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大家デビューした友人物語。初心者の一棟目購入と目標設定で大事なこと。

DX@母ちゃんさん_画像 第18話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回はワタシの友人のお話を記事にしたいと思います。( 友人には了承済みです )。

この友人、昔の職場の同僚で、お互いに独身時代からの友人でもあり、子供たちの歳が近い事もあって、一緒に家族旅行へ行くような仲です。

私が不動産投資を始めてすぐの頃から、彼女は私の仕事を手伝ってくれていました。ある時は残置物処分、ある時は物件の掃除や草抜き、またある時はペンキ塗りなどの簡単なDIY。お陰で今でも頭が上がりません( 苦笑 )。

その当時から、「 一緒に不動産投資しようよ! 不動産って面白いよ〜! 」と言い続けていましたが、残念ながらいつも返ってくる言葉は同じ。

「 それはアナタだから、できるんじゃない? 」

そんなことが続き、もう他の人を誘うのは止めようと思い、数年間はこの言葉を封印していました。その間もずっと、友人は私の不動産活動を手伝ってくれていました。

■ 住宅ローンを背負ったのを機に不動産投資に興味を持った友人

そんな友人家族が7年くらい前に、自宅を新築しました。建ててすぐの頃、両家族でキャンプへ行きました。子供らを寝かしつけた後は、大人は朝まで大宴会です( 笑 )。その宴会の場で、友人がポツリとこう漏らしたのです。

「 私にも不動産投資、できるかな〜? 」

何でも、住宅ローンをちゃんと支払って行けるのか、急に不安になったそうです。

これから子供が大きくなって、教育費がかかる年頃になって来ます。子供らが高校や大学へ進学する時に、教育費を出してやれるか? 望む学校へ行かせる事が出来るのか? と不安が押し寄せてきたということでした。

私からのアドバイスは、「 まずは現金で戸建から買い進めて見るべき! 」とものでした。その言葉に夫婦ともに乗り気になり、賃貸用の戸建て探しがスタートしました。

私は当時すでに宅建免許を持っていたため、友人に戸建てを紹介する事も可能です。まずは1年目、激安の物件ばかりを見に行きました。

友人の旦那さんのお仕事は建築関係です。リフォームについても詳しいですし、宅建士資格も持っています。その夫婦と一緒に、「 ここに人が住むの? 」というような物件ばかりを見に行きました。

そのうち、段々と慣れて来たのか( 苦笑 )、「 これはここがダメだけど、こう直せば良い 」「 この物件はここがダメだから指値効くかな〜? 」などと、購入に向けて前向きな発言が出るようになりました。

かれこれ30軒くらいは見たと思います。それでもなかなか、「 これが良い! 」と思うような物件が見付からず、月日ばかりが過ぎて行きました。

■ 絶対に失敗できない1棟目に選んだ鉄骨物件

そして2年目に入ったある日、物件を検索していると、私の自宅近所に売り物件を見つけました。瞬間的に「 これ安い! 」と判断し、すぐに買付を入れました。

しかし、その頃の私は他に工事予定や工事中の物件を抱えており、これ以上買えない状況でした。そこで、安かった事もあり、友人に「 これ買わない? 」とすすめてみました。その物件が、彼女の1棟目戸建となりました。

彼女は当時、扶養家族の範囲内で働く時給850円のパート主婦でした。真面目な人なので、コツコツ貯金を続けていましたが、決して豊富な資金力を持っている訳ではありません。

物件の購入費用は、普通のサラリーマン家庭で、良く頑張って節約して貯めたよね! という大事なお金です。最初の物件で失敗は許されませんし、少しでも経費を抑える必要があります。

そこで、リフォーム代を浮かせる為に、自分たちでできない所はプロに施工してもらい、自分でできそうな箇所はDIYする、というやり方に決めました。

契約決済が終わり、一緒にその物件を見に行きました。改めてみると、「 よくこの物件を買ったな〜 」というような物件でした(;´∀`)



まず玄関の軒が腐食して穴が開いています…。



2階のベランダ防水も切れて、絶賛雨漏り中。。。。



もちろん室内は残置物の山!!

