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ボロボロの極小3点ユニット物件。朽ちかけた鉄製手すりの改修法

DX@母ちゃんさん_画像 第37話

こんにちは、DX@母ちゃんです。今回は、極小ワンルーム3点ユニットという間取りの1棟物件を再生したお話です。

■ 期末が押し迫った2月の末から工事開始

関西では昨年の大阪地震の影響で未だ屋根にブルーシートが被っている物件も多く、大阪万博に向けての工事着工数も伸びて来ているせいか、職人さんが完全に足りてない状況が続いています。

この物件についても、前々から工事が必要なことは伝えていたのですが、ただでさえ職人さんが不足している上、繁忙期の1月〜3月位までは一人残らず超多忙という状態になるため、なかなか手配が付きませんでした。

この先、安くてキレイに工事を仕上げて下さる職人さんが減って行くのではないかと危惧しています。建築単価が下がらない状況がこのまま続けば、自分の物件をDIYできる方たちがさらに伸びて行く可能性が高いでしょう。

残念ながらワタシは非常に不器用ですので( 汗 )、DIYは向いていませんし、全くできません。自分がプロの技術を持っておらず、お金をもらえるレベルの部屋にはならないと自覚しています。

しかし、簡単なDIYは好きなんです。自宅では棚板をオイルステンで塗装した物に金物を付けて、キッチン横の棚にしてみたり、自作水槽のオーバーフローキャビネットを作製したりした事もあります。

例外として、技術的なものがあまり関係ない塗装作業とかなら黙々とできますが、養生が好きじゃないんです。塗装は養生に始まり、養生に終わると言っても過言ではありませんので、無理ですね( 苦笑 )。養生しなくても良い塗装作業ならやります!

■ 一度も大規模修繕されておらず、中も外もボロボロ…

さて、今回はそんなDIYレベルではなく、本気の1棟再生物件です。物件スペックは以下の通りです。

・最寄り駅徒歩10分
・1階店舗、上階3点ユニットのシングル物件
・平成元年築、鉄骨造、購入時空室率70%
・既存状態は外壁、屋上防水からの水漏れ有り

ちなみに購入した当初は、建物全体が雨漏りで凄いダメージを受けていました。



ボードまで完全に水が回って、クロスが剥がれ落ちています。



壁に穴が開いています。多分、漏れ箇所を特定させる為に、前のオーナーさんが工事業者さんに依頼して、調査をした名残でしょう。全然ふさいでない…(-“-)。これで「 募集しています 」と言われても、決まるはずがないお部屋です。



屋上の鉄手すりが、ない( 爆笑 )。触ると落ちる危険性があります。それでも入居者さんは住んでいますからね〜(;´∀)



水回りは極々普通の3点ユニットです。この物件をどう料理するか?(^^;)。リフォーム工事の時に一番悩ましいのは、ユニットバスを入れ替えるかどうか、既存浴室で行くかどうか、3点ユニットを分離するかどうかです。



ワンルームのシングル物件なので、当然のようにこの手のミニキッチンがついていました。でも、これ好きじゃないんですよね〜( ;∀;)



そしてなぜか室内に給湯器が…。北国のエリアでは普通なんですけど、雪国でも何でもない関西では激しく違和感を覚えます。給湯機を外のベランダに出さなくては、募集時にかなり悪い印象になる事が容易に想像できます。



外壁もボロボロでした。タイル張り部分について、打診ハンマーで浮き状態を検査すると、コンコンやっただけでボロっと崩れ落ちました…。外壁の中は錆びてボロボロになり空洞になっています。



廊下の手摺り部分も錆びて崩れ落ちるレベルです。さすがに全部取替しかないと思いますよね? でも、コレを全部取り換えるには、かなりの費用が掛かります。

ちなみにこの物件、新築で建てられてから、一度も大規模改修工事をした事がありませんでした。ここまで雨漏りを放置してしまうと、ダメージが大き過ぎて普通なら建て替えのレベルです。

でも、建替えしちゃうには少しもったいない気もします。というわけで、私は出来るだけコストを抑えて、建物を再生することを選びましたw。

■ さびさびの手すりを補修した方法

2月から工事着工し、工事が終了したのがつい先日です。ほぼ4カ月かかったことになります。この手すりを補修した部分について、順を追って写真でご紹介しますね。

まずはダメな部分をカットします。



さびさびだった部分がなくなりました。そこまでひどくない箇所( 穴あきくらいのレベル )のものは、カットしないで補修で済ませます。



別の角材を現場で溶接し、溶接した箇所は上からコーキング材で補修し、水が入らない様にしています。



それを上から錆止め塗装してから、外壁塗装時に一緒に塗装して完成!簡単なようで全然簡単じゃありません。やはり、プロの技ですね〜。



次に、このベランダ下部分、ボコっと大きく崩れて穴が開いています。内部は水が回ってサビサビ状態、外壁ALCはボロボロ…。これを止める為に、錆止め塗装と硬化剤を塗布し、表面をモルタルで埋めていきました。



左官技術が美し過ぎます! ピシッと角が出て、キレイに仕上がりました。この上から同じタイルを貼って補修完了です。本当に職人さんの技術には惚れ惚れします( 笑 )

■ ポータルサイトの「 こだわり検索 」にひっかかる物件にする

次に水回りです。この物件、駅から徒歩圏内にも関わらず、3点ユニットであるが故に、既存入居者の賃料は思った程高くなく、かと言って分離工事をしても、そこまで高く賃料が取れるエリアではありません。

そこで分離工事はせずに、表面改装とキッチンの交換、そしてベランダにあった洗濯機置場を室内に新たに設置する工事を行うことにしました。そのために、少し間取りも変えました。



上の図面が既存図面です。下の間取が改修工事後の間取になります。キッチン位置や洗濯機置場の位置を変更しています。予算の関係で3点ユニットの分離はできないまでも、できる限り、「 ポータルサイトのチェック項目を埋められるような工事 」を追加しました。



これはポータルサイトの『 こだわり検索 』チェック欄です。チェックを埋めれば埋めるほど、部屋数が少なくなっていきます。

ちなみにこれらチェックを全て埋めると、4,500室あった部屋が、なんと! 29室まで減りました( 笑 ) 。ワタシはいつもここを気にしていて、家賃だけではなく、「 こだわりを持って部屋を選ぶ人 」に住んで欲しいと考えて物件を作っています。

借りてもらうためのリフォームです。工事を行う前に、ポータルサイトの検索項目をチェックして、人気設備やどんな部屋が不足しているかを確認する事が大事です。そこを怠ると、費用対効果が悪くなる場合があります。是非、実践してみて下さいね!

次回はこの物件の改修工事後の写真をたくさんアップしたいと思います〜! 本日も最後までお読み頂きありがとうございました。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

■ セミナーのお知らせ

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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