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築40年越えRC物件を買いました。今、新築よりリノベーションを選ぶ理由。

DX@母ちゃんさん_画像 第39話

こんにちは、DX@母ちゃんです。もうすぐ、決済予定の物件があります。普通の人が見ると、かなり難易度が高い物件です。築年数はワタシと同じ築4〇年オーバー。RC造で入居率10%以下、ほぼ全空に等しい状態です。

内装も外装もくたびれており、改修工事は必須です。入居が決まってくれれば、それなりに利回りは出ますが、かなり工事費がかかるのが容易に想像できます。

この物件が欲しいと思ったのは、ウチが所有する物件のすぐ近所だったからです。物件自体は小粒な方ですが、今までの所有物件の入居率や家賃相場がわかっているだけに、やっぱり欲しいと思って買付を入れました。

この物件、情報が出たとたん内覧が殺到し、即買付が入ることが予測されました。ワタシは事前情報をもらったのですが、出張中だったため、出張帰りに自宅を通り抜け、速攻で見に行って融資特約なしで買付を入れました。

融資特約をつけていたら、買付は通らなかったと思います、しかし、現金で買えるはずもなく…。この融資が厳しい折に、かなり勇気がいった買付となりました。

■ 厳しくなった耐用年数越えの融資

最近でも、都市部では相変わらず強気の金額で、融資がつく物件は全くといって良いほど価格が下がっていません。一方、郊外の物件ではチラホラ利回り13%とか15%といった物件も見かけるようになってきました。

今回のような融資が付き難い築古の物件も、安いものが出てきています。ただ、以前は築古でも、信金さんなどが法定耐用年数を超えた融資期間でもOKしてくれましたが、最近は長期で出してくれる金融機関さんがかなり少なくなっています。

今回の物件は正しくそれに当てはまり、築古で法定耐用年数はほぼ残っていないRC物件です。でも立地条件は、非常に良い。融資特約なしで買付を入れてしまった以上、何が何でも融資を付けなければいけません。

しかし、融資付けはかなり難航しました。資料を提出し、直近の決算書とともに持込んだ銀行さんは、新規取引先も含めて8行。大よその予想通り、資料を見るなり即断られた銀行さんが半数以上です(;´∀`)。最終的に残った銀行さんは2行のみでした。

どうしても欲しい理由( =物件の強み )と、稼働させる為の根拠、事業計画書、今までの改修工事実績、そして頭金となる現金を出す!とこちらとしても精一杯のアピールをしたところ、なんとか購入金額の約75%を融資してもらえることになりました。

期間はもちろん、法定耐用年数超えです( 笑 )。残りの現金25%と改修工事費用分をどうしようかなぁ〜と考えていたところに、別の銀行さんが、「 新規で設定する極度枠の当座貸越でお貸ししても良いですよ 」といってくださいました。

無事に事前審査も通って、この2本の融資で満額借りられることになりました〜! 物件単体で見たときの返済比率は47%くらいです。高稼働で回すことができれば、十分にキャッシュフローは出ます。

■ お風呂はバランス釜、オール和室の室内…

ホッと一息、これで融資の目途が立ちましたので、ようやく改修工事プランを作成していくことができます。


昭和風味なレトロキッチン。今回はどんな風に工事をしようかとワクワクします♪


人気のないバランス釜に真四角の浴槽。玉石タイルが昭和を感じさせます


同じ浴室内にあるトイレ。洋式なのでまだマシですかね〜


もちろんオール和室。。。。1部屋25u位の1DKがメインの間取です

■ 融資を受けるための条件いろいろ

銀行融資を受ける上で、既存不適格や違法建築物件は非常に嫌われます。実はこの物件、1階の部屋がテナントとして空いており、登記種別は『 車庫 』を店舗に改装して使用されていました。

この場合、容積率オーバーになる可能性があります。ワタシも計算しましたが、間違っていたら大変ですので、知り合いの先生に確認してもらうと、ギリギリ容積オ―バーにはならずにすんでいる事がわかりました。

