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スイス在住の友人訪問とヨーロッパの不動産投資事情

DX@母ちゃんさん_画像 第21話

こんにちは、DX@母ちゃんです。
今年の夏、スイス在住の友人夫妻にお誘い頂き、子供らをスイスのサマースクールへ入学させました。スイスジュネーブにある学校での寄宿舎生活を3週間体験入学です。

兄弟二人、子供だけで先に航空会社のUMサービスを使用し出発。初めての海外で保護者無し、飛行機の乗り換えもある、周りは全部知らない人、英語もフランス語もできない、子供にとっては結構な冒険ですよね(笑)

空港の到着口には友人夫妻に待っていていただき、ちゃんと到着の報告も届いたので、私は何の心配もしていませんでした。そして2週間遅れで、子供を迎えに私もヨーロッパへ向かいました。ヨーロッパへ行くのは約20年ぶりです。

帰りは3人になりますが、行きは完全に一人旅です。最初フランスパリへ到着、パリでは予め現地ツアーに申込んでおき、20年前には行きたくて行けなかったフランスの世界遺産、モンサンミッシェルへ行って来ました。



海の上に浮かぶ修道院。一生に一度は行きたいとずっと願っていた場所でした。当日はガイドさんも驚く年に数回しかない程の晴天で、感動するほど最高でした!行って良かった!

ちなみにパリ市内からモンサンミッシェルまでは往復10時間掛かりますが、日帰りツアーもあります。モンサンミッシェルは人生でベスト5には入る、思い出の場所となりました。

自分の時間的な自由、経済的な自由を手に入れ、人生を心豊かに過ごす。不動産投資をやっていて良かったと本当に思った瞬間でした。

■ フランス在住の友人宅は購入時の2倍以上の値上がり

さて、どこの国へ行っても気になるのは、その国の不動産事情。とても気になったのはフランス、パリの不動産価格です。フランスの人口6,700万人、年間観光客数8,500万人、世界一の観光大国である事は周知の事実です。

2024年には東京の次のオリンピック開催都市に選ばれているパリ、既にパリ市内不動産の価格は新築が建ち難い事もあり、新規物件が出難い事情から住宅価格は年々上昇傾向にありますが、今後更に物件価格が上がるのは間違いありません。

スイス在住の友人夫妻も、パリ市内にアパルトマン( 日本で言う所の区分マンション )をお持ちです。10年ほど前に購入されたと聞きました。フランスで部屋の広さは平米表記なので、日本と同じです。

このパリ市内のアパルトマン、子供さんの大学入学時に購入したそうです。今は使用してない為、ご夫婦がフランスへ行く際に利用したり、バカンスシーズンは民泊として活用しているそうです。価格ですが、「 物件購入時よりも3倍には上がっていないけれど、2倍にはなっている 」とのこと。

エリアとして確実に需要はあるけれど、メチャクチャ立地が良いって訳じゃない場所の価格相場はこのような感じだそうです。最寄駅からは徒歩5分ほどの立地です、そんなに観光客などは多くないエリア、日本で言う下町っぽい感じのエリアです。

交通の便が良くて、住居が多く、普通にスーパーや飲食店がそこそこある場所ですね。こういうエリア感って大事だな〜と思いますね。ご近所にも有りますよね、こんな感じのエリア。つまり、その辺りのエリアを狙うなら、買える可能性があるかもしれない?という事ですね( 笑 )

でもさすがに、日本でいう所の区分マンションを1室買うのに、融資を使わずに数千万ってあり得ません。ヨーロッパで融資を引くにはどうすれば良いかも、詳しく教えてもらいました。

EU諸国では、スイス通貨( スイスフラン )が経済、金融共にダントツ安定しているとの認識で、スイス国内で口座を作り、銀行取引を開始し、その銀行で融資して貰うのが一般的です。

融資アレンジにもよるかもしれませんが、日本との融資事情とは少し違い、元金返済はありません。金利返済のみです( 元金返済含める融資コースもある様で選択できるようです )。

「 物件の購入価格は売却時に返す 」という考え方が一般的なようで、融資期間の時間軸が日本の感覚と全く違う感じです。

■ スイス国内の銀行口座を開設する方法

ではどうやったら、スイス国内の銀行口座を開設できるのか。これは法人を設立するのが一番手っ取り早いと教えてもらいました。スイス国内で法人を設立すれば、銀行口座を開設できます。

でも、それにはスイス国内の住所が必要です。そして、法人代表か役員に、スイス永住権を持っている人が必要となります。

このあたりはスイス国内で日本でいう所の司法書士、公証人、弁護士などを役員に選出する方法があるようです。そして、役員とは年間契約で、契約書を作成し、契約の内容で彼らは報酬を受け取ります。このコストを考えると、あまり現実的とは思えませんでした。

