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どこから漏れてるの!?1年越しの雨漏りクレームから学んだこと

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第35話

2019/5/29 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。ここ最近、銀行融資が引き締まっている関係か、地方や少し離れた住居系地域のもので、おっ!安いかも? と思える物件が出て来るようになりました。

例えば、平成初期築辺りの鉄骨物件や、少し田舎エリアの物件では普通に15%以上の物件を見かけます。ただ、売却する時はどうするか? を考えるとよほど高利回りでなければ進む気になれません。

人によって物件の好みは様々ですが、ワタシの好みは、都市部でエリア的にも問題なく集客できる立地、そしてボロガラ物件です( 笑 )。上手く再生し、リノベしてやる事で物件の価値を引き上げる事ができるからです。

普通の人だと、雨漏りしているし、傾きもありそうだし、設備も何だか古臭い、こんな状態で本当に入居者が決まるの??と疑心暗巍になりそうなものです。しかし、そんな難易度の高い物件ほど好みだったりします( 苦笑 )

逆に誰が見てもベッピンさん物件は価格も高いし利回りも低い。そんな物件は物件情報が来ても魅力的に感じられません(^^;)。収益シミュレーションをして、概算で見積金額を弾き出し、脳内で妄想している時がテンション上がって一番楽しいです( 笑 )

しかし、不動産投資は楽しいばかりではありません。買った時から賃貸管理がスタートします。ワタシのところにも日々、色んなクレームや入居者さんからの連絡などが入って来ます。

先日、なかなか終わらなかった雨漏りクレームが、1年がかりで解決しました(;´∀`)。今回はこの雨漏り騒動について、お伝えしたいと思います。

■ 「 窓のサッシから室内に水が入ってきます 」

この物件は、全空室で購入し、徹底的に改修工事をかけて再生したものです。全部屋に入居者さんが決まり、ようやく満室稼働し始めた数カ月後の台風で、まず1発目のクレーム連絡が入りました。

「 窓のサッシからどんどん水が溢れて止まらず室内まで流れ込んで来ます 」。この時はすごい大雨だった事もあり、サッシの隙間からの吹きこぼれによる雨被害だろうと思っていました。

古いサッシにはよくある事ですが、サッシ自体が微妙に歪んでいたりすると、大雨の際、横殴りの雨風で水がサッシの溝を超えて侵入してくる事がたまにあるのです。

でも、台風の真っ最中に行く事もできませんし、車で行くのが危険なほどの大雨と風でした。取り敢えずその日はそのままで、翌日すぐに見に行ってもらいました。



窓の横に置いてたベッドをずらすと、床には水溜りができていました。ベッドのマットレスもビショビショに濡れてしまったようです。。。。という事は結構な水の侵入量です。

単純にサッシの歪みから来る雨漏りの場合、カバー工法の窓を後付けで取付ける事で水の侵入を防ぐ事ができます。この時はサッシを交換するで対応しました。

※ちなみに、火災保険でサッシからの吹きこぼしによる雨水の侵入に関しては保険適用外ですので、ご注意下さいね

■ 繰り返す雨漏りで入居者さんが退去( 涙 )

ところが、次の台風が来た時にも同じクレームが入りました。なぜ? サッシを交換したのに〜( 一一)



写真は入居者さんが撮影してくれた当日の様子です。水が侵入してくるのはサッシ周りに付いている額縁( 窓台は下の方、雨漏りは上の方 )からだという事でした。原因はサッシではなさそうです。

こうなると一つずつしらみ潰しにココかも? と思う箇所をつぶして行くしかありません。業者さんに外壁周りと、天井に点検口開けてもらいって天井周り、そして屋上周りなども徹底的に見てもらいました。

一通り、怪しい箇所は見てもらい、全て防水処理、コーキングなどを行い、原因を潰したはずでした。。。。それなのに、次の大雨でもまた、雨漏りが出たのでした( ゚Д゚)



ちょっと写真がボケていますが、まさに水が湧いてくるという感じで、隙間からじわじわと漏れ出して来ています。ホントにこの場所に給水管でも通っているの? と疑いましたが、そんなはずはありません。

何度も何度も「 雨漏りを直せた 」といってはまた漏れるの繰り返しで、温厚だった入居者さんも怒ってしまい、最後には退去ということになってしまいました。もうどうしようもありません。

入居したまま壁を壊す事もできたかもしれませんが、日常の家財道具を動かし、工事期間中は入室できないというのは、入居者さんにとって相当なストレスです。今回は一度ご退去いただき、どこから漏れているのかを確認するしか方法がありませんでした。

ちなみにこちらの入居者さん、退去時のご精算はナシ、転居先を見付ける2カ月間も賃料は無料としました。貸主が悪い訳ではないのですが、今回のような事情の時は仕方ないと入居者さんも最後は理解してくださいました。

このようなクレームの場合は初動対応が肝心です。最終的に退去となってしまったのですが、どうしたって仕方がない場合もあります。そんな時、最後はやはり人と人の交渉となります。

入居者さんの立場に立ち、お話をお聞きして、どうしたいのかを伺いつつ、話を持って行く方向性を決めなくてはいけません。賃貸業には交渉術は必須だと思います(^^;

■ 1年がかりで雨漏りの原因が判明!

さて、退去後壁に穴を開けました、するとやっと漏れ箇所を特定!



壁の中から現れた大きなクラック!まだ湿っています。比較的新しそうなクラックなので、もしかして昨年の地震かなとも思ったのですが、残念ながら地震前から雨漏りは発生していましたので、地震ではありませんでした。



見えますかね? この細いヘアークラック、これが外壁側です。このヘアークラックの隙間から侵入した雨水が室内側の内壁クラックに伝い漏れ、それが溢れてサッシ周りから漏れて来ていたというわけです。

全てのクラックを補修してもらい、漏れて来ないかを確認して、ようやく完結しました。前のままだったら台風の時期が怖くてとても募集できませんでしたので、原因が判明してホッとしました。

■ クレームは小さな芽のうちに摘んでおく

賃貸管理にはクレームが付き物です。そこには生活しておられる入居者さんが居て、借りていただいているお部屋で困った事が起こればクレーム連絡が入ります。

それを放置することはあり得ません。入居者さんが自分の子どもだったらと思うと、困っているなら何かできる事はないかと思いますし、親身になって話を聞くことは非常に大切です。

幸い、今まで入居者さんと裁判沙汰になる程大きなクレームは起きていません。大きなクレームに発展させないためには、不満を小さな芽の内に摘んでおく事が肝心だと思います。

一つずつ解決していけば、きっと入居者さんは優良な入居者さんに変わってくれると思いますよ〜(^^♪)。本日も最後までお読みいただきありがとうございます。ではまた次回、お会いしましょうね〜(^^)/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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