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今年購入した4棟の好立地物件と融資条件。30年サイクルで見た次の目標。

DX@母ちゃんさん_画像 第25話

■ 年度末は在庫物件が大放出される可能性が高い!?

こんにちは、DX@母ちゃんです。ご存知のとおり、金融機関の融資姿勢が変わりつつあります。業者向けもそれは同じです。ワタシがそれを実感したのは、金融機関が明らかに入口の時点で手数料を取るようになってきたからです。

例えば、宅建業者が使う「 PJ融資 」というものがあります。これは再販用物件を仕入れる際に短期( 通常は1年 )で受けられる融資です。( 宅建業者なら誰でも借りられる訳ではなく、実績が必要です )。

短期融資のくせに金利や手数料がお高い、銀行にとってはオイシイ融資案件です。この、宅建業者の命綱ともいえる「 PJ融資 」の金利、及び手数料が非常に上がって来ているなと感じるのです。

ちなみに、最近聞いた最も高いPJ融資時の借入時の手数料は約3.5%でした。1億円を借入すると350万円。この金額を融資実行金額の中から差し引かれます。もちろん、借入期間中の融資金利は別の話です。

ここが上がると、再販時の価格が上がるので、一般購入者にとっては売主が宅建業者の場合、大幅な指値が効き難くなるという影響が出るかもしれません。

しかし、このPJ融資を受けて購入している宅建業者の在庫物件は、返済期限が近づくと、「 損をしてでも売却しようとする傾向 」があるのも事実です( ですから、買付を入れる前に謄本をみて売主を絶対に確認しましょう! )。

在庫物件が大放出される可能性が高いのが年度末です。融資が厳しかった今年は、大バーゲンセール情報がやって来ることが考えられます。特に頭金をキチンと出して購入できるステージにいる人には、チャンス到来かもしれません。

■ 2018年に購入した「 売主が業者 」の物件紹介

実はワタシも、そんな宅建業者さんから購入した物件が、今年は何棟もありました。どれも駅徒歩圏の好立地、今までなら瞬殺で売れてしまうか、市場には出て来ないような物件だと思います。それぞれの物件について紹介します。

1棟目は、築古木造2階建の共同住宅で、最寄り駅徒歩2分!法定耐用年数超えの築古共同住宅に融資は出ませんので、サクッと現金買いです。( 厳密にいうと、建物建築時に土地購入資金をバックファイナンスで付けてもらうという方法がありますが。)

現在、入居者さんに退去をお願いしている最中です。退去が完了したら建物を解体し、新築物件として取りかかって行こうと思います。

2棟目は、平成初期築の鉄骨4階建物件、こちらも駅徒歩圏で道路付けも良く、人気の住宅地の中にあります。こちらの融資は頭金が3割必要でしたが、それでもOK! 好立地、高利回りで収支が合う物件は、つべこべ言わずさっさと決済するに限ります。

頭金を多目に出すという事は、返済比率がかなり低くなるという事でもあります。ちなみにこの物件を単体で見ると、返済比率は20%ほど。高利回り物件の為、かなりのキャッシュマシーンとなる事が予想されます。

3棟目は、こちらも駅徒歩圏、商業地の中にある3階建の築古鉄骨ビルです。1階はスケルトンの店舗、2階3階が住居系という物件でしたが、購入時は雨漏りしていました(^^;)。この雨漏りを止める為に防水工事と外壁塗装を実施しました。

室内は元々フルリフォームされていた物件だったので、特に大きく手は加えていません。こちらは想定利回りが20%越えの物件です。募集はこれからかけていきます。利回りが確定するのが楽しみです♪

4棟目は、今年頭に土地から仕入れ、現在新築中の店舗物件です。非常に立地が良く、なかなか売り物件が出ないエリアです。希少価値の高い新築物件になる予定です。

土地から仕入れての新築物件は、リノベーションとは違う面白さがあると思います。ただし、私が買えるのは通常、容積率を目一杯使えるような土地ではありません。

ですから、建ぺい、容積、道路付、斜線規制、色々な建築知識を必要とします。土地から仕入れての新築案件は全てにおいて上級者向けだなぁ〜と思います。

今までは、新築へ乗り出せるほど自分の建築知識が十分ではなかったため、躊躇していましたが、やはりここはキチンと勉強して、挑戦していきたい分野だと感じています。来年への課題になりそうです。

■ どんな時代でも、「 買える位置に居続けること 」の大切さ

不動産は、時代時代によって融資も物件情報の出どころも変わります。ここで常に意識しておきたいのは、「 自分が買える位置に居続けること 」の大切さです。退場してしまわないことが何より大事です。

少なくとも5年10年の中長期、できればもっと長い20年30年の長期戦略を持ち、時間軸を武器にして、計画を立てて行かなくてはいけません。考える事を止めてしまったらそこで終わりです。

一つのビジネスモデルが廃れるのは約30年といわれています。老舗企業といわれる100年続く企業は必ず変革を繰り返しています、そうでなければ時代の波に取り残され、企業存続はできません。

私が最初にリノベーション物件を作ってから約10年ですので、最初の1/3を乗り越えたことになります。最初の10年が事業創成期なら、次の10年は安定期、最後の10年が衰退期でしょうか。そろそろ、次の安定期の間に、新たなビジネスモデルの種を仕込んでいく必要がありそうです。

勉強し続ける為にはモチベーションが必要です。そのためには、自分を奮い立たせる何かが必要となります。ワタシにとっての「 何か 」は、一番に家族の幸せ。これは不動産を始めた時から今まで何も変わっていません。

そして期限を決めた目標が必要です。私の場合、「 55歳になったらアーリーリタイヤする! 」と公言しています。( 誰も信じてくれませんが・笑 )

なぜ55歳かというと、子供が独立し、家庭内経済的にも学費や子供の費用があまりかからなくなる年齢になるからです。自分の決めた期限まで残り11年あります。その間に何処まで行けるのか、常にチャレンジし続けたいと思っています。

■ 店舗を住居へコンバージョンした事例

最後に、最近完成したばかりのリフォームの内装を紹介します。



元々はスケルトンの店舗部屋でしたが、いつまでも店舗で募集して空室のままでいるより、直ぐに決まるであろう住居へとコンバーションしました。


洗面台はIKEA製です

トールキャビネットも合わせて、とても雰囲気が良いので気に入っています(*’ω’*)。融資が付かない時期は、慌てずに自分の物件をじっくり見て、もっと内部収益を高める為にはどうすれば良いかを考えて実行してみるのも一つの方法かもしれませんね!

ここ最近は全国各地色んな所へ行く度に、ワタシの事を知って下さっている方がいて、本当に嬉しくて楽しくて、ブログやコラムを続けて良かったと、心から思います。皆様から受け取るだけでなく、自ら情報発信をしてお返しできるよう、これからも頑張ります。

本日も最後までお読み頂きありがとうございました。ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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