融資条件として、登記種別を現状に合わせて「 店舗 」へ変更することがありましたので、容積オーバーかどうかは重要な分かれ目でした。

また、ベランダの鉄柵が若干隣地へ越境しています。これも融資条件の一つで改修工事時に解消させること、という条件が付きました。またしても改修工事費が上がります。。。。(^^;

事業計画を立てる際に、改修工事の費用はざっくりと概算で先に出してもらいます。ただ、リノベーション物件の場合、オーバーすることがほとんどで、開けてビックリな事もよくあります( 苦笑 )

そこで、決済までに「 実際の見積金額 」を出してもらう為、先にプランを作成しないといけません。ただし、築古の物件は建築当初の設計図面など何もない場合も多く、設計士の先生に既存図面を作成してもらうところから始まります。

既存図面がないと何もできないので、設計図面がない場合には、必ず作成します。そして、平面図でプランを作成し、改修工事の内容を決定。法的許可要件を取得したい場合、併せて構造計算や耐震診断、耐震設計を続けてお願いする場合もあります。

特に宿泊施設系の物件を作る場合、神戸市では構造計算、耐震診断、耐震設計、消防計画、避難経路確保は必須です。もう既にこの時点で、許可要件取得に向けての山登りは始まっているといえるかもしれません。

■ 立地を生かしてホテル旅館として再生予定

今回の物件は非常に立地が良いこともあり、できれば宿泊施設の許可要件をクリアし、ホテル旅館として再生したいと考えています。その為には法的要件をクリアする必要があるのですが、どうも容易ではなさそうです。

建物自体の躯体の問題、避難経路の確保の問題など、どうしても無理な場合もありますので、いつもなら、「 やるぞー! 」と気合を込めるところですが、今回ばかりは「 やれる 」と断言できません。

できない場合は、まだ許可要件が比較的厳しくない民泊施設として、それでも無理なら短期賃貸物件やシェアハウス、シェアスペースとして稼働させることも視野に入れています。色んな運営方法を想定しながら計画できるのは、ウチの強みでもあります。

ここまでやるのに、なぜ新築で建替えないのですか?という質問が出そうな話です( 築古物件をリノベーションする度にきかれます )。その回答ですが、今年、新築物件を建ててみましたが、やはり取得時の価格が高過ぎて利回りが低い。

また現在、関西では万博の影響もあって職人さんが少なく、建築単価が高騰しており、どの工法で建てるにしても非常にコストがかかります。ということで、新築を建てるのは今じゃなくて良いと感じています。

もちろん、安く仕入することができて、建築単価も程々で作れるなら、いつでも資金化できる新築物件は魅力的です。そのような事業計画に乗るような新築案件が出てくれば、いつでも建てるつもりです。

ちなみにですが、ホテル旅館や民泊施設は稼働率で計算しますので、単純に利回りで計算できませんが、稼働率50%でも普通賃貸物件よりも利益は大きくなります。

< 運営利益が大きい順 >

ホテル旅館>民泊施設>短期賃貸・シェアハウス・シェアスペース>普通賃貸

このうち、それぞれ運営方法によって法律が違います。



■ どうせ狙うなら、利益の大きい宿泊施設!

短期賃貸やシェアハウスは、普通賃貸よりも少し利回りが高い程度です。事業計画は普通賃貸で計算していますので、普通賃貸物件よりも高収益物件を作れば良いのです。

そして、ワタシが狙うは当然! 運営利益が大きい許可取得の難しいホテル旅館などの宿泊施設!( 笑 ) いつだって、『 人の行く裏に道あり花の山 』です。

参入ハードルが高ければ高いほど、他の事業者がなかなか入りにくくなるのは間違いありません。またしても、ハードルが高すぎててっぺんが見えない果てしない山登りがしばらく続きそうです(^^;

それでも久々にワクワクする物件にであえて、無事に取得できることになり、非常に楽しみです。仕事は自分自身楽しむのが一番! がんばって改修工事プランの作成をしようと思います〜。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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