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全物件を自主管理にしている理由。それでも自主管理が難しい人のための管理会社の選び方。

DX@母ちゃんさん_画像 第43話

こんにちは、DX@母ちゃんです。

さて、「 良い管理会社をどうやって選べばいいの? 」という質問をよくいただきます。ワタシは現在オール自主管理です。管理戸数はほぼ自社物件だけで約180戸、それは目が行き届く範囲での管理をしたいと常日頃から考えている為です。

でも、過去には管理会社さんを選定して、任せていた時期ももちろんあります。それが今、管理会社に任せずに自主管理しているには理由があります。それは、最初のコラムでもご紹介した「 管理会社の裏切り 」から始まっています。

参照:管理会社の裏切り。不信感からスタートした私の不動産投資



■ 管理会社選定の目安となる「 賃貸不動産経営管理士 」の資格

さて、管理会社の選び方の話についてです。不動産業を行う為には宅建業免許が必要になりますが、以下に当てはまる業には宅建業登録が不要です。

・賃貸業(大家業)
・所有している物件を賃貸として貸すことを業とするもの
・賃貸管理業
・家賃の集金管理や契約更新業務、退去時の敷金精算、その他入居者からのクレーム対応など

賃貸管理業には「 賃貸住宅管理業者登録制度 」という任意登録制度があります。この登録を受ける為には、一定の知識を得た「 賃貸不動産経営管理士 」という専門資格者が必要になります。

ある程度の管理会社選定の目安として、この任意登録を受けているか一つの選定基準になると思います。ただし、この登録をしているからと言って、必ずしも問題ない良い管理会社かどうかは、また別問題です( 苦笑 )。

ワタシは「 良い管理会社ってどう選べばいいの? 」というご質問には、毎回「 管理は会社の格や業歴などではなく、人( 担当者 )で選ぶ事 」と答えています。

管理会社である法人を判断する基準は、賃貸住宅管理業者の登録を目安にするとして、同じエリアに登録している会社が複数あれば、どこを選べばいいのかわかりません。

その時は管理会社に話を聞いて、担当者が付くかどうか、その担当者と実際に話をしてみて、自分と合うかどうかが大きな判断基準になります。

管理会社の仕事は多岐に渡りますので、大手の管理会社担当者さんだと、1人で管理戸数500戸〜800戸位を抱えていることも珍しくありません。その管理担当者が実際に自分の物件を覚えてくれて足を運ばなければ、自分の管理物件は正常に運営できません。

物件は買って終わりではなく、“運営し管理していくこと”で収入が積み上がって行きます。その為に物件管理は必須といえますので、大家さんには管理会社に任せきりにするだけでなく、小さな物件で自主管理もやってみれば? とすすめています。



■ 新築物件に管理会社は必要なのか?

そもそも新築物件に管理会社は必要でしょうか? 余程遠隔地で購入するのであれば、何かあった時に直ぐに駆け付けてくれる管理会社は必要なのかもしれません。

しかし、それすらもその物件があるエリアで協力してくれる業者さんとの関係が構築できれば、実は管理会社は必要ないのかもしれません。

実際に遠隔地物件を自主管理しておられる方を知っていますが、ビックリする程マメです。そして、遠隔地エリアの協力業者さんと密にお付き合いし、人と人の付き合いの中で関係性を築いておられます。

1棟物件で入金管理が煩雑だからという理由も良く聞きますが、これも保証会社さんの収納代行サービスなどを利用すれば一括で振込が可能です。それも毎月決まった日に振込がされます。

仮に滞納があっても、保証会社さんを絡めたサービスとなりますので、保証会社さんが粛々と滞納督促をやってくれます。法人ですと保証会社さんとの協定を結べば代理店になる事も可能です。この辺りは各保証会社にご確認下さい。

