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極小ワンルーム3点ユニット物件が独身男性向けモテ部屋に変身(笑)

DX@母ちゃんさん_画像 第38話

こんにちは、DX@母ちゃんです。前回は、駅徒歩圏の極小ワンルーム3点ユニット物件で、水漏れが起きて大変な目にあったお話をお伝えしました。今回はその続きです。

参照:ボロボロの極小3点ユニット物件。朽ちかけた鉄製手すりの改修法

購入時は相当ボロボロだった物件ですが、工事が完了しました! 前回までは、工事前( ビフォー )のボロボロな物件の様子をお伝えしました。今回はリフォーム後のアフター写真をUPします。



大きなクジラステッカーを貼った居室内、インパクト大ですw。棚は洗濯機置場を部屋から隠す為の造作棚です。ここも一工夫で造作棚内部にコンセントを設置、理由は携帯など充電をする為です。意外に充電する為の棚って部屋の中にないですよね〜。



既存のワンルームタイプでよく見かけるミニキッチンが好きではありません。どうしてもキッチンを交換したかったのですが、予算が足りず、苦肉の策で造作キッチンを作成しました。キッチンは以下の材料で作られています。



この5つの部材だけです。これらを安く仕入れる事ができれば、キッチンは造作可能です。造作に使用した木材は集成材で、そんなに高くなく、一般的なホームセンターで販売されています。

ワークトップだけは熱にも強いメラミン素材です。他にはキッチンパネルなども一般的な物です。DIYでも制作できそうですよね〜。造作キッチンはその物件のオリジナル品ですので、近隣の他の物件と比べかなり差別化できると思います。



今回のシングル物件ターゲットはやはり男性です。シングル男性が女性を部屋に連れて来ても、カッコイイ! 可愛い! と言われる部屋を目指しています( 笑 )。その為の工夫で部屋の中の色んな所に大き目のステッカーを貼りました。

この写真は部屋の玄関入口部分に貼ったステッカーですが、インスタ映えを意識しています( 苦笑 )。これからの集客はSNSもカギとなると思います。他の人がまだあまりやっていない「 1歩先行くSNS発信 」をしていく必要性を感じています。



基本的には若い男性を意識したカジュアルタイプなお部屋ですが、ターゲットを絞り込み過ぎると、反対に全然別のタイプの入居者が来たりします。

今回リノベーションしたお部屋は全部で5室。それぞれにデザインが違います。入居希望の方には、お部屋を選ぶ楽しみを知っていただければと思います。



また、今回のお部屋は部屋によって、それぞれ間取が違います。角部屋ではない真ん中の部屋は、あまり人気がないのが普通ですが、キッチンの位置が他の部屋と違って、意外に使いやすそうです。人気が出るかもしれません。

■ 3点ユニットバスはシートで仕上げてホテルライクに

次は苦肉の策の3点ユニットバスです。こちらはザ・ホテルライクを目指して仕上げました。



明るく清潔感がある水回り。本来な3点ユニットは分離したいところですが、部屋の狭さでどうしても無理な場合があります。その場合は3点ユニットのままでイメージをガラリと変えるため、表面だけシートで仕上げて、汚い部分は徹底的に隠すやり方を選びます。



ユニットバス内部もそれぞれ部屋によってアクセントを変えています。



この部屋はフクロウ柄ですww



来た人もビックリしそうなピンクのゾウさん柄ww。写真よりも実際はもう少し落ち着いた感じの赤いアクセントクロスです。なぜこの柄になったかというと・・・



このように、他の部分もちょっとアジアンチックでまとめてあるからです( 笑 )



他にも家具家電付きで募集したら家賃は上がるのか? という実験的な取組もしています。置いてある家具は一般的な物ばかりで、あえて特殊な物は置いていません。



カバン一つで入居できますよ〜、というような短期賃貸も可にしています。2〜3カ月の長期出張の場合、ホテルへ宿泊するより、短期賃貸で借りる方が断然お安いです。



小さな事ですが、入居者目線に立ち、いかに使いやすいかを考えて設備品などを設置していく事が大事だと思います。



洗濯機の上に棚板があれば便利だろうな〜、玄関入って直ぐにフックがあれば便利だろうな〜という感じで、自分がその部屋に住んだらどう使うかをイメージすると、わかると思います。

