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実例で覚えるリノベーションプランの作り方ー空室待ちができる賃貸物件はこう作るー

DX@母ちゃんさん_画像 第23話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は、リノベーションプランの作り方のお話です。

リノベーションという単語は広く世間に知れ渡りましたが、「 リノベーション 」そのものに、国が定めている定義的なものはありません。

リフォームとの違いですが、リフォームはあくまでも原状回復をする事、リノベーションは住む人が暮らしやすくなるよう、物件の付加価値を上げる事だと私は考えています。

実例として紹介する物件は、元々ワタシが取得する予定だったのですが、別の物件の購入が重なり、断念。しかし、立地もよく駅からも近いので、スルーするにはもったいないと、お友達の大家さんへパスしたという経緯があります。

その大家さんが購入され、その後、ワタシがプランニングの依頼を受けて、リノベーションをさせていただきました。

■ 築古のオフィス混合物件を全室レジにリノベーション

この物件はもともと、1階と2階部分が事務所としてのテナントで、3階、4階が元所有者さんのオーナールームとなっていました。写真は2階のテナント事務所部分です。



ホント、事務所として使用されていたので、何もない状態です。



築年数は約40年という築古のRC物件です。レトロな階段手すりがまるで学校の手すりみたいで、この部分は絶対に残したいと思いました。



この床板も超レトロ〜。でも、味わい深い良い雰囲気が出ています。残したかったけど、この床板はさすがに無理でした。

■ プラン作りの肝である間取り作り

さて、リノベーションプランは間取作成から始まります。この間取作りが肝心!! リノベプラン作りの肝ともいえます。

ワタシは間取作成ソフトでサクサク作っていきますが、持っていない人はエクセルでもフリーソフトでも、何でも可。まずは既存間取を作りましょう〜。

既存間取は、一旦保存してから次にリノベ用間取を作成します。間取ができたら見積をもらうためにも、一度現地で工事業者さんと打合せします。



こんな感じで、図面の中に打合せ内容を書き込んでいきます。これはオーナー様へ提出した打合せ内容の確認となります。

OKをいただいてから実際の現場寸法を実測してもらい、設計士さんへ図面作成を依頼します。実際に実測をすると打合せ内容と変わってくることもよくあります。あくまで、最初の間取り図は叩き案となります。



間取の最終プランはこちらです( 縦横の向きが変わっています )。最初の間取打合せ時から随分と変わったことがわかります。これは、現地の配管などを確認した結果、給排水の位置がこちらの方が良いだろうと判断したためです。

この図面の中には、大体の家具の配置をあらかじめ入れてあります。家具配置を入れておく事で、現場の職人さんたちに、どこに何が置かれる予定なのかをイメージしてもらうためです。

TVの位置が決まっていれば、コンセントとTVジャックが必要になることを電気屋さんと共有できますし、冷蔵庫の位置が決まっていれば、ここにもコンセントが必要になる事がわかります。

これはまだ簡易な方で、実際の図面の中には照明計画、電気計画も作成し、エアコンコンセントの位置やダウンライトの位置なども入れていきます。

外観プランでパースを作成するのも、職人さんに完成図をイメージをしてもらうためです。思い描いた通りの部屋に作り上げてもらう為に、これらはとても大切な、リノベ物件作りのカギとなります。

■ 4つのリノベーション工事

ここまででき上がってからようやく、工事着工となります。



リノベーション工事は大きく分けて、以下の順で行います。

@解体工事
A配管配電工事
B造作工事(大工工事)
C表層工事

これらの工事に対し、必要に応じてプラン図を作成します。写真は2階の解体時です。大量のガラが出ています(;´∀`)

EVのない物件では、すべて手作業で解体ゴミも下ろします。本当に大変な作業です。暑い中、寒い中、職人さんは黙々と仕事をして下さいますので、現場へ行く時には差し入れを持って行くようにしています。



