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山際に建つ家賃地域最安値14号物件と、和風に仕上げた15号テラスハウス物件のビフォー・アフター。

DX@母ちゃんさん_画像 第14話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は山際に建つ14号物件と、テラスハウス15号物件のお話です。

14号物件はネットで発見しました。この頃、売却が決まった物件があったのですが、共同担保にしていた別の物件の枠が空いたことと、売却する物件の融資を付けてくれた銀行さんとの取引がなくなるのを避けるために、新たな物件を探し始めた時に見付けた物件でした。

閑静な人気住宅地エリアなのですが、場所はギリギリ山際という感じ。物件価格が上がっていた時期に購入したので、正直、利回りはそんなに高くはありません。ただし、資料のレントロールを確認すると、「 エリア最安値か? 」というくらい、入居賃料が激安でした。

人気住宅地域なので、物件は古いけれどリノベしてやれば必ず人気物件になると思いましたし、賃料を引き上げる事も可能に違いないと考えて、購入を決めました。

昭和53年築の3階建で、戸数はわずか6戸。今でも良く覚えていますが、3月末の決済で、窓の外には桜が満開でした。

■ ツタ対策のために購入から半年で外壁塗装等を実施



写真のベランダの右側の方に、枯れているツタが外壁に付いているのが見えますでしょうか? これがくせ者でした( 笑 )

このツタは6月頃になると生い茂るのですが、その度に入居者さんから「 ツタからムカデが落ちて来る 」と言われたものです(@_@)。

安く購入した物件ではなかったので、外壁塗装などはなるべく遅めにしようと思っていましたが、流石にムカデが落ちて来る度に入居者さんから呼び出しを食らったら、たまったもんじゃありません。

そこで、購入して半年ほどしてから外壁塗装と防水工事を行う事にしました。入居者さんが居る状態で外壁塗装する時には、職人さん達の荷物置き場、現場部屋が必要になりますので、1室退去が出たタイミングで行いました。

施行した工事内容は、外壁塗装、外壁クラックの補修、屋上ベランダ防水工事、エントランス回りの改修、ポスト交換、共有灯LED化、空室部屋のリノベーション1室です。

■ リノベーションした室内のビフォー・アフター



一応、システムキッチンが付いていたのですが、シンクに大きな穴が開いていてガムテープで塞いでコーキングでごまかしている状態でした。シンク下は水が漏れて腐っていました。もちろん、キッチンごと交換です。



キッチン配置を少し壁側に寄せて、洗面所入口と洗濯機置場を作りました。



新たに造作した洗面所置場です。右手のトイレ扉は取り換えず、既存の扉を使っています。元あった扉にシート貼りをして取っ手を交換しただけです。



洗濯パンを設置して、新たに作った洗濯機置場です。室内洗濯機置場がない場合、必ず室内へ作るようにしています。



既存はとても古いバランス釜のタイル浴室でした。



床をシート貼り、腰壁タイルは貼り替え、腰壁上はウッドデッキ材を壁に貼って貰って仕上げた浴室です。この浴室はとても好評でした。ユニットバスを入れる場合は、特殊なサイズになる為、規格サイズの1216サイズなどを入れる場合と違い、かなり割高になります。

RC物件の場合は、解体できない耐力壁になっている箇所も多く、ユニットバスサイズを広げる事ができません。その場合はこの様な既存タイル風呂を再度、既存浴室に仕上げる事も良くあります。



これは同じ物件の他の部屋の浴室なのですが、こちらは腰壁だけでなく、壁全部をタイル貼りで仕上げました。大判タイルを貼るととても高級感が出ますので、満足度が高いようです。写真に鏡は映っていませんが、横貼り鏡を取付けて最後仕上げました。

既存のタイル風呂を生かしたリフォームには、ユニットバスには出ない魅力があると思います。もちろんタイル工事は必須ですが、割高のユニットバス取替えるよりは、タイルのまま仕上げる方が安く仕上がります。



