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3つの空室で実験! 3点ユニットの分離工事の効果。「工事をするより家賃を下げた方がいい」は本当か?

DX@母ちゃんさん_画像 第24話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回ご紹介する物件も、当初、ワタシが購入する予定で動いていました。しかし、大きな物件取得が重なり、どうしてもこのタイミングでは取得出来ないと断念しました。その後、ワタシの紹介で、お友達の大家さんが購入されました。

物件の購入ってご縁だと思います。いくらでも購入できるだけの潤沢な資金力があればいいのですが、そうもいきません。それに、ワタシが検討する物件は取得して終わりではなく、必ずけっこうな工事が付いて回りますから、その分の費用やタイミングも考慮する必要があります。

こちらの物件も、追加費用が必ず発生するだろうなと思った物件でした。ただ、駅からも徒歩で駅近、物件自体もそれほど悪いわけではない。そんなわけで、このままスルーしてしまうのには惜しい物件でした。

■ 3つの空室で実験! 異なるリノベーション工事で入居者のニーズを探る

この物件は当初、ワンルームの3点ユニットという間取りで、3室の空室がありました。これをそれぞれ、以下のようにリフォームして欲しいと依頼が来ました。

@表面リフォームのみ( 3点ユニットはそのまま )
Aキッチン入替、その他表面リフォームのみ( 3点ユニットはそのまま )
B3点ユニットをバストイレセパに分離、キッチンも入替

実際のビフォー写真がこちらです。



平成初期位の物件によくあるタイプの3点ユニットです。ワタシも過去何度も、この手の3点ユニット物件を手掛けた事がありますが、やはり集客力に弱いと感じています。

これをどう分離工事するのか? まずは、間取をご覧下さい。



上の画像が既存間取です。このトイレを分離させるには、押入れの場所に持って行くしかありません。



こちらが変更後の間取です。見てわかるように、収納スペースが極端に少ない部屋になってしまいます。ここにどうやって収納スペースを作るのか、いくらワンルーム物件でも収納が全くない部屋は好まれません。

まずはトイレの分離工事です。



お見苦しくてスイマセン。トイレを外した後はこんな風に、ユニットに穴が開いてしまいます。床下を通る排水を押入れ側に持って行く配管工事を行い、ユニット内部の穴を塞ぐ作業が必要になります。



押入れスペースをトイレスペースに造作してもらったところです。



丁度良い写真がなかったので、これは他の物件で3点ユニット分離をした際の床を塞いだ写真です。基本的には排水の穴を他の箇所へ切り替え、ユニット内部の穴を塞ぎ、上からユニットの床を貼り換える作業になります。



完成写真がこちら。床に貼ってあるのは浴室専用シートで「 NSシート 」という種類の防水用シートです。



分離して完成したトイレスペースがこちら。ちょっと狭いかな〜?と思いますが、分離してないよりマシですね( 苦笑 )。



新たに作ったトイレの後ろに造作した収納スペースです。でもこれだけだと収納スペースが小さ過ぎます。



そこで、部屋中にあった梁の下側にハンガーなどを吊るせるようにポールを設置しました。ワンルーム物件なので、このポールがあるのとないのとじゃ大違いです。新しく造作してクローゼットを作るより断然安いです。費用対効果も抜群!



そしてキッチンですが、交換しなかった部屋のキッチンがこちらです。全室同じタイプのキッチンが設置されていました。キッチンを入れ替えた部屋はこちらです。



同じサイズなのですが、こんな風に足元が空いていると、色んな物を足元に置けるメリットがあると思います。女性目線的にいえば、キッチンの足元にはゴミ箱を置きたいです。

また、この物件は間取を見るとわかるとおり、玄関を開けてすぐにキッチンがあります。このキッチンと部屋へ繋がる通路が、内覧へ来たお客様が最初に目にする場所になります。

玄関を開けて直ぐの第一印象ってとても重要です。内覧へ来たお客様が一番に目にする箇所でグッとハートをつかめるかどうか。それにより、成約率が変わってくるといっても過言ではありません。

■ 「 工事をするより家賃を値引きした方がいい 」は本当か?

さて、3つあった空室の申し込み状況はどうなったでしょうか。リフォームの種類は3つ。@〜Bの中のどれが人気だったかを調べることで、今後、空室が出た時のリフォームの方針も決まってきます。

募集した部屋のデータです( 実際の数字と少し変えてあります )。

間取:ワンルーム3点ユニット
部屋の広さ:約20u前後、駅徒歩5分圏内
築年数:平成初期築RC
元の募集状況:敷金ゼロ、礼金2ヵ月、賃料48,000円

@表面改装のみの部屋、賃料ほとんど上げず
募集賃料49,000円
A表面改装+キッチン交換のみの部屋
募集賃料55,000円
Bフル改装、キッチン交換、バストイレセパ工事、室内前面貼替
募集賃料60,000円


さて、どの部屋が最初に決まったかと言うと、、、答えはB。お客様は正直です( 苦笑 )。この結果から、次からの入退去の度にガッツリバストイレのセパレート工事をかけていけば、入居率が良くなる事がすぐにわかりますね。

ここでいつも出てくる意見に、「 そんな大きな工事をするより、家賃を値引きした方が良いのでは? 」というものがあります。リノベーションやリフォームをしても、家賃の値上げが期待できないエリアなら、それも戦略としてあるかもしれません。

しかし、この物件のエリアは賃貸需要も高く、最寄り駅は人気駅ですし、駅からも近くです。元々の物件力が非常に高い物件だと思います。そういった物件は入居率改善もそうですが、なにより入居者の質が重要になって来ます。

そして、安かろう悪かろうの物件にはそれなりの入居者しか集まりません。そういう物件は、管理に手間がかかることになります。そうなると、管理会社さんの足も遠のき、物件は荒れていきます。

きちんと手を入れることで、「 この物件はオーナーがきちんとお金を出してメンテナンスしていて、退去が出てもすぐに埋まる 」と、管理会社さんに感じてもらうことも、オーナーの大事な務めかと思います。

管理会社にとってイヤなのは、「 こうしたい 」と管理会社側から提案をしても、お金を出そうとしないオーナーさんです。それなのに「 部屋が決まらない 」としつこく言われると、彼らもやる気をなくしてしまいます。

実は、この物件は、@とAの部屋も今後、バストイレのセパレート工事を行う予定です。仲介業者さんがセパレートの部屋を一度見ているので、「 セパレートの部屋空いていませんか? 」と問合せが来るのだそうです。3点ユニット部屋はやっぱり人気薄いのが良く分かります(^^;)

ちなみに、Bのお部屋に入居されたお客様は女性でした。「 この物件は今まで男性シングルの方しか申込みが入らなかったのに、女性のお客様にも選んで頂ける物件になった 」と、オーナーさんに喜んでいただけた時はホッとしました。

これからも仲介さんが好んでご案内したくなるようなお部屋、入居待ちができる物件を作っていきたいと思います。本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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