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残置物と動物臭にまみれた「競落RCマンション」ビフォー・アフター

DX@母ちゃんさん_画像 第4話

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は初めて融資を受けて臨んだ競売1棟モノ、2号物件のお話です。

■ 念願の一棟マンションを競売で落札

この物件と出会うまでに何度か競売でも1棟物件を入札していましたが、ずっと落札出来なくて、どうしても1棟物件が欲しい〜!と欲しい欲しい病に掛かっていた頃です。

今でこそ市場価格より高い物も多い( ? )競売1棟物件ですが、当時はまだそれ程、入札する人は多くありませんでした。それこそ、プロしか手を出さない領域だったのです。

なぜプロしか手を出さなかったかというと、落札してから物件を正常化するまでのハードルが高いため、なかなか素人では手を出し難かったのです。

建物はきちんと手入れすれば50年でも100年でも持ちますが、メンテナンスなしですととても悲惨な状態になります。そんなメンテナンス履歴が一切分からず、またどんな入居者が入居しているかも分からない競売1棟物件、今でもプロ向き案件なのは間違いありません。

そんな物件を最初に見に行ったのは今から数年前の秋のこと。駅からは徒歩2分と立地は良好。物件自体も新耐震のRC物件でしたので、これは絶対に欲しいと入札を入れました。

すると、次順位の人と50万円差で見事落札! それまでは現金で購入してましたが、流石に今回は全額現金は無理ということで、付き合いのあった銀行さんから、落札価格の4/5を融資してもらいました。

初めての不動産融資だった事もあって知らなかったのですが、この銀行さんが収益不動産融資にはかなり消極的で、現在はほぼアウト。当時、なぜこの物件の融資が通ったのか、未だに分かりません。

■ 話し合いに応じようとしない元所有者

残金納付を終えてホッと一息付いたのもつかの間、最大の難関が待ち構えてました。この物件、最上階にオーナーズルームがあり、元所有者が住んで居たのですが、連絡がとれないのです。

元所有者はワタシの母と同じ年齢の女性の一人暮らしということまでは分かっていました。が、幾らピンポンを押しても応答はなく、「 話をしましょう! 」とお手紙を出してもウンともスンとも言いません。

押してダメなら引いてみろって事で、少し時間をおいてもう一度アタックすると、やっと話合いに応じてくれて、何とか別の部屋を探そうとしている事が分かりました。

この時点で期限を区切り、この日までに出て行かなかったら強制執行の手続きを取りますとお伝えしました。ところが、期限の日が来ても、のらりくらりとかわす債務者。この時は相当イライラしました。

「 引越し費用がない 」と言っていましたので、念の為、強制執行手続きだけはかけておいて、引越し費用を幾らか負担すると伝えると、出て行ってくれました。。

これが強制執行日の前日! ギリギリで退去してくれた時には心底ホッとしました。

■ 大量の残置物と動物臭の残る部屋をリノベーション

ところが、室内へ入ってまたビックリ!( それまで一度も部屋には入れてくれなかった )。大量のゴミと残置物に強烈な動物臭がするリビング!! 壁や柱も猫の引掻き傷だらけです(@_@;)

※お見苦しい写真が続きます。





この残置物処分を業者にお願いすると、4LDKメゾネットの100平米越えの部屋ということもあり、軽く40万円以上かかると言われました。

そこで、人員総動員、大人4人で丸4日間掛けて片付けました。毎日クリーンセンターと物件を往復移動です。それでどうにか片付き、やっとリフォーム工事に取り掛かる事ができました。


残置物を全部片付け終わった後のLDK

今度はデザイナーさんを使わず、自分でリフォームプランを作ってみようと、初めて室内プランニングをしました。

前回の区分マンションの教訓を生かして、設備品は基本自分で手配、できる部分は自分達でDIYする。できない部分は工事業者さんに任せる。と各自分担を決めて作業にかかりました。

やっと工事が完了したのは、残金納付が終わってから半年も経った頃です。



キッチンは中古品を手配、でも失敗したなと思ったのはキッチンサイズがデカ過ぎて、冷蔵庫幅がギリギリになってしまった事。何事も勉強です。



一部アクセントクロスを貼っています、今ほど派手ではありません( 笑 )



LDKに作り付けの棚を作ってもらいました。IKEAの収納家具を利用しています。



ダウンライトを何個か新設で取付けてもらいました。

■ 立地の良い物件ってこんなにも家賃が取れるんだ

他にも空室があったので少しずつリフォームをこなし、やっと満室になったときには取得してから約1年が経とうとしていました。この物件を通じて、困難な山でも登れない山はないと、再確認できました。

この2号物件は全室ファミリータイプの物件という事もあってとても稼働率が良く、「 立地の良い物件ってこんなにも家賃が取れるんだ 」と、初めて認識できた物件となりました。

また、賃貸人気エリアの物件でリノベーションをしたら物件の価値を引上げる事ができるとわかったのも大きいです。ワタシが不動産投資の道筋を見つけるきっかけとなった物件ともいえます。

今まで、失敗は山のようにして来ています。でも、失敗は成功への近道。二度と同じ失敗をしなければ良いだけです。

自分の経験を振り返ると、最初は小さな所からリスクがない形で始め、徐々に拡大して行くのが堅実だと思います。「 不動産投資に近道なし! 」といわれる所以はその辺りにあるのかもしれません。

今では全くDIYもやらなくなってしまいましたし、自分で動くのはプラン作りと工事中物件の確認位ですが、ホントは小さな物件だったら自分でDIYしてみたい気持ちもあります。

でも、やらないのは、不器用過ぎて全く向いていないから。お金をいただき住んでもらうお部屋です。自分の技術はそのレベルにないと正直、思います。今では沢山のDIY大家さんがいらっしゃいますが、本当に凄いと思います!

■ 成功している大家仲間のおかげで成長できた

当時は完全に初心者で、何も分からない手探り状態でやっていました。もちろん、一人で全てこなしていた訳ではなく、周りの人に手伝ってもらい、アドバイスも頂きながら進めてきました。

一人でやっていたら精神的に疲れ切っていたでしょう。不動産投資の一番の近道は、成功している大家さんと仲良くなって、色んな事を教えてもらい、真似をしつつ、自分なりの成功法を掴む事だと思います。

次回は「 競売で落札した借地権戸建 」3号、「 初めての1棟リノベーション再生 」4号物件の登場です。また次回、お会いしましょう〜(^^)/


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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