現役サラリーマンの大家さんですと、就業時間中に入居者さんから連絡があっても取る事ができないから、という理由で管理会社を付けている方も多いでしょう。

しかし、規模が大きくなればコールセンターを利用する事も可能です。24時間コールセンターの番号を契約書に入れておく事で、入居者さんへの安心感も高まります。

自主管理を行っていて、一番困るのは緊急性の高い水漏れ、排水詰まりなど水回りの駆け付けだと思います。これもコールセンターで対応可能ですし、駆け付けサービスなどもあります。普段から関係性が築けている業者さんがいれば、すぐに走って行ってもらう事もできるでしょう。

一応付け加えると、その際には他の予定を置いて緊急で向かってもらうのですから、後で請求書を見てビックリしたとしても、「 安くなりませんか? 」というのはやめておく方が良いといえます(^^;)

「 水のトラブル救急 」などに深夜に電話して来てもらうと高い料金を取られるのは理由があります。職人さんは、せっかく緊急で駆け付けてくれたのに、後から「 安くなりませんか? 」と言われたらどんな気持ちでしょう。次からは緊急対応をしてもらえなくなります。



■ 小さな規模で自主管理をやってみれば、管理会社の仕事がわかる

決して全ての物件で自主管理をお勧めしているわけではありません。でも、まずは規模の小さいうちに一度、自主管理をやってみれば、管理会社に任せる業務のうち、どの部分が大事なのか、自分で良く分かると思います。

自分でやってみて、まずは自分の物件の事を把握する。これが大事です。物件管理にとって何が大事かを自分で把握してから管理会社さんへお任せする方が、より管理会社さんとも親密になれると思います。

ワタシの話に戻ると、今は自社物件管理であっても、スタッフに初期対応を任せていますが、以前は自分で対応していました。電話が入る一発目の初期クレームが苦手なのは誰しも同じです。

ただし、この初期クレームできちんと相手の言っている事を理解し、対応できれば、入居者さんとの関係性は深まり、管理がしやすくなるのは確かです。

今でも昔からご入居いただいている入居者さんから、たまに直接電話連絡がありますが、その際にも一言、「 ご無沙汰しております。ご家族もお元気でお変わりありませんか? 」と聞くだけで相手の態度も和らぎます。

自主管理か? 管理会社に任せるか? 昔から議論されてきた事ですが、どちらを選択されるかはその大家さんの状況に寄ります。

管理会社をせっかく選定しても、自分の物件をキチンと把握してくれず、一向に空室も埋まらない様な管理会社なら、さっさと別の管理会社へ変更する方が良いかもしれません。



■ 管理会社選びは人選び。「 報・連・相 」ができる相手を

管理会社の最も重要な仕事は、『 管理物件オーナーさんの利益を守る事 』だと考えています。管理会社がオーナーさんの利益を正当な報酬以上に取るようなことがあってはいけないと思います。

工事をお願いすれば、自分で発注するのとは違い、管理会社の利益は上乗せされます。そこには管理スタッフの日当であったり、工事手配をかける調整作業の手間暇がかかっているからです。仕組みを知ればなぜその工事費になるのかが理解できるようになります。

クロス単価が自分で発注してDIYで貼れば原価450円なのに対し、自分でクロス屋さんを手配して発注したら850円、管理会社を通じて工事発注すれば1,000円超える事もあります。そこには当然職人さんの手間賃と交通費が加算されています。( あくまでも一般的な関西の相場単価です )

それでも自分でDIYする時間と物件まで往復する手間ヒマを考えると、自分でクロス屋さんへ直接お願いした方が良い場合もありますし、管理会社の提案通りに工事発注し、早期に空室を決める方がより良い場合もあります。それぞれオーナーさんの考え方なのだと思います。

管理会社は、自分の物件を運営していく良きビジネスパートナーです。そのパートナーが「 報・連・相 」ができずにストレスを抱えるくらいなら、自主管理に切り替えるか、管理会社を変更する方が良いでしょう。

最初にお伝えしたように、「 管理会社選びは人選び 」です。しっかりとその「 人 」を見て、良いビジネスパートナーとなる管理会社を選んで下さいね!

本日も最後までお読みいただきありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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