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1億円の借金が怖かったワタシ。3億の壁を超えて思う借金との付き合い方。

DX@母ちゃんさん_画像 第34話

こんにちは、DX@母ちゃんです。つい先日、不動産投資を進めて行くのに、大きな借入するのが怖いというご相談を受けました。この気持ちはとても良く分かります、ワタシもそうだったからです。

ワタシは不動産投資を始めた当初、ずっと現金で買い進めて行きました。理由は一つだけ、借金が怖かったからです。

両親はずっと商売を営んでおり銀行さんとの付き合いもありましたが、返せない借金はしない人でした、商売に必要な設備を導入したりする時だけ借入する、その他はすべて現金で賄っていました。

母が亡くなった際、金庫の中を整理していた時に、昭和60年代に借入した300万の金消契約が出て来ました、なんと! 預金担保( 同額定期を担保にしてる )で金利5%台でした(^^;。

当時はバブル時代、いつでも返せる定期預金が有りながら、それを担保に借入をする。定期金利を差し引くと、借入金利は今も変わらない位の金利になりますので、当時はそう言う考え方だったんだろうなと思います。

今だったら考えられない借入金利ですが、これ位の高金利の時代がやって来ないとも限らないので、覚悟しておかなければいけません。

■ やむを得ず借りた初めての借金

一番最初にワタシが融資を受けた物件が、初めての1棟物件を競売で購入した2号物件です。

※参照:残置物と動物臭にまみれた「競落RCマンション」ビフォー・アフター

この物件の落札金額、少しエリアの良い大き目の新築戸建て位の金額です。多分エリートサラリーマンさんの年収なら住宅ローンで組める程度と想像して下さい。

当時、融資で付き合いが有った銀行さんは1行だけ。父の会社の倉庫を建てた際に借入した銀行さんで、この倉庫の残債は完済し終わっていましたが、極度枠が土地建物に残っていました。

父の会社の法人名義で落札した事も有り、この極度枠を利用出来ないかを銀行さんに打診しました。しかし落札金額には到底足りません( 苦笑 )。そこで残りは現金。。。。落札金額からの割合で行くと、約60%が極度枠、残り40%が現金と言う感じです。

今だったら物件を取得するのに4割の頭金を入れると言うのは、ちょっと考えられませんが、既に落札してしまっているので仕方ありません。しかも、当時はわかっていなかったのですが、極度枠範囲内でしか借入しなかった為、肝心の2号物件には共同担保が付かなかったのです。

これが次に購入する物件のきっかけになった事はいうまでもありません。

■ ガラガラボロボロで融資付けに苦労した4号物件

次の融資を受けた物件は4号物件です。

※参照:融資付けに苦労した「築古重鉄マンション」と職人さんから学んだこと

このコラムにも書いてありますが、築古でボロガラ物件だった為、4号物件の融資付けには非常に苦労し走り回りました。その中で唯一融資回答くれた銀行さんから求められたのが、この2号物件の共同担保枠でした。

それでも競売で落札している以上、残金支払いの期日が有りますので、借入しない訳にはいきません。この2号物件と4号物件を合わせても、まだギリギリ1億円には到達していませんでした。

当時は1億円の壁を超えるのが非常に怖かったので、もうこれ以上不動産を買い進めるのはやめようと思っていました。

融資を受けて買い進めて行く内に到達するのが、この1億円の壁です。正直、これ以上借入すると、到底自分が死んでも保険金位じゃ返せないとメンタルブロックが掛かってしまったのです。

でも喉元過ぎれば何とやら。。。。。。(;´∀`)。目の前に美味しそうな魚が流れて来るのに、取らない漁師はいません。

■ 気付いたら1億円の壁も3億の壁も越えていた!

改修工事費で借入した公庫さんの借入金を工事がなくなっても返さなくても良いという事になり、次の物件を探し始めた時に出て来たのがこの5号物件です。

※参照:元管理会社の嫌がらせに屈せず満室にした5号物件

しかし、公庫さんのお金を出しても、5号物件を取得するには足りなかったので、5号物件は結局他の銀行さんで追加分を出していただき、公庫分+銀行さん分の融資で購入しました。 この5号物件で1億の壁を突破しました。

融資付けに動いている最中は目の前の事に必死で、気が付いたら1億超えていたわと気が付きました( 苦笑 )。超えるまでは自分の中でメチャクチャ怖いと思っていたのですが、超える時なんてアッサリしたもんです(^^;

自分のメンタルブロックを壊すのは、自分しかいません。1億の壁を突破した事で、これでワタシが死んだ位じゃ到底借入は返せない、そう考えて腹をくくりました。でも次の壁は3億位でもう一度来るんですけどね〜。

3億借りてしまうと、後は幾ら借りても一緒って言う気持ちになって来ます( 苦笑 )

■ 今後もどんなタイミングでも買い続けるスタンスで

ワタシもそうですが多額の借入を行い、不動産投資をされている方で全ての物件を借入期間満了まで全部返済しようなんて思っている人は、ほとんどいないかと思います。常に物件を入れ替えつつ、次の物件取得を考えていると思います。

その為には物件購入時の最初が一番肝心です。どんな物件を選ぶかで、出口が決まってしまう。大きく投資をされている方で物件の出口を考えてない人は居ません。まず最初に出口ありきで考えます。

この物件だと5年所有しても次に購入する人はこれ位の金額で、この融資期間で購入するだろうと考えてから、返済計画と残債金額の一番旨味があるタイミングで手放そうと考えるでしょう。

もちろんそのタイミングで、他の人にでも融資が付くかどうか、物件力も肝心です。ワタシの所有する物件は、築古の物件が多く、この出口が取り難い物件が中心です。今まで融資が付いて来ているのは、単純に市況が良かったからだと思います。

ワタシは築古の物件の中でも特に立地がイイ好立地物件は、いずれ来るであろう建て替えを視野に入れて取得しています。こういった物件は中長期保有物件( 最低5年以上保有する物件 )として見ています。

反対に、少し稼働させてある程度残債が減ったタイミングで入れ替えて行く物件、この様な物件は短期保有物件( 5年以下保有物件 )として入替を計画しています。

何にせよ、商売の基本は安く買って高く売る、賃貸業でいえば、安く買って高く貸す。

市況が良い時も有れば悪い時もある、でも常に買い続けて行く事で物件情報も集まって来るので、どんなタイミングであっても買い続けるスタンスは継続していきたいと思います。

そして不動産を通じて知り合った仲間と常に情報交換をしながら、この時代を乗り越えて行く事が大事だと思います。

■ 何よりも大事で楽しい不動産仲間との情報交換

つい先日、健美家コラムニストの友人たちとBBQをしました〜。大きなブロック肉をお掃除して捌いてるのはワタシです( 苦笑 )。実はお肉掃除が大好き、MY包丁持参で行きましたよ〜。とっても楽しかったです(^^♪



不動産仲間が集まる場所へ積極的に出掛けて行くのはとても楽しいですね!
これからも機会があれば、全国各地色んな場所へ行きたいと思います。

本日も最後までお読み頂き有難うございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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