のお話です。

■ 中途半端な築年数の物件はデザインリフォームで対応

まず、10号物件ですが、最初はリノベーション相談の現地調査で伺いました。その相談を受けた時に、もしかすると売却するかも? と聞き、売却するなら是非お声掛け下さいとお伝えしていました。

現場に行くと、駅からは少し離れていましたが、敷地が広く、駐車場が150%確保出来ている物件でした。建物は、築年数はそんなに古くなく、真新しい訳でもない、当時築23年程経過した物件で、そろそろ大規模改修工事が必要だなと思いました。

駐車場が150%あるのはプラスです。車社会の郊外型物件では、戸数分以上の駐車場は必須。敷地内に駐車場がない場合は、お隣の月極駐車場に空きがあるかどうか、その駐車場の賃料は幾らなのかを調べておくようにしています。

また、外壁塗装が必要かどうかは、外壁を触って手にチョーク( 白い粉 )が付くかどうかがひとつの目安になります。また、外壁クラックが入っているなど、コーキング補修がされていない物件は注意が必要です。過去に外壁経由で水漏れを起こしていた物件を数多く見てきました。

さて、現地調査から数か月後、所有者の方から「 売却したい 」とご連絡をいただき、この物件を購入することになりました。





この物件は、よくある感じの極普通のファミリー物件でした。和室も多く、これと言った特徴が見当たりません。こう言った中途半端な築年数の物件リフォームが一番悩みます(;´∀`)

水回りを変更するのはちょっともったいないけれど、かと言ってこのままじゃ入居が決まらない…。そんな時に一番効果的なのが、表面だけ交換してしまうデザインリフォームです。



同じ和室の写真です。畳を表替えしてクロスを少し印象的なカラークロスに交換しただけですが、部屋の雰囲気がまるで違うのがわかると思います。



この部屋はキッチンを交換しました。同じ位置に配置し、あとは和室と同じくデザインリフォームをしただけです。これをリノベーションと言う方も居ますが、私はリノベーションだとは思いません。あくまでも表面改装だけで、デザインリフォームだと思います。

お部屋探しをする方の中には、「 広さと綺麗さ 」を優先する層が必ず居ます。この物件はその後、相場より少し安めに家賃を設定すると、サクサク決まる優良物件になりました。どのターゲットに合った物件かを意識してリフォームすることで、入居付けがスムーズになります。

■ 買い替え特例を使用した11号物件

続いて11号物件です。こちらは競売物件で、買替特例を使って購入しました。前の年に物件を売却していたので、「 買替特例 」の話を聞いて、「 丁度いいから、この特例を利用しよう! 」と思いました。

( 買替特例:事業用に使用している特定の地域内にある土地建物等( 譲渡資産 )を譲渡して、一定期間内に特定の地域内にある土地建物等の特定の資産( 買換資産 )を取得し、その取得の日から1年以内に買換資産を事業用に供したときは、一定の要件のもと、譲渡益の一部に対する課税を将来に繰り延べることができる )。

こちらも10号物件と同じく郊外型物件です。築10年程とまだ新しく、そんなに手間もかからないと思いました。競売資料には、「 敷地の駐車場を隣地の所有者が勝手に使用している使用貸借 」と書かれていました。

1階にテナント事業者がかなり多く駐車場を使っていたこともあり、既存のままでは、敷地内駐車場が少し足りません。

そこで落札後に隣地所有者の方と話し合いをして、使用貸借になっていた隣地を返してもらう事にしました。この時、境界確定、フェンスの移設、敷地の再整備、駐車場にできやすかった水たまりができないようにする勾配のやり直しも、併せて行いました。



上は丁度工事中の写真です。土のままの部分が返却して貰った土地部分です。雨水の排水溝とマスを移設し、この部分も駐車場として使用できるようにしました。その結果、駐車場が戸数に比べてかなり余裕がある物件となりました。

1店舗+住居15室の物件でしたが、競売落札時には5室が空いていました。5室同時に改修工事を終えて、駐車場代込みの賃料にして募集すると、2カ月程で5室が決まりました。駐車場込にした事で、お手頃感があったからだと思います。



この物件ですが、室内にはあまり手を入れていません。手を入れても入れなくても、そこそこの賃料でしか決まらないからです。



やったことといえば、少しクロスを変えたのと、エアコンを新しく取替えたくらいです。



クロスと床は貼り換えていますが、基本の水回り設備などは何も変更していません。あまり手が掛からない良い子物件です( 笑 )

■ 商業施設の近くの物件は手間がかかりにくい

驚いたのは、この物件を所有してから2年程経過した後に、隣地に巨大なスーパーや薬局等が入った複合型商業施設が出来た事です。

郊外型物件の場合、駅徒歩何分より、敷地内駐車場があるかどうか、スーパーや生活に必要な商業施設が近いかどうかが重要になって来ますので、この事で物件の価値がとても上がったと思います。

こういった商業施設近くの物件は、退去後も直ぐに入居が付きやすいと感じています。私は物件を購入する際に、手間暇が掛からないことを目指しています。

私にとって、「 手間暇が掛からない物件=管理しやすいい物件 」です。入退去が多い物件ばかりだと、繁忙期の度に疲れてしまいます(^^;

大家にとって何よりもストレスがかかるのは、空室が埋まらないことです。手間がかからない物件にするためには、総合的な物件力が何よりも大切ですね。その為のリフォームやリノベーションである事を忘れてはいけません。

たまに、なぜこの間取でこのデザインなのだろう? と思う物件を見掛けます。そのたびに思うのが、「 自己満足のリフォームやリノベーションではいけない 」ということです。

自分自身は、あくまでも入居者( お客様 )目線に立った工事を心がけていきたいと思います。選ばれる物件、そして長く住んでいただける愛される物件作りを目指して、これからも頑張っていこうと思っています。

次回は「 13号物件、築古駅近RCマンション 」の登場です。ではまた次回皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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