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9つの空室が3カ月で満室に! エレベーターなしの築古5階建てを人気物件に変えたリノベーション工事のポイント

DX@母ちゃんさん_画像 第13話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は、入札案件だった13号物件のお話です。

この物件のことは、いつも見ていた業者さんのブログの「 収益物件の調査へ行って来ました 」という記事で知りました。記事中に小さな写真が載っていて、パッと見たときに、「 この物件見た事がある! 」と思ったのです。

それもそのはず。子供の誕生日にいつも買いに行くケーキ屋さんの目の前にある物件でした( 笑 )。売りに出されているなら見てみたいと思い話をお聞きすると、「 入札案件 」とのこと。

入札案件というは、業者しか参加できない取引形態で、ときどき私のところにも回ってきます。売主が宅建業者の場合、普通の買主さんであれば、必ず瑕疵担保が2年付きますよね。これは、宅建業法で定められているので、瑕疵に関する部分は特約を付けようが、免責にできません。

しかし、買主が売主と同じ宅建業者である場合、この瑕疵担保が免責にできるので、空室率が高くて、見えない瑕疵がいくつも存在しそうな古い物件などは、時々このやり方で売りに出されることがあるのです。( 非業者でも参加できる入札案件もあります )。

この物件もその入札案件だったわけですが、ブログにあげていた業者さんは入札されないとお聞きしたので、「 それなら、私が欲しいです 」とお伝えして、入札に参加することにしました。

■ 立地に惹かれて入札に参加、無事に落札へ

入札金額はかなり悩みました。かなり大きな案件で、エレベーターなしの5階建。おまけに防水が切れて雨漏りしており、部屋の中は天井が腐って穴が開いていました。当時の自分からすると、かなり背伸びしたレベルの再生物件です。


屋上からの雨漏りで穴が開いた天井

もちろん長期空室で、全く住んでない部屋は空気すらよどんでいます。


壊れて使えないキッチン。水道水栓がなく、排水管も折れています(;´∀`)


古臭いタイル風呂


砂壁に和室だらけの部屋

ご覧のように古い物件ですが、どうしても欲しかったのです。理由は立地。市内のターミナル駅から徒歩3分、道路付けも良く、商業地であり土地の広さもありました。

大きな太い幹線道路に面しており、将来的に建て替えできれば、かなりの容積を使えます。絶対に長期保有! そう考えて入札価格を決めました。

競売や入札案件等で価格を決める時は、同じ周辺エリアの賃貸相場を確認し、満室想定賃料を出して、工事費用を見積もった上で、回したい利回りから逆算します。

その結果、無事に落札! ところが、築の古い物件なので、その後は融資付けに走り回る事になりました。毎回、築古の融資付けには苦労します。この時は、残債が減っていた他の物件を共同担保に入れることで、何とか融資OKが出ました。

余談ですが、融資を受ける際に極度設定をしておくと、返済が進むに連れ、枠が空いて来ます。すると銀行さんは完済されたくないために、他の物件購入の融資案を出した時に、その枠を使うよう言ってくるので、借りやすくなります。

また、融資を受ける際には、「 全体の物件の残債利回り 」が重要だと思います。私は自分の決めている残債利回りのラインを超えると、次の物件をそろそろ買うタイミングかなと考えています。

■ 大規模な漏水発生を乗り越え、3ヵ月で満室に!

決済が済んで、工事を始めると、着工して3日目に大規模な漏水が起きました。長期空室だった物件には良くある事なのですが、鉄管の水が枯れていたところに急に水圧が掛かることで、中が錆びていた鉄管が膨張して壊れ、簡単に漏れてしまうのです。

この時は2階で漏れた水が1階の店舗さんへ、じゃじゃ漏れになってしまいました。店舗さんの室内で傘が要るレベルの漏水です、隠蔽管の給水管が壁の中で爆裂して水漏れを起こすと、被害も工事も大変な事になります。

