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賃貸に出すつもりが高値で売れた!リノベとの出会いと法人設立のきっかけ

DX@母ちゃんさん_画像 第3話

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は、またしても競売で取得した区分のお話です。

前回紹介した1号物件の成功に気を良くしたワタシは、続けて次の物件を探し始めました。同じく競売とネットサイトで毎日物件検索に明け暮れる日々でした。

探し始めると、同じ時期に次々と良い物件が出て来るものです。次の物件も1号物件を取得してから2カ月ほどで出会いました。

こちらも同じく、良く知っているエリアでマンションの1室、いわゆる区分マンションです。このマンションに知り合いの不動産屋さんが住んでおり、マンション住人の情報も事前に確認してから入札しました。

開札結果は。。。約280万円で落札しました〜!

次に残金を納付してから、占有者交渉に移ります。そのお部屋の債務者さんは、独り暮らしの男性でした。夜遅くでなければ帰ってこないのですが、当時まだ小さな子供を抱えたワタシが深夜遅くに訪問するのは無理…。

ということで、同じマンションに住んでいた知り合いの不動産屋さんへ交渉をお願いしました。交渉は成功し、住人の男性は程なくして退去され、無事に鍵も貰えました。当時のお部屋の様子です。



1階部分だったので専用庭があるのですが、庭は全く手入れされておらず、草が伸び放題!



キッチンです。男性の一人暮らしですから、今ならこんなもんだろと思えますが、当時は触るのも嫌な位気持ち悪かったです。



間取は2LDK。一人で暮らすには少し大きいですが、家族で暮らすには狭い…。

この物件がある場所は、完全にファミリー向けエリアでした。シングルの需要はゼロではないものの、シングルの人で高い家賃を出して2LDKに入居する人は少ないだろうから、賃貸物件としては利回りが厳しいだろうなと感じました。さて、どうしたものか…。

■ 高価すぎるリノベーションの見積もり!

この頃、色んな書籍やブログを読んでいて、初めて「 リノベーション 」と言う言葉に出会いました。リノベーション事例などを飽きる事無く毎日寝る暇も惜しんで見続けていました。

学生の頃デザイン科で基礎は学んだものの、全く役に立ってない仕事をしていました。でも、絵を描く事や、デザインは自分の中でとても好きな事の一つで、当時手伝っていた家業のHPを自分で作ったり、名刺デザインや会社ロゴを考えたりするのも好きでした。

そんな時に出会ったリノベーション!

当然、この落札した物件をリノベーションしたいと強く思うようになり、デザインリノベーションで有名だった会社に依頼してみました。

楽しみに待っていたデザイン画が届き、そのデザイン指定通りに見積書を出してもらいましたが、ここで初めて、「 リノベーションってこんなに高いの!? 」と驚きました。

しかし、そのデザイン画を一目見て気に入っていたワタシは、どうしてもこのデザイン通りにリノベーションする事にこだわり、材料を自分で手配し、自分でできる所はDIYでやることにし、全部の工事を見直した上で見積を取り直しました。

そこで、やっと希望金額まで下がったので、工事にGOサインを出したのです。



DIYの最初は、交換する設備品の撤去と部分解体から。写真は解体からキッチンを撤去した後です。正直解体は気が楽です。工事の事を良く知らなかったワタシでも、唯一自分でできた工事と言っても過言ではありません( 笑 )。



真ん中の間仕切壁も撤去しました。こちらは、父の会社のスタッフに手伝ってもらいました。解体だけなら自分でもできますが、これら大量のガラを搬出して、捨てに行って、という事を考えると到底一人ではできません。



洗面台も撤去しました。他にも古いエアコンの取り外し、専用庭に生えていた樹木の伐採など、自分たちでできる所はやり、コストを抑えました。廃材から金属品を売りに行き、少し現金が入って来た時、手伝ってくれた父の会社のスタッフたちと焼肉行きました〜( 笑 )。

その後、職人さんに入って貰い、最後に庭も自分たちでDIY整備して完成!

■ DIYと外注のミックス工事で素敵な部屋が完成!



取り替えたキッチンです。こだわったのはオールステンレスのレンジフード( 笑 )。キッチンはIKEA製です。



現在では当たり前ですが、この当時はまだフロート取付( 床下から少し浮かせて取付 )の玄関収納は一部新築の分譲マンションくらいしかやっておらず、珍しいものでした。



LDKから庭を見た風景。この間仕切りガラス扉はクローゼット扉の流用品です。この扉はガラスを使用していた事もあり、超重かった!

材料搬入がお盆前の夏場だった事も有り、汗をダラダラ流して地獄かと思いました( 苦笑 )。



壁一面の鏡を取付けた洗面所。やっぱり今見てもクオリティ高いなぁ〜。モデルルームとして飾り付けも行ったのですが、今じゃここまで徹底的にモデルルーム化はやっていません、当時の気合を感じます( 苦笑 )。

■ 賃貸に出すつもりが、高値で売れた!

この物件、賃貸物件用として落札しリノベしたのですが、完成してから業者さんを回っていると、なぜ賃貸に出すのですか? 売却しませんか? と口々に言われたので、賃貸募集と売却と同時並行でお願いする事にしました。

すると、たちまち自宅用に欲しい方から3本も買付が入ったのです! これには驚きました。結局、満額で買付を頂いた方にご購入頂いたので、ワタシの中では幻の物件となっています。

売却当時、まだそこまで不動産市場価格が上がっていた訳ではないのですが、それでも「 取得原価+リフォーム費用+売却益( 数百万円 )」が手元に戻って来ました。

この当時はまだ融資を受けていませんからオール現金のノーリスクです。実家の仕事の方でも、難ありの商品を安く仕入れて、上手く安く加工し、市場へ再度リリースすると言う仕事をしていましたので、やっている事は同じです。

ところが、その商品が「 不動産 」に代わるだけで、得られる利益が何倍にもなるのですから、驚きました。

■ 自分が代表の法人を立ち上げる

この事から、不動産を本格的に仕事にしてみようと考え始めたのです。業界未経験のワタシが海千山千、魑魅魍魎が渦巻く( 笑 )この不動産業界に飛び込んでも大丈夫か? という心配もありました。

業界の慣習とか全く知らないままに、とにかくやってみよう! ダメでも失う物なんてない、最悪ダメな会社を整理すれば良い! やってみてわかる事は沢山ある! と考えて不動産業免許を取得しました。

この考えに至ったのは、やはり20代の頃にガムシャラに働いて来たサラリーマン時代があったからだと思います。会社では残業代なんて付きませんでした。今だったら完全にブラック企業です。それでも仕事は楽しかった!

でも、時間的な自由は全くありませんでした。実家の家業を手伝う様になって、時間的な自由は得られるようになりましたが、家業の法人は自分の会社ではありません。

一から作り上げる自分の法人が欲しくて模索していた時、不動産と出会いました。そして、今年で不動産業を立ち上げ、不動産免許を取得して、早いもので7年目になります。

色んな人に助けて貰いながら何とかここまでやって来ました。外から見ている不動産の世界と、業者として内側から入ってみる不動産の世界は、また違っていて面白い。人との出会いが何よりの財産だと感じています。

これから先10年後20年後も生き残っていける様に細く長く事業継続する事を目標とし、プレーヤーとして生き残っていける様に頑張りたいと思います。

さて、次のコラムではいよいよ「 融資を受けての実践投資 」へ進んでいきます。また次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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