まずは早急に雨漏りを止める必要があったので、真っ先に取り組んだのはベランダ防水です。ラッキーだったのは、鉄骨物件だったので、歪みや傾きなどはなかったことです。

そして、なぜそんなに物件が安かったかというと、専用通路の奥に物件があり、その専用通路が幅員が2mに若干足らず、再建築不可になって広告されていたからでした。つまり、再建築不可ということです。

しかし、実はこの物件、区画整理の為に換地処分されており、その際の幅員が2mと明記されていました。つまり、実際には再建築可能ということです! その事をちゃんと調べずに元付業者が売りに出していた物件だったのです。

購入後は室内にあった残置物を夫婦で週末ごとにコツコツ片付け、リフォームは造作が必要な箇所だけ大工さんに頼み、あとは夫婦が全部DIYで仕上げました。

クロス貼りもペンキ塗りもタイル貼りも素人ですが、全部夫婦二人でやっていました。休日にリフォームをする時は、子どもたちも手伝っていました。



友人と娘ちゃんで、ペンキを塗ってます( 笑 )



玄関のタイルを貼っているのは職人さんではなく、友人の旦那さんです。DIYの初心者とは思えない玄人みたいな腕前です( 笑 )。

■ リフォーム完成から一カ月で入居決定!

ようやく完成したのは、リフォーム開始から5カ月後。



穴が開いていた軒を直してくれたのは大工さん。さすがプロの仕上げは美しい。



キッチンは中古を買って入れ替えました。



洗面台も入れ替えて、洗濯機置き場を室内に作り直し、扉は新規設置です。洗面台は旦那さんが見よう見まねで設置しました( 一応通水テストしてOKでした )。



始めて貼ったといっていたクロスもふすまも、きれいにできていました。友人曰く、「 やってできない事はない。やれると自分を信じたらできる 」そうです。この前向きな性格が彼女の良い所です( ←ある意味私と類トモですw )。

私はDIYには向いていなくて、こんなにきれいに貼れる自信は全くありません( 苦笑 )。



和室だらけだった部屋も、一部洋室へ変更し全てリフォーム完了! ようやく募集にかかります。リフォーム中から募集を開始すると、1カ月ほどで法人契約にて申込! おかげで友人は無事に大家さんとなりました。

■ 友人夫婦が決めた不動産投資の目標値

この物件を購入してから少しして、友人夫婦と一緒に明け方まで8時間話し合って、最初に目標値を決めました。以下は最初に決めた当時の目標数値です。



@まずはキャッシュフロー20万を目指す( パート主婦が正社員として働き始めた時、もらえる金額が基準になっています )。

A買い進めていくうちに必ずレバレッジを効かさなければいけなくなる時が来る。その時には旦那さんの個人属性で連帯保証人になって貰う( 副業規定がある為 )。

B最終目標は「 家族が幸せに暮らせる為の不動産投資 」。子供が独立した後は「 夫婦の老後年金の足しになる 」ような物件を購入して行く。




これらの目標を決めたのが約5年前です。決して規模は大きくありませんし、進め方もゆっくりですが、着実に1歩ずつ進めて、今では最初の目標キャッシュフローを大きく越えています。

あの時「 それは、アナタだからできるんじゃない? 」といっていた友人と、今の友人と何が違うのでしょうか?

心境の変化があったのは、住宅ローンを抱えた事です。でも世の中、住宅ローンを抱えている人が大半だと思います。彼女は、私の勧めで1歩踏み出しました。やった人とやらなかった人との差は、ほんの僅かだと思います。

地主さん、プロ投資家、サラリーマン大家さん、他にも呼び方は違えども、多くの方が不動産賃貸業を営んでいます。そして、属性や所有物件はそれぞれに違えど、最初は誰でも初心者です。

その初心者の時代に、どのような物件を購入し、誰を指標とし、どの道を進むのかで、不動産賃貸業としてのゴールが決まって来ます。私も目指すゴールが決まっています、今はそのゴールに向かっての道のりを進んでいる最中です。後ろを振り返っている暇なんてありません。

彼女は今では、戸建て数棟とアパートの大家さんになりました。最初の頃と比べると、逞しく、見違えるほど成長し、次のステップへと進んでいる最中です。次回はこのお話を記事にしたいと思います。

本日も最後までお読みいただきありがとうございました。それではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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