配管作業が進んでいます。これも全て図面がなければ進みません。やはり、最初の図面作りが大変重要ということです。



造作が始まっています。壁を真壁にするのか、大壁にするのか、壁の位置はどこにするのか、大よその墨出しはこれより前、打合せ時に終わっています。

毎回思いますが、プロの職人さんは本当に仕事が早く素晴らしい! いつも惚れ惚れします( 笑 )。



ボード貼りの作業まで終わると、造作はほとんど終了になります。この辺りからワタシが焦り始めます。。。。表層プランを作成して提出しなければいけないからです(^^;)

■ 表層プランの作り方

毎回プランを作るのに、大きく時間を取られるのが表層プランです。膨大なカタログの小さなサンプル画像の中から、全ての貼分けを組み合わせて行く作業ですから、集中する為に家族が全員寝静まった深夜に行う事が多いです。

さて、表層プランの作り方です。ワタシのデザインは、決してシンプルではありません( 苦笑 )。どっちかというと、これでもか!?と作り込みます。

それは、賃貸物件の「インパクト」を重視しているからです。白いクロスにメーカーの既製品建具に木目のクッションフロアを使用している物件は世の中ごまんとあります。

不動産ポータルサイトで賃貸物件を探しているお客様が条件を入れて、検索された時にパッと目に入るのはどんな物件でしょうか? 不動産仲介営業マンがお客様をご紹介したいと思う物件はどんな物件でしょうか?

その部分を考えながら表層プラン( クロス等の品番 )を選んでいきます。



写真は、室内ボード張りがほぼ終わった状態です。ここからクロスや床を仕上げていきます。

この角度で仲介さんは写真を撮影するだろうな、という場所から部屋を眺めて、アクセントクロスを貼る場所を決めます。



同じ写真で、クロスを貼る箇所を指定した物です。

@一番大きな正面壁
Aアクセントに梁部分
B次に大きな面積は天井

正直、他の壁は白クロスでも構いません( 笑 )。とにかく目が行く部分にアクセントを貼る、コレが基本です。( あくまでもワタシのプランの場合ですよw )

■ 選ばれる物件を提供するために大切なこと



こちらが完成した部屋の写真です。キッチンと天井はシックな黒ですが、全体的に派手なクロスを使用しており、インパクトは大です。もともと事務所のテナントだった頃の面影はありません。



まるで学校の体育館の様な手すりも残しました。



3階のメゾネット部分ですが、とても良い雰囲気が出ています。ちなみに、バックキャビネットは中古品を買い、取付けてもらいました。



反対側からLDKを見た写真。この部屋はIKEAの家具を既存設置して、TVボードを造作で作成してもらっています。上部にはガス管で作った飾り棚を設置してもらいました。



この飾り窓は、玄関入口に明かり取り代わりに設置しました。ステンドグラスの様なイメージですが、実はアンティークで1点物です。

ドアも既製品ではなく、ワタシがデザインした物を建具屋さんに制作を依頼しました。ガラス部分はモールガラスを使っており、とても気に入っています。



左側の緑の壁、これ実は人工芝です( 苦笑 )。ゴルフカップを作れば良かったかも? と後で思いました。



水回りは全て、最新の物を入れてあります。物件自体は古いですが、水回りが古いのは嫌ですものね。



最後に、エントランスから階段を見た写真です。淡いベビーブルーとアイボリーの壁が柔らかい空間を作っています。

この物件のコンセプトがラッピングだったので、ストライプの壁はギフトパッケージを意識してデザインしました。こんなストライプの塗り分けをしてくれる塗装屋さんは少ないかと思います。

幸い、オーナー様にも気に入っていただき、入居者さんも長期入居中です。( ワタシのプランを全て了承してくださり、物件の写真掲載なども快諾いただいたオーナー様に感謝したいと思います )。

選ばれる物件に作り上げる事、これが空間を提供する私達大家さんの仕事だと思います。家賃をただ下げれば良い、リフォームなんて適当で良いという物件を目にする度に悲しくなります。

入居を希望されているお客様の目線に立って、ご案内に行って頂く仲介業者さんが決めやすい物件作りを心がけると、物件力が違っています。

「 あの物件に、空室はありませんか? 」と空室待ちの問い合わせが入るようなリノベーション物件作りに、ぜひチャレンジしてみて下さいね!

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございました。ではまた次回、会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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