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自宅は「負債」…でも新築した理由。マイホーム設計に関する7つの後悔

DX@母ちゃんさん_画像 第44話

こんにちは、DX@母ちゃんです。毎日とても涼しくなって来て、すっかり秋ですね!1年の中で一番好きな季節が秋です。そんなシーズンにとうとう、自宅の引越しを行いました(^^;)

■ マイホームとして二世帯住宅を新築することに

昨年、土地を購入しました。自宅を新築する為です。要介護の祖母を施設から連れて帰って来られる様に、そしていずれ来るであろう、父の老後も見据えての二世帯住宅です。

不動産を始めた頃からずっと、「 自宅は負債! 」という意識が抜けなかったため、最初に購入したのは、30坪ほどの安い建売住宅。家族4人で住める4LDK間取の駐車スペース2台付、住宅ローンは月額62,000円程、賃貸を借りるより安い住宅費でした。

そして祖母が要介護状態になり、入退院を繰り返して実家へ頻繁に行くようになり、実家付近の家がないかと探し始めたところ、たまたま出て来たのが今回購入した古家付きの土地でした。

土地の広さが70坪程あった事もあり、当初は賃貸併用住宅で建てようかと考えましたが、やはり祖母を施設から引き取りたい、そしていずれ来る父の老後の面倒も見なければいけないと考え、二世帯住宅でプランをしました。中古市場では希望に沿う二世帯住宅が見付からず、新築を建てるしかなかったのです。

自宅は負債という考えは今でも持っていますが、家族の形が変わり、子どもらが独立して家族が小さくなれば、片方は賃貸に出す事もできます。不動産の仕事をしている限りは、自分で売却する事も可能だと思いました。

まずは元々住んでいた住宅を売却しなければ、新しい住宅ローンが組めません。元自宅はすぐに買い手が見つかり、ありがたいことに約5年前に購入した時とほとんど変わらない金額で売却できました。元自宅に住んだ5年間の住居費はかからなかった事になります。

住宅ローンの返済が進んだ分、何と売却益になって戻って来ました(^^;)。都市部ならあり得る話かもしれませんが、私が住んでいるのは約30万人程の地方都市、それも駐車場必須の片田舎です。

そして建て替えが完了するまでは、ウチの会社が所有しているマンションに移り住む事になりました。こんな時、近くに所有物件があると、何かと重宝しますね( 苦笑 )

■ 自分のプランミスについての反省点

そしていよいよ解体、自宅建築へと進んで行きます。当初から新築の間取りは自分で作成しました。それを設計士さんへお渡しして、設計を依頼しましたが、自分の自宅だからこそ盛り込みたい間取があります。

収納を多く取りたいし、あこがれだった大きなキッチンを入れても余裕がある広いリビングにしたいなど。そして、自分で間取プランを作り、その通りに設計をしてもらったのですが、実は気に入らない箇所が山ほどあります。

自宅は3回くらい建てないと納得できる間取なんてできないと言われていますが、ホントその通り(^^;)。最初から二世帯用の間取で設計士さんに要望だけお伝えして、設計プランを書いてもらうべきだったと後悔しても、後の祭りです。

自分で作った間取なので誰にも文句は言えません(;´∀`)。自分のプランミス、指示忘れなどで失敗したな、と思った点を何個か書いておきます。



@玄関が駐車スペースから遠い⇒買物を玄関まで運ぶのが遠くなる

これは間取作成している時に、家族から北西の角に玄関を持って来るものじゃない、といわれて変更した部分だったのですが、やっぱり動線を考えると駐車場から玄関が遠いのって結構苦痛です。基本動線から考え直して作り直すべきだったと後悔。

普段は駐車場側にある勝手口から出入りしてます。まるで勝手口が玄関の様です。せっかくカッコイイ玄関作ったのにな〜( 一一)

Aリビングのキッチンが大き過ぎてリビングが狭く感じる

アイランド型キッチンを採用したのですが、アイランド型だともっと余裕スペースが必要でした。賃貸物件でもアイランド型は取付た事がなかったので、この辺りの空間認識ができていなかった事が原因ですね。



写真は生活感溢れる我が家のLDKです( 苦笑 )。広さ的にはこれで17畳くらいです。アイランドキッチンにするなら、やはり20畳以上欲しいところですね!

