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断り切れずに購入した築古重鉄マンション、外壁のモチーフで「他にない物件」に。

DX@母ちゃんさん_画像 第16話

こんにちは、DX@母ちゃんです。
今回は「 法定対応年数オーバー20号物件 」のお話です。

この20号物件は閑静な住宅街に位置しています。少し小高い丘の上というような立地です。元々は企業さんの社員寮として使用されており、資産整理の為に売却という事でお話をいただきました。

物件を最初に見に行ったのは、確か5月頃だったと思います。対応年数オーバーの重量鉄骨物件、一目見て心の中で「 いらん〜! 」って思っていました( 苦笑 )。

と言うのも、かなりの傾斜地に基礎を打ち、地中深くまで杭を入れたような物件なのです。さらに、法定対応年数オーバーという事で、融資を引くのも難しい事が簡単にわかります。

それでも仲介さんは、「 何とか買取できる価格を出してもらえませんか? 」と引き下がらなかったため、絶対に通らないであろう金額をお伝えしました。工事費の事を考えると、物件をかなり安く購入しなければ、安全な利回りで回すのは難しいと考えました。

その後、音沙汰がなかったためにこの物件のことは忘れていたのですが、何と5カ月後にブーメランのように戻って来ました。それも前にお伝えした価格で買ってくれと言うのです。さすがにこれは、断れません(;´∀`)

この頃、他の工事を山ほど抱えていました。工事の手が取られてしまうため、この値段でも、正直、欲しいわけではなかったです。しかし、一度吐いた唾をのみ込むような真似は、業者同士の取引にはご法度です。

ましてや、売主、仲介、買主、3者全員が不動産業者。この状態で、「 やっぱりいりません 」とは、口が裂けても言えませんでした。

■ 全10室のうち5室は手付かず、5室はリフォーム歴があった

融資付けに回ると、幸いにも何とか出してくれる銀行さんが見付かり、無事決済。物件調査へ行ってから、およそ7カ月後に、はからずもウチの物件になりました( 苦笑 )。



上は取得時に撮った写真です。敷地面積は広いですが、駐車場は100%に足りず、駅からも微妙に遠いバス便のエリアです。ドキドキしながら賃貸仲介さんに確認した所、駐輪場、バイク置き場が有れば客付けはできるということで、ホッとしました。



ありがちな古臭い既存キッチン。こちらは当然撤去です。



もちろん、こちらも撤去。



お見苦しい写真が続いてスイマセン(-_-;)。こちらも、もちろん撤去です。この物件は全10室でしたが、リフォームが全くされていない部屋( =スケルトン工事予定 )が5室、10年ほど前に一部水回りが替えられている表面改装予定部屋が5室ありました。



こちらは表面改装部屋です。フローリングも建具類も水回りも一度、取替えられています。



この部屋もそうですね。まだユニットバスなだけマシですw。



洗面台が交換済みの部屋もありました。

■ リノベーション工事の時に注意したい水道管とガスの扱い

全く手が加えられていなかった部屋に関しては、間仕切りも全て撤去して解体します。この時もそうですが、完全にスケルトン状態から作る場合は、イチから間取を作り、給排水をやり直すことになります。



基本的に大規模改修工事の場合、全空室であれば必ずやるのが給排水の工事です。特にこの20号物件は、法定対応年数オーバー物件ですので、給水が鉄管です。

中が腐食して錆が出ている場合、給水をやり直さなければ赤さび水が出る可能性が高くなります。そのままにしておくと、後でほぼ確実にクレームが発生する為、スケルトンにした際に必ずやり替えます。

また、ガスは都市ガスからLPガスへの転換をする場合が多いのですが、それは時と場合と物件に寄ります。エリアによってはLPガスにする事で客付けに困る地域もあるため、その場合には都市ガスを継続するようにしています。

こちらの物件はLPガス転換したのですが、お隣敷地のマンション組合さんから、「 そんな所にガスボンベ庫なんて置いて大丈夫か? 」と言われました。ガス会社さんを交えてきちんと説明すると、ご納得いただけました。

■ 大きな花のモチーフを外壁に描き「 どこにもない 」物件に

さて、改修後です。大規模改修工事の着工から4カ月後、少し繁忙期を外した4月に完成しました! 全室が2LDKの10室の物件です。



どうしても残したかったのが、元々の窓外に付いていたカーブを描いた手すり。既存の物を補修してもらってまで残してあります。逆に残さなかったのは、窓の上に付いていたシャッター。これを全部取外し、テント庇を取付けてもらいました。



大きな花のモチーフは、直接外壁に描き込んでもらっています。仲介業者さんがご案内に来られた時に、丁度物件にいた事があるのですが、ご案内のお客様が外壁を見て、「 これ可愛い〜!! 」と言っていたのを聞き、ニヤリとしました( 笑 )。

どこにでもありそうなツートンカラーの物件が、どこにもない物件になっているのは、この外壁に描かれたモチーフが効いているからだと思います。



共有廊下部分はスプレーモルタル仕上げです。モルタルに色を付けてあるので剥げる事がありません。中古物件のイメージを変える時に良く使います。

玄関ドア前の三和土部分は本来はなかったのですが、玄関との段差が結構あったので、左官屋さんに仕上げて作ってもらいました。

■ 部屋ごとにテーマを分けてデザイン

部屋は10室ありますが、全ての部屋でデザインを変えました。



この部屋のテーマはボタニカル( 笑 )。印象的なクロスは輸入クロスです。この1面だけ、輸入クロスを使用しました。色々なカラーが入っているクロスは使い難いという人も居ますが、ワタシは使いやすいと感じています。



こちらの部屋は70年代風ヴィンテージアメリカンな感じ。部屋ごとにテーマを分けてデザインするようになったのは、この辺りからかもしれません。



この部屋は一度リフォームされており、キッチンは既存の物を使用しています。キッチン扉は全て建具屋さんで作り替えてもらいました。



同じ間取の上下階の部屋です。クロスによって全く印象が変わることがわかります。既存のキッチンを生かしながら、異なるカラーをテーマに各室をデザインしました。同じ部屋は一つもありません。

■ 床の色を決めてから、天井と壁の色を選ぶ

部屋のデザインを決める時の順番はいつも同じです。まずは床の色を決め、天井のカラーを決めて、壁の色を選びます。何と言っても一番面積が大きな部分は床、それから天井です。これらのカラーが決まったら、次は壁のカラーです。

色々なクロスを貼っているのにうるさく見えないのは、カラーのトーンを合わせてあるからです。この順番を間違えて壁のクロスから選んでしまうと、床の種類や天井の品番が決まりません。

クロスはメーカー各社、様々なクロスカタログが出ており、何千種類もありますが、床は僅か数百種類位しか有りません。少ない品番の床から選ぶのが大前提だと思います。是非一度試してみて下さいね!

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。次回は「 駅近団地再生の22号物件 」の登場です。ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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