今回の物件はワンルームの間取ですので、できる事は限られています。しかし、できる限り最大限の事をして、物件の価値を引上げ、賃料を上げる、若しくは下げないように維持をしていく! これが満室稼働への道です。

コツコツとやるより他はありません。そしてこの先、5年10年後にも勝って行ける物件に仕上げる。入居率を上げるには、他の競合物件がどんどんできてもそのエリアでオンリーワンの物件を作り上げる事だと思います。今回も多くの方、職人さん達に関わって頂き、本当に感謝しています。

■ 物件の名称の付け方と、変更後にすること

さて、話は変わりますが、ワタシがプランを作成する時に、何を一番最初に決めるかご存知でしょうか? セミナーを聞いた事がある方ならご存知かもしれませんが、実は「物件名称」です。

これは室内プランよりも先に外壁プランを仕上げるからなのですが、外壁に物件サインを描く事が多いという理由もあります。他にも物件名称からイメージする物件のコンセプトを一貫して考える事ができるというメリットも生まれます。

また、物件名称が先にでき上がると、名前を付けた我が子のような気持ちになり、物件に愛着が沸くんです。オーナーチェンジで買った物件の名称って変えられるの?と言う方もおられますが、全然変えられます( 笑 )

やり方としては、郵便局配達員さんへ名称変更の届出をして、GoogleMAPの名称を変更するだけです。名前を付ける前に、Google等で検索して、同じ名称がマンション名などでないかどうかを確認します。

ワタシは必ず物件名称の最後にそのエリアの名前を付けるようにしています。そうする事で、同じ名称の物件が作り難くなる為です。物件の頭に持って来る名称は、統一しているものと、そうでないものがあります。

統一している名称は、長期に保有する目線で買った物件です。統一していない名称の物件は、タイミングを見て売却する可能性がある物件です。そんな風に先のことも見据えながら名前を決めているのです。

名前を決める方法ですが、デザインありきで考える事が多いです。例えば、黒い外壁の物件に「 ノアール 」( フランス語で「 黒 」という意味 )と付けた事があります。いかにもフレンチ的な名称なので、物件のデザインコンセプトもフレンチ風にしました。

色んなジャンルから考えて、世界に一つだけの自分の物件の名称を考えた後は、GoogleMAPの名称変更です。



住所で検索すると、検索窓の下に出て来ると思います。名称が載っていないMAPだと、『 地図に載ってない場所を追加 』の申請で大丈夫です。一般公開されますので、名称間違いには気を付けて下さい。後は手順に従って進めて下さい。



既存物件の名称が載っている場合だと『 自身のビジネス情報を追加 』から申請をすれば変更できます( Googleアカウントでマイビジネス登録が必要 )。

他にも色々とやり方は有あますが、入居者様がおられる場合は、必ず「 文書 」で物件名称が変更になる事はお伝えしましょう。たまに住民票登録等で物件名称も含めて登録されている方が居ますので、注意して下さいね!

ここまでは、中古物件を取得した場合の物件名称変更です。新築ならなおさら簡単です(^^;

少しだけ他のGoogleMAPを活用する方法も紹介します。大抵の方は不動産を住所で調べられる時にGoogleのストリートビューを見たい為、GoogleMAPを利用されている事が多いかと思います。



住所を検索した後、その場所を残しておきたい場合に、この『 保存 』機能を利用しています。保存リストを分けられるようになっており、ここに今まで貰って居る物件情報を保存。

保存名は情報をもらった日付、情報元( 業者名など )、物件価格、などです。例えば「 20190710・〇〇不動産・5000M 」これが保存名となります。

すると、過去にもらった物件情報がMAP上で一目瞭然w。しかもいつ誰から貰ったのか、価格まで分かるので重宝しています。これを数年間貯めると、MAP上に自分だけの面白い物件情報が可視化出来るようになるのでお勧めですよ〜。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。
ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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