なにせ世界一( ? )人件費が高いと言われるスイスですから( 高卒初任給が月額40万位 )役員報酬も高額です。そしてフランス、パリに投資用物件を購入するのは非常にリスクが高いと言われました。

それはフランスの国民性にあると思います。友人夫妻は既にスイスへ移り住んで30年になりますが、フランスには住みたくないとの事、それは物件の工事が遅々として進まないからという事でした。

日本では工事の納期が遅れるなんて事になったら、大問題になります。それが全く問題にならないのがフランス( 苦笑 )

工事の遅れを伝えると、自分の非を認めず( そもそも非だと思ってない )「 明日やるよ 」と言われ、それが1カ月先ということもザラだそうです(^^;)。おかげで工期がどんどん伸びて、引渡までに半年、1年遅れも珍しくない…。

これでは日本企業がフランスへ出店したくても、日本人気質と違い過ぎてなかなか厳しいと思います。

全員がそうではないと思いますが、「 ルールがあっても、誰も守らないのがフランス人なのよ〜 」という事で、なるほど納得です( 苦笑 )。

パリ市内の星付きレストランで働いている日本人も多くいました。日本食ブームがヨーロッパ各地で起っており、ヘルシーでバランス良く彩られた芸術的なお皿の1枚が、高級和食ブームの火付け役となっているのは確かな様です。どこに行っても同じ日本人として頑張って欲しいですね!


パリで食べた日本人シェフのレストラン、生ガキが忘れられない味になりました

リスクを理解した上で、それでもパリ市内で投資用物件を取得して運用するのであれば、キャピタルを狙うまでの数年間、民泊で回すのが良いとの事でした。友人夫婦がお持ちのパリ市内アパートメントも民泊で回しているそうです。

1週間で1人1000ユーロ〜 2人目からは少し料金アップ。例えば4人家族で1週間宿泊すると1,500ユーロくらいになります( 日本円で20万円弱位 )。

バカンスシーズンの6月〜8月はフル稼働で、稼働率は99%。ちなみにパリで民泊をすると、税金15%は民泊サイトで勝手に徴収されるのだとか。日本のように、管理会社、運営会社などもあるそうです。

ちなみにこちらは、パリ市内で見付けた不動産屋さんです。



センチュリー21の加盟店、日本人駐在員向けだと言っていました( 苦笑 )。



106uの部屋で、2フロア(メゾネット)の5部屋が付いていると書いてあります。最上階で、お値段995,000ユーロ。1等地の様ですが、軽く億ションですね〜。

■ 税金を考えるとフランスでの投資は現実的ではない?

フランスでの不動産購入で一番ネックになりそうだなと感じたのは税金です。一般的にフランスの税率は非常に高く、法人税も、不動産購入時の税( 公証人への支払 )、また相続税なども高いです。

一般的な賃貸として稼働させる場合の投資利回りは、大体聞いた所2〜4%が平均。民泊などの宿泊施設などで稼働させて、4〜7%という感じでした。

ここから管理費を支払い、税金を取られるとほとんど手残りが残りません。やはりキャピタル狙いでの購入以外は難しいと感じました。

パリ不動産投資は、不動産を探して購入するにしても、かなり非現実的だなと思いました。ただし、価格はこれからも上昇傾向にある為、資金余裕の人や減価償却目的なら有りなのかもしれません。

やはり旅行として楽しむ場所と、実際に投資用物件を購入する場所を考えると、その他のカントリーリスクを考えて、日本で楽しみながら不動産を購入するのが私には合っているのだと思います。

今回の旅の最後には、少々帰りたくない病にかかってしまう程楽しかったので、また友人夫妻に会いに行こうと思います。


まるでハイジの世界観そのままの田舎の教会、とても素敵でした〜

海外に出ると、日本の良さを再確認できます。日本は食べ物もおいしくて清潔で安全、本当に良い国だな〜と感じます。それでも毎日、その地に住んでいる事で、見えない事もたくさんあると思います。たまには外側から日本を客観的に見るのが良いかな? と感じた旅でした。

■ セミナーのお知らせ

最後にお知らせです。波乗りニーノこと西野浩樹さんと、九州の防人1号さんを講師に迎えて、セミナーを開催します。

日 時:2018年11月24日(土)14:00〜17:00
懇親会:18:00〜20:00
会 場:神戸市中央区

☆詳細・お申込みはコチラ
https://ws.formzu.net/fgen/S39837747/

本日もコラムを最後までお読みいただき、ありがとうございました〜。また次回もお楽しみに〜♪

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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