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中古物件の所有期間の決め方3パターン。新築木造物件にシフトする理由。

DX@母ちゃんさん_画像 第45話

■ 中古物件の3つの保有パターン

こんにちは、DX@母ちゃんです。随分朝夕が寒くなって来て、秋を飛び越し一気に冬がやって来た気配がします。

さて、ウチの全物件ポートフォリオを見ていて、一番気になる点! それは、物件の築年数がどれも古いこと。このまま行くと、10年〜15年後に建て替えが一斉にやって来ます。

前にも書きましたが、ワタシは取得時に必ず、保有期間を決めた上で購入をしています。

@短期保有物件:1年〜5年未満
A中長期保有物件:5年〜10年
B長期保有物件:10年以上

@の短期保有物件の購入時目線は、直ぐに売却益が出るであろう物件です。Aの中長期保有物件は、そんなに大きな高利回りではないので、所有している間に残債を出来るだけ減らし、キャッシュフローを取るのを目的としつつ、売却時に売却益を確保できる物件となります。

その中でもB番の10年以上の長期保有物件は、建替えをしてでも保有しておきたい好立地の物件となります。こういった物件は、手放してしまうと二度と手に入らない物件です。

ウチの所有物件の場合、商業地でまだまだ容積が余りまくっている物件で、建て替え時には容積を消化して建替えすれば、家賃収入がかなり上がるであろうと推測される物件となります。

現在、普通賃貸物件で保有している物件はAの中長期保有計画か、Bの長期保有計画の物件ばかりです。10年〜15年稼働させてキャッシュフローを取りつつ、取得価格とリノベ費用がタダになれば建替えようと思っている物件が多いです。

しかし、10年〜15年後というと、ワタシは60代近くになっているはずで、そのタイミングで全物件の建替えというのは、非常にしんどいものがあります。そこで、建て替えスケジュールを計算しながら、第一段階として、空室が出る毎に定期借家契約に切り替えている物件もあります。

つい先日も、消費税増税のタイミングで契約書まき直しのテナントさんがあったのですが、建て替えを視野に入れ、将来的に退去時に揉めないよう、双方合意の上で定期借家契約に変更させていただきました。今回の契約内容で最長5年ごとに契約のまき直しが必要となります。

■ 木造新築物件を増やす理由と注意点

そんな中で、Aの中長期計画物件をもっと増やす目的で取り組んでいるのが、木造新築物件です。基本的には最終売却出口を考えているので、駅から徒歩圏内の物件が理想的です。

土地を探し始めて、駅徒歩圏の物件が少ない事も実感していますが、頑張って探せば出て来ます。新築物件は土地から探し始めて、その土地にどんなボリュームの物件が入るのか、設計士さんや建築業者さんとの連携が必須になります。

土地の形状にもよりますが、基本的には木造3階建の共同住宅で検討しています。2階建ての長屋形式の物件の方が建築費は安くなりますが、そのような大きな土地はなかなか出て来ません。狙っているエリアは、10万〜30万人都市の住宅地です。

都市部の中心に近いエリアだと、よほど土地を安く購入できない限りは、利回りが全く合いません。このような住宅地エリアは、建物間取にもよりますが、駐車場が戸数の70%くらいでOKです。そこそこの規模とボリュームが入れば、面白い物件を作る事ができます。

一般的に、このような土地から仕入れて建物を建築する方法は、中古物件よりも利回りは低いです。取得できるなら利回りが高い中古物件が理想なのですが、ここ最近は、利回りの高い中古物件で融資が付く物件は、よほど地方へ行かなければ見つかりません。

また、銀行さんへ融資の相談をすると、中古物件でも新築物件でも必ず出るのが「 頭金 」の問題です。金融機関にもよりますが、数年前まではフルローンで出ていた融資が、今は大体1割〜2割程度の頭金を入れて欲しいと言われます。

中古物件で頭金を入れて利回り11%の物件を購入するなら、新築で頭金を入れて残債利回り11%以上を目安に融資を受ける方が良いと言うのが私の考え方です。その方が安心して、中長期保有後に売却できる可能性が高くなります。

もちろん、10年、20年と長期保有する間に賃料設定が落ちて行くことは最初から収支計画の中に入れて、ストレスをかけた上事業計画を作成します。

大きな家賃下落を起こさないようにする為には、最初の土地仕入、そして建物企画段階でコンセプトとターゲットを明確にした、その地域にはないオンリーワン物件を作り上げるのが重要です。

■ 野中周二さんと天野真吾さんの新築物件を見学

新築物件をプランしていると、建物を作り上げていく過程が楽しくて仕方ありません。その為に全国各地、投資家さんが持てる知識をフルに出されて作られている新築物件見学会へ参加させていただきました。

実際に目で見て、感じて自分の物件に生かす事がとても重要だと思います。机上の計算だけで上手く行くほど、不動産投資の世界は甘くありません。お金だけ出せば良い物件が作れると考えるのは、大きな間違いだと思います。

つい先日も、福岡の野中周二さんが企画された新築物件見学会へ参加させて頂きました。ご自身のブランド力を高める為の物件を作られており、非常に勉強になりました。



コンセプトが際立った物件だと、周辺にはない物件となります。竣工前に満室になったのも頷けます。また、天野真吾さんの新築ホテルも見学させていただきました。



周辺にはないオンリーワンのホテルで、駅からも繁華街からも近い物件ですので、高稼働間違いなしであろうと思います。

ホテルと住居系物件では、土地取得の選択肢が異なりますが、どちらもコンセプトとターゲットを明確にし、周辺にはない物件を作り上げるという点では同じです。私も今、そのような物件を作ろうと計画中です。

リノベーションもとても楽しいですが、新築物件プランもかなり楽しいです。間取りを見ながら空間を考えているだけで、いつまでも飽きずに妄想していられます( 笑 )。

今月末から新規着工予定の物件が1棟あり、来年にかけて着工予定の物件も計画中です。その間の繁忙期で、入退去の際の原状回復があり、その他にも抱えている工事物件等があります。

体が何個あっても足りない程、毎日打合せの連続ですがとても充実しています。最初の計画通り中長期物件の入れ替えも含めて進めて行こうと思います!

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

■ セミナーのお知らせ

さて、11月9日( 土 )に、神戸で健美家パートナーセミナーを企画しています。講師はオキナワンドリームで資産を倍増中の三浦弘人さんです。

東京で生まれ育ち、まったく土地勘のなかった沖縄で、ゼロから始めて総資産額20億円、年間家賃収入1億円! そんな三浦さんに3時間に渡ってお話しいただきます。お楽しみに♪

詳細・申し込み⇒コチラ

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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