Bルーター置場を最初から設定しておくべき

これは賃貸住宅でも同じかもしれませんが、床付近にルーター置場を設定するのではなく、天井付近の見えない箇所に置場をきちんと作るべきだったと反省。

C玄関入って直線の廊下先に洗面所が見える動線

万が一、扉を閉めないで洗面所の先にあるお風呂に入っている時に家族が帰ってきたりすると、玄関からお風呂場が丸見えです。動線をもっとよく考えるべきでした(^^;)

D全ての家具家電配置場所を考えてから間取を決定するべき

昨今は新しい家電製品も多く、今回の引越し後に自動お掃除ロボット、ルンバを購入しました。そして、最初からルンバ置場を作るべきだったと思いました。特に階段下など隙間はあると思うので、こういった場所をルンバ置場にしたら良かったと後で思いました。

E稼働棚設置個所を取り入れる壁下地

壁下地がないと稼働棚が設置できません。厳密にいうとできない事はないのですが、流石に下地がボードだと稼働棚の強度が気になりますので、稼働棚を設置できそうな箇所は最初から壁下地を入れておくべきだったと思います。

F照明配置の間違い探し

玄関にセンサー付ダウンライトを取付けたのは良いものの、センサーを付けっ放しにすると、廊下側のダウン照明も付けっ放しに…。外構工事は建築会社に依頼せず、別で依頼したのですが、門柱用電気配線はあったものの、家の中にスイッチがない…。

あれ? 何でなん? 良く調べてみると設計図面の中には、門柱を設置する予定がなかったのです。そのため、スイッチも入っていませんでした。これもワタシの指示忘れ(^^;)

照明計画は最初から入念に!そしてコンセントは多め、特に専用コンセント箇所を最初から考えた電気配線、照明計画を作っておくべきだったと反省です。



数え上げるときりがありませんが、既に時遅し( 一一)。設計段階で盛り込んでおくべき事が沢山あったのですが、仕方ありません。

■ 収益物件なら造作する水回りも自宅はシステム洗面で( 笑 )

でも、実際に引越しが終わって住み始めると、やはり自宅ですので愛着が出て来ますね。完全分離型の二世帯住宅なので、玄関ドアも水回りも最初から別々になっており、室内で繋がっているドアを閉めれば独立したそれぞれの部屋になります。



何とトイレは4カ所もあります。自動開け閉めセンサーが付いた便利なトイレ。賃貸物件では付けた事はありませんが、この便利さを享受すると戻れなくなります( 笑 )



リノベ物件なら造作洗面を取付ける所ですが、やはりメンテナンスとお掃除の事を考えると断然システム洗面が便利過ぎます(^^;)

今回組んだ住宅ローンは法人取引先の銀行さんだった事もあり、保証協会なしのプロパー住宅ローンでしたので、保証料がかかりませんでした。

住宅ローン支払いは約11万となりましたが、やはり賃貸よりも持ち家が良いと思います。また住み替える時には貸すか売却するか選択できます。残りの人生で、あと何回引越しするでしょうか?( 笑 )

ずっとここに留まるつもりは毛頭なく、数年後には多拠点生活を始めているかと思います。自宅は一生に一度の大きな買い物と言われていますが、不動産に関わっている限りワタシの大きな買い物は常に収益物件です( 苦笑 )

自宅の金額の数倍はする物件を購入しても、そこからお家賃を頂けるのは本当にありがたいですね〜。将来的に多拠点生活をするにあたり、セカンドハウスローンや他の種類の住宅ローンもあるので、色々と調べてみたいと思います。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

■ セミナーのお知らせ

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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