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工事業者さん選定のポイント。火災保険を使う時の注意点

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第47話

2019/12/5 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。あっという間に今年も終わりそうです。毎年の事ですが、1年過ぎるのが早過ぎます。振り返ると、運営している大家の会で多くの方とお会いする事ができた1年でした。

毎回セミナーを開催する度に、懇親会の席などで様々な悩みをお聞きします。成功しておられる大家さんの誰しもが通ってきた道だと言えますが、悩んだ後で、決断をして解決して来たからこそ、成功しておられるとも言えます。

悩みもなく、順風満帆に成功している人なんていません。逆に失敗してもリカバリー出来ていれば、それは失敗にはなりません。ワタシも多くの失敗を重ねて、今があるのだと思います。

■ 工事業者さんに発注する際に意識していること

つい先日、セミナー後の懇親会で、「 どうやって工事業者さんを探していますか? 」と言うご質問を受けました。

ワタシの場合、不動産を始めてから今まで、既に10年以上お付き合いのある工事業者さんがあります。新規で工事業者さんをお願いする事もあります。まずはお試しで小さな工事をお願いしてみて、その工事業者さんとの相性を見ます。

どれくらい融通を聞いてくれるか、レスポンスは早いか、「 報・連・相 」の頻度はどうか、納期までに間に合わせてくれるかどうかなど、色んな項目を鑑みて、次もお付き合いできるかどうかを判断します。

特に工事が納期通りに終わらないといった工事遅延が一番イライラして、ストレスになります。このような事がない工事業者さんを選ぶべきです。

自分の都合に合わせて、「 隙間時間に行きます 」と言われる職人さんがたまに居ますが、この方法だといつになったら工事が完了するのか目途が立ちません。仕事である以上、こちらの工事スケジュール都合に合わせて入って頂ける方を選びましょう。

そして、問題がないと感じたら、引き続き工事を発注します。値段だけでは決めません。過去にはコスト優先で職人さん直発注での分離発注をしたこともありますが、後でメンテナンスも含めた管理のことを考えたとき、不安が残りました。

1回払い切りの工事なら問題はないかもしれませんが、継続してメンテナンスなどを依頼しなければならない場合は、職人さんのスケジュールの都合でなかなか来てもらえないようでは困ります。

今は工事終了後も、継続して諸々をお願いできる工事業者さんにお任せすることが増えました。その方が手間が少なくて済むと判断した為です。コスト第一ではなく、いかに融通を聞いてくれて、素早く動いて下さるかを重要視しています。

何社も相見積を取るのは価格を比較しやすいメリットがありますが、断りを入れなければならない業者さんとは、決していい関係性を築いていく事ができません。相手の立場や気持ちに立ってみるとわかるかと思います。

工事業者さんも当然、儲けが必要です。あまりコスパ意識ばかりを追求していると、肝心な時に気持ち良く動いてくれない事になります。その辺りを良く考えて、信頼できる工事業者さんを探されるのが良いかと思います。

■ 悲しい。。。漏水事故が発生!

さて、ウチの物件で先日上階からの水漏れで下の階が水浸しになってしまいました(-“-)。正直、「 またですか? 」と思わないでもないです。この物件、別の部屋ですがこれで2回目の漏水事故です。







写真はたまたま原状回復工事待ちだった2階の空室です。漏れている部屋は3階にありました。原因は3階部屋の排水管からの水漏れ。何かが詰まっていて、排水溝からオーバーフローした排水が階下に漏れたのです。

今回、その漏れているお部屋、3階部屋の方からのご連絡で、キッチン水回りや床フローリングがなぜだか濡れている。そして湿気が凄くてクロスにカビが出ていると言うご連絡を受けました。

漏れている箇所を特定させる為に、床をめくって原因箇所を突き止めるしかありません。「 もう少し早く言ってくれれば、こんなに被害が拡大しなくても済んだのに〜 」と思いつつ、速やかに対処します。

結局、室内ダメージが大きかった空室の2階部屋を原状回復する必要が生じました。キッチン側で漏れているので、階下の2階部屋もキッチンレンジフード、天井全面、電気配線、フローリング湿気による反り返り、壁クロスのカビ、建具までやられてしまっています。

これは、相当な工事費用が掛かりそうです( ;∀;)。原状回復程度で済まそうかと思っていましたが、そんな訳にはいかなくなってしまいました。

■ 入居者さんの家財保険に関する注意点

いざと言う時に役立つのが火災保険です。今回の場合は、排水管に何かが詰まって起きた事による突発的な水漏れ事故ですので、保険適用されると思います。

ワタシは保険証券は約款の細かい部分まで読んでいます。保険請求を出すには、事故の現場写真、そして工事業者さんの見積書、保険会社の保険請求書などが必要になります。

一口に保険と言っても、入居者が加入している家財保険なのか、入居者負担で大家さんに払って貰う借家人賠償なのか、それともご自身で掛けている火災保険範囲内なのか、どの保険が適用になるのかを知る事が大事です。

よく、「 代理店によって出やすい代理店とそうでないところがありますか? 」と聞かれます。確かに保険加入するのは代理店ですが、事故報告するのは代理店を通してではなく、直接保険会社の事故受付センターへ連絡を入れるので、ワタシの場合はあまり関係ないと言えます。

保険会社も色々な各保険会社を利用しています。どこにするかは、「 特約の種類 」によって決めている場合が多いです。

事故受付センターへ連絡入れる場合は事前に、必ず事故原因を特定させておく事が大事です。「 床や壁を開けると補修費用が掛かってしまうから困った… 」と躊躇しているヒマがあったら、まずは原因を特定しましょう。

また、入居者さんに加入してもらう「 家財保険 」で少額短期保険に入っておられる方も多いでしょうから、その内容確認も必要です。というのも、入居者さんの家財保険の適用には注意が必要なのです。

以前、漏水事故があったお部屋の入居者さんに、「 高額なゲームPCが壊れたので弁償して欲しい 」と言われました。購入時の領収書も残っていて、お値段なんと!50万円越えでした。

実は、家財保険では30万円以上の家財を保険会社に申請するという決まりがあり、その家財が保険証券に明記されていなければいけません。それを知らなかった入居者さんは家財保険申請が適用されず、オーナー側の保険を使って弁償して欲しいと言って来たのです。

この時は、「 こちらも物件の工事をして漏水個所を直す必要があり、余分な費用は払えません 」とお断りしましたが、可哀そうだったのでお見舞金を少しだけお渡しして、ご納得頂けました(;´∀`)

築古物件の場合、本当に色々な突発的事故が起こる可能性がありますので、保険の内容や特約内容は非常に大事です。代理店に任せきりにするのではなく、ご自分で調べて、どのような場合なら保険適用されるのか調べておく事が重要かと思います。

■ セミナーのお知らせ

1月25日( 土 )に、佐藤元春さんセミナー&座談会&新年会を開催します。座談会では佐藤元春さん、赤井誠さん、極東船長さん、天野真吾さん、ゴンさんに、2020年の不動産賃貸業界をテーマに語り合っていただきます。

詳細・お申し込み⇒コチラ

今回に限り、参加は申し込み順ではなく、抽選となります。あらかじめご了承ください。それでは、本日も最後までお読みいただきありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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