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シェアハウスを売却しました。加速度的に銀行融資を受け続ける方法。

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第40話

2019/8/7 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。

やっと夏本番!ちまたの大家さん達(友人も含めてですが)大体この時期は日本脱出される方が多い様な気がします。ワタシも日本脱出までしなくても良いから、せめて1ヶ月くらい涼しい所へ夏休みに行きたいです(^^)。

■ シェアハウスを売却しました!

さて、つい先日物件を1つ売却しました。3年前くらいに購入した戸建てです。実は3棟目シェアハウスとして過去にコラムに登場しています。

参照:3棟目の募集を開始。シェアハウスに対する世間と銀行の誤解

このシェアハウス募集を開始してすぐの頃、まだ入居が始まっていないタイミングで買付を頂きました。せっかくシェアハウスとして募集開始して、既にご入居が決まっていた部屋もあった時期です( 入居が決まっていた方は他のシェアハウスへ移ってもらいました )

前のコラムにも書いていますが、この物件以前は一括で普通賃貸物件として稼働させていましたが、そのご入居者が退去したタイミングで、一時期売却募集をしていました。

しかし、丁度融資が引き締まって来たタイミングもあり、すぐには希望の金額で売却できそうになかったので、それじゃ少し手を入れてシェアハウスにしよう! と思ってリフォーム⇒シェアハウス登録⇒募集開始となっていたのです。

このわずかな売却募集期間の間に売り物件情報を見ていたご近所の方から、物件が欲しいのですが、もう売りには出されていないのでしょうか? と問合せをいただきました。

元々売却に出していた金額から少しだけ指値を受けましたが、それでも希望の金額に近かった事もあり、売却する事にしました。買主さんは、こちらの物件をやはりシェアハウスにされるようです(^^;

このエリアは滅多に戸建などの売り物件が出ないエリアです。買主さんもずっと狙っておられたのかも…。毎回、物件売却の時には、我が子を嫁に出すような気分になります。新しい所有者さんに可愛がってもらうんだよ〜( 笑 )



■ ストックビジネスとフロービジネス

世間では築が古い法廷耐用年数を超えた物件には融資が付かないといわれています。しかし、そんなハードルを飛び越えられる人たちがいます。それが、一般事業主さんです。

我々不動産賃貸業を営む大家さんではなく、他に事業をされておられる法人さん等がこれに当たります。今回の買主さんもこの属性に当てはまる方でした。

不動産賃貸業はストック型ビジネスが基本の事業モデルとなりますが、一般事業者、例えば小売業、飲食業などはフロー型ビジネスとなります。

ワタシも過去にフロービジネスを営んでいた為、良くわかるのですが、フロービジネスは売上が安定的しません。特に在庫を抱えるフロービジネスモデルは非常にリスクが高いといえます。

ワタシが過去にやっていたフロービジネスも、在庫を抱えるビジネスモデルでした。売上を安定させる為には、膨大な仕入コストや人件費、広告宣伝費を支払う必要がありました。

反対に、ストックビジネスは継続的な収入があり、コツコツ積み上げていくビジネスモデルとなります。不動産賃貸業はこのストック型ビジネスの最たる事業ですね。

安定的な収入で人気のあるストック型ビジネス、不安定だけど爆発的なヒットが生まれるかもしれないフロー型ビジネス、どっちが儲かるの?と言われると。。。。ヒットさえ出ればフロー型ビジネスの方が当然儲かります( 苦笑 )

ストック型ビジネスは、一度入居者が決まってしまうと、それ以上の賃料は望めません。しかし、フロー型ビジネスは、販売開始から徐々に価格を上げる事も可能ですし、ヒットが出れば益々売上は上がる状況になります。

■ 金融機関さんが好むビジネスモデルとは?

このフロー型ビジネスの売上など、余剰資金をストック型ビジネスへ投資する一般事業者さんが金融機関は大好きです( 笑 )

特に信用金庫など、街の中小企業を支える志を持つ金融機関は、事業展開しているというように見てくれます。最初の融資こそ保証協会付きといわれるかもしれませんが、それはあくまでも融資の入口に過ぎません。

付合いができて金融機関へプロパー融資をお願いできるようになれば、事業規模と決算書次第で、いくらでもプロパー融資を出してくれるようになります。その為にはストック型ビジネスとフロー型ビジネスの組み合わせが大事だと感じます。

融資を組んで不動産を買い進めている方には当たり前すぎる話なのですが、これから大きな融資を組んで行こうという方は一度、銀行さんの視点から事業主である自分を見てみるのも良いのではないかと思います。

■ 資金調達のカギは事業性評価にあり!

どういう人なら融資に取り組んでもらいやすいのか?
一般的に融資が出ないとされる、築古全空室物件で融資が組めるのはなぜか?
融資が難しいとされる時期でも、資金調達を行い事業拡大ができるのはどうして?

結論ですが、一般的に難しいとされる物件の資金調達を可能にするのは、「 事業性評価 」をしてもらうしかありません。



このグラフは、中小企業庁がHPで公開しているものです。金融機関が中小企業に融資する際に考慮している項目と、中小企業が金融機関から融資を受ける際に、担保・保証以外に考慮して欲しい項目とを比べた図になります。

金融機関は貸す際に「 代表者の経営能力や人間性 」、「 会社や経営者の資産余力 」を評価していると回答しています。これからは、事業性評価が融資審査の時に重要視されるようになるでしょう。



今まで重点を置いて取り組んでいる融資手法と、今後、重点を置きたい融資手法との差が一覧になっています。今までは保証協会の保証付き融資を重点に置いていたことが分かります。

しかし、今後は事業性評価した担保・保証に寄らない融資を与信判断材料として重視する傾向にあります。今後、事業性評価による融資がますます重要視される事となるのは間違いないと思います。

これらのデータは中小企業庁HPに公開されています。この中に融資を受け続けるヒントが沢山あります、是非一度確認してみて下さいね!

■買主側の銀行担当者をナンパしました( 笑 )

そんなわけで、今回のお取引は、契約後何も問題のない非常に良い買主さんだった為、すぐに融資承認が出ました。ありがたいですね〜。

決済日当日、ワタシは売主さん指定の銀行さんへ行って、「 是非ウチもお取引を開始したいです!」と売主さん側の銀行担当者さんをナンパしてしまいました( 笑 )。その後、この担当者さんが本当に来て下さり、新規取引開始となりました。行動力と決断力だけはあるんです(*^^)v

でも、そんな行動や決断力を金融機関も事業性評価として代表者の資質を見られているのかもしれません。後は実績あるのみ! コツコツと実績を積み上げて大きな資金調達ができるように頑張って行こうと思います〜。

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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