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利回り30%のミニ物件。室内デザインとステージングをスタッフに任せてみた結果。

DX@母ちゃんさん_画像 第33話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は『 スタッフのデザインした部屋とステージング 』のお話です。

ここ最近の賃貸業界での流行は何といっても、お部屋のステージングではないでしょうか? 私は昔ながらの大家スタイルというのか、個人的にはステージング小物を設置するのが面倒くさいです。

ステージングに必要な飾り付けを行い、モデルルーム化したその部屋の入居が決まったらまた全部撤去して、次の部屋に持って行く…。この作業を面倒くさいと思わない人はいないのではないでしょうか?( 笑 )

そんなステージング作業がなくっても決まってくれるお部屋作りが肝心ですね。といいつつ、ウチもステージングは取り入れています。「 貸し出すお部屋=商品 」という考えから、ステージングをして写真撮影を行い、客付けに生かします。

ちなみにワタシ、建物や部屋全体のデザインを考えるのは大好きなのですが、室内インテリア小物を選んだりするの苦手です(^^;)。ステージングの小物選定、レイアウトなど、ほぼ全て、スタッフに選んでもらっています。

毎回、予算を決めて色んな所で買い揃えてきたりするのが楽しいようです。一人で決めて全てを配置していく為、いい感じで統一感も出ています。どんな在庫が倉庫に有るのか把握しているのも同じスタッフが担当しています。

■ スタッフにステージングを任せてみました

さて、以前、コラムにも書いたスタッフデザインのお部屋が完成しました。

クロスの変更など、多少ワタシが修正した部分はあるものの、ほぼ全てのクロスや床の品番をスタッフが選び、仕上げの細かい所までやってくれました。ハウスクリーニングまで自分達でやっていたのは驚きました。

部屋のデザインを完全に任せてみて感じたのは、やはりそのデザインした人の個性が出るんだなという事でした。多分、他の人は見ても分からないレベルですが、ワタシなら選んでいない品番などが使われています。

他も任せてみてわかった事がたくさんあります。「 好き! 」という部分を突き詰めていく事でオリジナリティが出て、他にはない物件に仕上がるんだなあ…。その事がわかっただけでも今回任せてみて良かったと思いました。



ステージングの小物もファブリックがあるのとないのとでは、写真撮影した時の温かみが断然違いますね〜。ポイントは爽やかさを追加した濃紺カラーだと思います。



既存部屋のビフォー写真です。何の変哲もない白いクロスに木目の床です。多分、このままでも安ければ決まる部屋ではあるのですが、それでは面白くない〜。

今回リフォームしたお部屋は、立地も良くてバリューアップすれば家賃UPが狙えるお部屋ですので、ステージングでその魅力を最大限引き出します。



同じお部屋の完成写真です。温かみのあるイエローとグリーンがアクセントカラーになっています。ちなみにステージング用の小物類はウチの事務所やシェアハウスに設置してある備品の寄せ集めです。今回、追加で購入した物もあります。



うまいな!と思ったのが60年代風POPの小物類で揃えてあるステージングです。椅子はウチの事務所に置いてある、どこかの物件から持って帰って来た残置物( 笑 )。ちなみにギターやレコードはスタッフの趣味の私物です( 苦笑 )



お部屋全体でみるとこんな感じになりました。部屋に住むイメージが湧く写真でなければいけませんが、いい感じですよね。そんなに大きな変化ではないんですが、小物があると違いますね〜。



同じく60年代風POPを意識したレトロタイル調な床です。



こちらは、玄関から左右に分かれた長い廊下。建具類も照明器具も既存で付いていた物をそのまま利用しており、ホントにクロスと床しか交換していません。初めてのチョイスにしては落ち着いたイメージで良い感じにまとまっています。



こちらは別のお部屋です。テーブルとイスは他の物件から移動させて持ち帰った物です。それにテーブルクロスと食器を追加して小物の見栄えを意識していますね〜。



こんな所も手を抜いていません( 笑 )。アルミ缶や工具箱はスタッフの私物ですww

写真が上手なのは、プロカメラマンの撮影だからです。写真は集客するにあたり、商材となる物ですから、広告宣伝費だと思って、ここはバッチリプロカメラマンをお願いしています。

■ 利回り30%越えの優良物件に

お陰様でこちらの物件( 昨年購入した物件ですが )、募集開始後すぐにお申し込みをいただきました。1階が店舗なのですが、こちらも飲食店様からお申込をいただき、間もなく満室予定となっています。

基本的な物件本体と工事費用含めても、満室稼働で利回り30%超えの物件となります。( ステージングに使う小物の購入や設置、写真撮影費用は別です )

小粒な3戸しかない小さなビルですが、高利回り物件に生まれ変わったのは、やはりデザイン力とステージングの力、そして立地や物件価格など色んな事を加味した総合的な物件力だろうと思います。

室内デザインに関しては正直、自分でやった方が早いですし、自分でデザインした方が納得がいく部屋に仕上がる事は否めません。しかし、スタッフを育てて行くのもワタシの仕事です。

山本五十六( 大日本帝国海軍軍人 )の有名な言葉に「 やってみせ、言って聞かせて、させてみせ、ほめてやらねば、人は動かじ 」というものがあります。人材育成のヒントがこの言葉に詰まっています。

人を育てる事は会社を育てる事です。会社が大きくなればなる程、スタッフの力が必要になります。スタッフにどんどん力を付けてもらい、スケルトンからの工事ができるようになるまで、育てていきたいと思います。

本日も、最後までお読み頂きありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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