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初めてのシェアスペース運営。事業系運営の肝は人を育てること

DX@母ちゃんさん_画像 第29話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は前回に続いて、『 24号物件、シェアスペース運営 』のお話です。

前回のコラムでもお伝えした通り、24号物件は元料亭経営者の2世帯住宅でした。元々料亭があった場所に建て替えられた物件で、何と物件内に井戸があります。



購入時は使用されていませんでしたが、水質検査を行うと、飲み水としても可能な水質と水量が水源と繋がっていました。しかし鉄分が多く、そのまま水道に繋げて使用すると水道配管の中が錆びる為、使用するにはろ過フィルターの設置が必要となります。

そうなると普通に水道水を使う方が安いので、井戸水としては使用しない方向性で決めました。工事の際に井戸を埋めてしまう事も考えましたが、昔の人は「 井戸を埋めてはいけない 」と言われます。

また、職人さんも「 井戸は水流を途切れさせてしまう事がある為、埋めたくない 」ということでしたので、そのまま置いておく事にしました。もしお風呂用の水として使用していたら、有馬の湯の様に金泉に変わっていたかもしれません( 笑 )

■ 残置物だらけの車庫は壁を作って部屋に改造

さて、24号物件の1階スペースですが、既存は駐車場と倉庫スペースがありました。



倉庫スペースに収められた大量の残置物です。年代物ばかりでしたが、使える物は残しました。



こちらは車庫ですが、使用されておらず、大量の残置物がありました。しかも車庫として使用するには構造上の梁が邪魔です。梁下がH1600しかなく、昔の背の低いセダンタイプくらいしか入りません。そこでこの車庫は閉じて、室内へ取り込む事にしました。



ありがたい事に車庫へ室内から直接出入りできるように扉が付いていました。商業地で容積もたっぷり残っている物件でしたので、車庫を室内に変更しても容積オーバーにはなりません。

しかも共同住宅として建てられている事もあり、耐火構造の上、1階部分は全て防火区画となっていましたので、消防検査も難なくパスしました。最初の建築主さんがお金を掛けて建てられた事が良く分かります。

■ 住人のいない昼間はシェアスペースとして貸し出すことに



こちらは元車庫のお部屋です。シャッターが開いていた間口の部分を全て窓にして、閉じてしまいました。また、必ず玄関から入って共有の廊下を通る事となるため、勝手には出入りすることもできません。キッチンも設置して水回りを備えてあります。



必要な家具家電類も設置して、こちらのスペースをシェアスペースとして稼働させています。ちょっとした人数で集まったり、スペースが広いのでパーティールームとして使用したりするのに向いています。

私はここでたまに大家さん仲間で集まってお茶をしたり、誰か来客が来た時やスタッフとのミーティングスペースとして使っています。また年末付近は忘年会シーズンという事も有り、忘年会で使用される方が多かったように思います。



隣の部屋はミーティングスペースも兼ね備えています。この部屋で打合せをしたりする事も良くあります。



シェアスペースとしての時間貸しは、スペースマーケットを利用しています。最近は写真撮影の需要や、またお料理をされる方も多いようです。必要最低限の調理道具や鍋、お皿コップ類は設置してあります。

雑誌や広告の撮影を目的とする商業利用の場合は、少し割高で時間貸しをさせていただいています。これまで誰でも知っているような有名企業さんの広告撮影に使用された事もあります。広告に自分のシェアスペースを使用されているのを見るのは、とても嬉しいですね〜。



同時にシェアハウスのリビングスペースの貸出しも行っています。シェアハウスの入居者さんへは最初の入居時に了承いただいています。主に入居者さんがお仕事で不在の平日昼間の時間帯だけ貸すようにしています。



こちらのリビングスペースも大人気。大きなキッチンが付いており、明るく自然光の入る少し生活感があるスペースは、撮影需要が高いようです。

シェアハウスの方にはもう一つキッチンスペースがあるので、シェアスペース利用中は、もう一つのキッチンを使ってもらうようにしています。



昨年の忘年会の様子です。ここのシェアスペースで忘年会を行いました(^^♪ お店とは一味違う全て手作りのお料理が並び、時間を気にせずに使用できるメリットは大きいですね〜。

シェアスペースは宿泊はできませんが、皆でお料理を持ち寄って集まりたい、小さな子供さんがおられるママ友さん同士で昼間に集まりたい、子供さんを安心して遊ばせておけるスペースでママ友たちとお喋りがしたい、そんな需要に向いているようです。

おかげ様で大人気! 多い日は1日に3件も予約が入る事があります。概ね皆さん、綺麗に使ってくださいます。ただ、どうしても毎回、多少の片付けやお掃除は必要になりますね。

■ 事業系運営の肝は人を育てること

この24号物件にはシェアハウスとシェアスペースを運営している事務所があり、スタッフが常駐しています。受付けも全て事務所で行っており、他の仕事をしながら受付もしてくれています。

最初はどうやってこの物件を活用しようと悩んでいたのですが、普通の賃貸物件じゃ面白味がないと考えて、初めてシェアスペースに取り組んでみました。意外な需要があり、やはりシェアエコノミーの取り組みは面白いな〜と手ごたえを感じています。

今後もこのような取り組みができる物件を増やすかもしれません。運営を行う為にはスタッフが必要となりますので、今後の課題としては人を育てる事だと思っています。

不動産賃貸業だけですと、ほとんど全ての事を外部委託できますが、このような事業系運営には必ず人の雇用が必要となります。逆に、運営を外部委託してしまうと全く儲かりません。人を雇用する事で社会貢献にも繋がります。

また、普通なら大きな二世帯住宅というのは一般的に活用し難い物だと思います。部屋が大き過ぎて普通の戸建賃貸物件にはあまり向きません。大きな分、物件価格は高いのに、部屋や間取が広いからといって高い家賃を貰える訳ではなく、投資効率が悪いのです。

二世帯住宅のタイプの物件で空家になっている物件もよく見かけます。空家のままにしておく事で物件は荒れます。建物もメンテナンスされないまま放置しておくと、悪くなる一方です。

そんな空家活用も含めて、物件を再生し、活用する事は社会貢献に繋がりますね。これからも、人と社会に貢献できるような仕事を続けていきたいと思います。

本日も最後までお読み頂き、ありがとうございました。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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