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自分がひよこ大家だったら、何から始めるか?

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第27話

2018/12/26 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。12月に入ると、賃貸も売買もほとんど不動産は動きがありません。それでもたまに、おっ!と思うような売切り覚悟の物件情報が届く事があるので、年末ギリギリまで仕事はやっています( 笑 )

つい先日、自身のセミナーをさせていただきました。その際の懇親会でお会いした方から「 もし物件を所有しておらず、これから進めて行くなら、最初にどう進めて行きますか? 」という質問を受けました。

その方の資産背景やサラリーマン勤続年数など、状況によっても変わりますが、あくまでも一例として、ワタシがまだ1棟も所有していなかった頃を振り返り、ご質問にお答えしたいと思います。

■ 母から相続したアパートを満室にして、次の物件を探し始める

2008年9月に起きたリーマンショックの影響は、金融にも大きな影響を与え、株価は下がり、プチバブルに沸いていた日本経済は、不動産価格を大きく下げる結果となりました。

この頃、ワタシは母から相続したアパートのリフォームを終えて、入居者の募集を始めました。しかし、近所の不動産屋さんにしか募集の依頼をしていなかったため、反響はなく、空室を埋める方法を求めて、先輩大家さんのブログや本を読み漁っていました。

ブログや書籍によれば、最寄り駅の不動産屋さんだけに募集をお願いするのでは不十分であり、自分の物件チラシを作製して、ターミナル駅周辺の不動産屋さんへチラシを持って行くことが必要のようでした。

早速、チラシを作成し、近隣ターミナル駅の不動産屋さんへ営業巡りに行きました。リフォームは終わっていたので、キレイな部屋の写真を見せました。すると、「 こんな物件があることを知らなかった! 」と営業先の不動産屋さんに驚かれました。

最初は6室中、3室が空いていました。それがようやく満室になった時は、本当に嬉しかったですね〜。空室率50%から入居率100%になった為、収入も倍です! 単純にスゴイと思いました!



満室になった事に気を良くして、「 こんな風に部屋を増やしていけば収入はもっと増えるのではないか 」と次の物件を探し始めたのが、私が不動産投資に目覚めた最初だったと思います。

当時、個人で自由に使えるお金は、300万円くらいだったと思います。それも丁度、生命保険の満期が来て手にしていたお金でした。この金額以内で買える物件はないかな? と物件検索を始めました。

今だったらこの300万円を頭金や諸費用分などに充てて、レバレッジを効かせると思いますが、なにせ自分で不動産なんて買った事がなかったので、融資を受けて買うなんてとても考えられませんでした。

しかし、探し始めると、私の住む地域で激安な物件は稀ということがわかりました。1区画で駐車スペース2台が普通のエリアなので、土地面積がそこそこあり、小さな土地に建つ安い物件が出にくいのです。ちなみに、その頃は大幅に指値を入れて物件を買うという事も知りませんでした( 苦笑 )。

その頃目指したのは、「 手持ち資金を減らさない物件を購入する事=土地価格( 少なく見ても路線価評価 )以下の物件を購入する事 」です。今思えばそれで正解だったのですが、当時は、「 安く仕入れれば、何かあっても売却してお金に戻しやすい 」と単純に考えていました。

■ 最初の物件はとにかく小さく・安く買うこと

しばらくして、競売で最初の戸建て物件を落札することできました。
※参照:初めての競売。入札一人の借地物件が利回り48%の貸家に化けた!

最初の物件は定期借地権物件だったので、土地の価格はありません。でも、近隣の定期借地権付き物件の相場を調べてみた所、人気のエリアという事もあり、かなり良い値段で売買されているのが分かりました。こんな物件でも売却できるんだとホッとしたのを覚えています。



このように、ワタシの場合、最初から出口を考えつつ、購入不動産を選びました。当時は小売業の仕事をしていた関係もあり、「 在庫の現金化がすぐにできる 」ということを重要視していました。

また、小売業では仕入がとても重要です。常に安く仕入れて高く販売する。これを繰り返せば、商売において負ける事がありません。今の不動産の仕事にも通じるものがあります。

高く買ったら、意味がありません。とにかく最初の物件は必ず小さく・安く買う事が大切だと思います。

目的も背景も違いますから、不動産投資にこれという正解はありません。しかし、個人的に思うのは「 事業は小さく初めて大きく育てるのが一番リスクが少ない 」ということです。

今は1棟も所有していないひよこ大家さんが、融資を付けて最初から大きな物件が買えるタイミングではありません。法人を立てて金融機関を訪問しても、「 3期分の決算書 」を求められるでしょう。( 金融機関にもよりますが )

それなら最初は小さく現金で購入できる物件を選び、その物件で経験を積むのが良いと思います。また、不動産投資は物件を購入して終わりではありません( 工事物件に追われて購入したまま放置気味の物件がある自分への戒めの為にもあえて書いています(^^;)

リフォームを実施する為に業者さんと打合せを行い、工事を手配する。自分でできる部分は自分で行い、完成したら賃貸募集をかける為に不動産業者へ募集依頼をするなど、やることは幾つもあります。

その際に必ず、自分で周辺の相場を調べ、提案された賃料や募集条件が適正かどうか確認しましょう。入居が決まりお家賃を受け取って初めて、一連の流れを理解する事ができると思います。

ワタシも最初は全くの初心者で何もわかっていませんでしたが、一度は全てを自分でやった経験があるので理解できたのだと思います。もし失敗をしても、次に同じ事を繰り返さなければ良いだけです。

失敗を恐れてしまうと何もできません。有料コンサルさんなどに背中を押してもらうまでもなく、最初の1歩を「 自分自身 」で踏み出す方が大事だと思います。

■ 5年前にリノベーションしたお部屋の退去と原状回復



さて、写真は最近、原状回復が終わったお部屋です。5年ほど前にリノベーションした物件ですが、あまり古臭く感じられないのは、カウンターキッチンに元々レトロなイメージのモザイクタイルが貼ってあるからでしょうか( 笑 )

この部屋のフローリングは無垢材です。経年劣化で傷が付いていても味になって行く様子を見る事ができる貴重な部屋の一つです。賃貸物件で初めて無垢フローリングを使用した部屋でもあります。



この物件の中で一番好きな部屋です。目の前の大きな窓ガラスからは、お隣さんの緑がとてもキレイに見える借景が美しい部屋でもあります。



タイル壁の洗面所は時代を経ても普遍的で、流行り廃りがあまりなく、原状回復もしやすいのが特徴です。タイル目地が痩せて来たり、カビが生えてしまったりした場合は、コーキングや補修目地で修正すれば大丈夫です。

おかげさまで、退去後原状回復とハウスクリーニングが終わってから2日でお申込が入りました。純粋に嬉しいです。また、お家賃を受け取るとすぐ次の物件が欲しくなり、次の物件購入へと加速していくのは否めません( 苦笑 )

今年はこれが最後のコラムです。来年は不動産においてどんな年になるのでしょうね。毎年、年始にはその年の目標を決めます。最近は数字の目標を立てるより、本当に自分のやりたい事を目標にするようになりました。

来年は色々な節目となるような出来事がある年だと思っています。全国各地の会いたい人に会いに行って、様々な物件を見てきたいと思っています。

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。ではまた、2019年のコラムでお会いしましょうね〜(^^)/
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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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