突発的な事故ですので、保険で1階店舗さんへは保証させていただきましたが、この様な築古物件の場合は、必ず特約も全て付けて、万が一のリスクを保険でカバー出来る様にしておかなければいけません。

行った工事は、壁面クラック補修、外壁塗装、エントランス回りの改修、駐輪場の整備、防水工事、そして、取得時に空室だった9部屋の全てについても、思い切ったリフォームを行いました。

工事着工から4カ月目でようやく工事が完了。エレベーターなしの5階建ての5階部分に入居が決まるかどうか不安もありましたが、お陰様で募集開始からわずか3カ月で、全ての部屋が決まりました。ホッと一安心です( 笑 )


3DKだった部屋を、室内洗濯機置き場を作り2LDKへと変更


この頃からあまり白のクロスを使用しなくなりましたね〜(;´∀`)

この物件は1室のみ和室を残してあります。洋室ばかりでも良いのですが、個人的にファミリータイプの物件には、小さな子供さんがいる様なご家族に住んで欲しいと思っている事もあり、子育てのしやすい和室は嫌いではありません。


汚かった既存風呂も全て解体撤去し、ユニットバスへ交換

個人的な好みなのですが、ユニット内部に窓が付いているのはポイント高いと思います。



元々シャンプードレッサータイプの洗面台は好きではないので、この物件でも全て写真のデザイン洗面台を入れてます。輸入品ですが安くて可愛いのでとても気に入っています。


トイレは腰壁を上下にモールディングで貼分けてあります

私の物件は基本的に、全室、部屋のデザインが違います。10室分空室があれば、10室全てのプランを作成します。1部屋2LDK位の部屋で、選ぶ表層( 壁紙など )の数は、およそ30種類位です。

10室×30種類で300種類…。自分で自分の首を絞めているとしか思えません( 苦笑 )。選ぶ際には、国産クロスメーカーのカタログを全て( サンゲツ、リリカラ、シンコール、東リ、トキワ、ルノン、セルコン )確認して、組合せを考えます。

木目のクロス一つ取ってみても、メーカー各社、色々な種類の木目が出ています。カラーも違えば木目の種類も全部違うので、組合せを考えるのはとても楽しいです。毎回私の難解なプラン指定を貼分けて下さる職人さんには本当に感謝しかありません(^^;

■ 古くても手を入れて適正家賃にすれば必ず埋まる

さて、この物件の最大の特徴は、何と言っても一番目立つエントランス回りです。



道路面からもとても良く見える場所なので、エントランス回りのプランを一番練り込みました。ポストも埋め込みタイプに新調し、白い大理石調タイルを貼り付けてあります。

エントランス回りに自然石の持つ風合いをプラスする事で、エントランスの印象がぐっと良くなりました。お陰様でこの物件も、空いてもすぐに決まる優良物件へと変貌しています。

驚くのは、空室が出る前から入居予約が入ることです。空室が出てから次の入居期間までが短いことの費用対効果はとても大きいので、助かっています。

築が古くても、キチンと手を入れて改修工事を入れ、適正家賃にすれば、必ず決まる物件になります。最初の入居が満室になるまではハラハラドキドキの日々ですが、それは新築を建てても同じです。

また、古い物件は大規模改修工事を最初に行うことで、水回りの心配等の不安がない物件に変わります。( 中途半端に新しい物件ですと、そこまで傷んでいないこともあり、かえってその見極めが難しいのです )。

長く住んでいただける物件に仕上げるには工夫が必要ですが、その部分を人に全部任せちゃうのはもったいない。「 この物件のここが素敵だな〜 」と思う箇所をとことん突き詰めてシンプルに考えてみると、きっと答えが見えて来ると思います。

経験のない方も、一度自分でプランニングしてみると、面白いかもしれません。男性の方で「 自分にはセンスがない 」と思っていらっしゃる方は、是非とも女性にアドバイスをもらって見て下さいね!

本日も最後までお読みいただきありがうございます。次回は「 山際に建つ14号物件、テラスハウス15号物件 」の登場です。ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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