室内です。古かったため、ビフォーは和室だらけの物件でした。和室ばかりだと集客力がない為、洋室に変更しました。



押入れをクローゼットへ変更し、床を上げて洋室化したアフターです。ざっと6畳を洋室化して、1室辺りの平均工事費は15万位です( 業者さん発注の場合です )。これくらいで集客力がアップするならと、順次洋室化しています。



この部屋は南向きのバルコニーに面して高台に建っている物件なので、とても明るく、景観の良かった物件でした。

■ 室内の造作に一目ぼれして購入した15号テラスハウス

続いては15号、閑静な人気住宅街に建つテラスハウス物件です。



この物件は、元々テラスが2戸くっついて1棟になっている物件でした。玄関も2カ所、水回りも2か所部屋の中にありましたが、全所有者は中をぶち抜き、2世帯住宅として使用されていました。

私は購入後に、このぶち抜いた部分を元に戻し、水回りを取替えて2戸の賃貸物件に戻したのですが、最初に見に行った時は、あまり興味がわきませんでした。



ところが室内を見て気が変わりました。室内の造作の良さに一目ぼれして、購入を決意したのです。和室にこんな網代の段付き天井付いている物件、なかなかありません( 笑 )。



LDKにはシャンデリアを取付ける飾り天井が。これにも一目惚れ(笑)。もちろん、この辺りの造作はそのまま残す事を決意してプランニングしました。

良い部分は残す、古臭い部分は全部取替えてしまうのではなく、古さを良さに変えてやるのもプランを作る時のポイントだと思います。

■ 和風のイメージで全体を統一



和室を残したかった事もあり、外観も思いっきり和風で仕上げました。2階ベランダ部分にわざわざ瓦を取付けて貰いました。また軒天部分に無垢の木を貼ってもらったのも、和風なりのこだわり部分です。

玄関ビフォーはこんな感じです。



向かって右側の家の玄関ですが、左側も同じ感じでした。良くある玄関土間の古臭さ、これってタイルの柄とタイル割のせいだと思います。そこで、イメージを一新させるのに土間タイルを貼り替えてもらいました。



上は、職人さんに指示が分かりやすいように、現場でササっとタイル割図を手描きした時のプラン図です。完成がこちら。



玄関の土間タイル割が違うとイメージがこんなに違うという一例です。この物件でもう一つこだわったのが、全ての建具で古建具を使用する事。新品建具は一つも使用していません。

他の物件で余った建具等を再利用、写真に写っている組子欄間を灯取り代わりに壁に取付けてもらいました。壁は全て和風のクロスを使用しています。もちろん、原状回復しやすいようにです( 笑 )。

壁に埋め込んだ古建具、カラーガラスが入った大正アンティーク風建具、正面の書院建具、どれも全てよその物件からリフォームの際に泣く泣く外して置いていた再利用品です。



キッチン部分です。カウンターセパレートキッチンは大工さんのお手製です。奥に見えるガラスが入った建具は、元々この物件に付いていた建具を再利用しました。



もちろん、あの天井飾りも再利用しました。シャンデリアが入ると雰囲気がぐっと良くなりますね〜。階段に付いているのは組子の欄間、こういう職人技が光る古建具が大好物です。新築の物件では絶対に出せない雰囲気がとても好きです。

また、古建具にやはり似合うのは、木造物件だと思います。これがRC物件では似合いません( 苦笑 )。RC物件も捨て難いけど、築古木造物件も大好き♪



水回りである浴室などは全部交換、ポイントを絞ってリノベーションする事で、ニッチな層を狙う事ができます。



トイレはアンティークで華やかな雰囲気が出ていると思います。この物件にとても似合っているなと今でもお気に入りです。



ちろん、和室も残しました。この物件を当時見学に来たお友達大家さんに、母ちゃんズ大奥だねと言われました( 苦笑 )。どうもワタシ、和室は派手派手にする傾向がある様で、思いっきり派手に仕上がっています。

15号物件は最初から短期保有目的で取得していましたので、入居が決まってから直ぐに売却に出してしまいましたが、今でもとてもお気に入りの物件の一つです。

本日も最後までお読み頂き有難うございます。次回は「 駅近簡易宿所とシェアハウスの16号物件 」の登場です。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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