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FC加盟せず、中古機器でコインランドリー事業へ参入

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第49話

2020/1/14 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。本年もよろしくお願い致します(^^♪
今年は色々と「 変化 」の年になれば良いなと思っています。

さて、今回は新規事業としてコインランドリーを立ち上げようと思った経緯のお話です。元々ウチの物件で1室倉庫代わりに使用していたテナントの空き部屋がありました。

前面道路に駐車場が有り、近隣に大型スーパー等もある住宅地の中の幹線道路に面しています。この物件を取得した時から、ここはコインランドリー向けなのではと思っていました。

駐車場が目の前にあるのは、程々の田舎エリアでランドリーをするのにプラスです。自社物件テナントが空いていなければ、ランドリーをしようとは思わかったと思います。しかし、偶然が何個か重なりました。

@閉店される予定の中古機材を一式購入できる偶然があった事
Aそのタイミングで自社物件の空きテナント、しかもランドリー運営に向いていそうな店舗が空いていた事
B中古ランドリー経営に詳しい知り合いがいる事
C物件の目の前の空地に開発がかかり、大型分譲住宅地が出来る事
D徒歩圏内に新規でスーパーの新店舗ができる事
E高稼働中のライバルランドリー店舗が徒歩圏内にある事

偶然が何個か重なれば、それは必然といえるように思います。

■ FC加盟か、独自運営か

さて、コインランドリー経営ですが、先行して経営されている方の話などによると、2通りのやり方があります。

@FCへ加盟して全部お任せ経営
A独自に仕入れし、運営しながら経営

ワタシは最初からFCに加盟する気はサラサラありません( 苦笑 )。ビジネスの仕組みを理解し、自分で仕組みを作り上げ、自社運営する事を考えて動き始めました。

始めようと思った時にランドリー経営の知識はゼロ。実際に運営しておられる方から話を聞き、本を読み、ブログを読みYouTubeを見て、SNSを調べ、知識量が増えていった感じです。

これって不動産を始める時も同じだと思います。今は簡単に色々な情報が手に入ります。しかし、玉石混在です。良い情報も悪い情報も一度全部インプットし、自分でアウトプットをしていく。「 どの情報を信じ、自分で選択していくか 」が大事だと思います。

次に機材ですが、FC加盟しておられたランドリーの中古機材を購入しました。店舗撤退となり、閉店が決まった為、中古機器一式をまとまって買い取らせていただきました。



写真は引き上げ店舗に設置してあったランドリー機です。中古とはいえ、わずか2年しか使用されておらず、減価償却は13年もある業務用コインランドリーです。まだまだ耐用年数も残っており、新品に近い中古機器といえます。

後でコインランドリー中古機器を扱う業者さんにおききしたところ、そんな新しい機材をまとめて買えることは中々ないそうなので、とてもラッキーだったと思います。

■ 独自で運営するために組み上げた4つの業務

コインランドリー経営に必要な業務は以下の4点です。逆にいうと、これだけの業務を自分で準備する事ができるなら、FCに加盟せずに、独自で運営可能という事になります。

@コインランドリーメンテナンス業務
Aコインランドリーシステム、コールセンターサービス
B清掃業務
Cコイン回収業務

ひとつ懸念がありました。この買取した機種は海外製で、代理店でなければ部品供給が出来ません。その日本代理店になっている会社が、FC本部も運営している会社でした。この部分がネックで先に下調べから入りました。

色々と調べるうちに、日本の代理店は他にもある事がわかりました。また、アジア圏のある国にはこのメーカーさんの代理店が沢山ある事も知りました。最悪は個人輸入で部品を購入する事ができそうです。

その後、今まで付き合いのあった業者さんの協力で、個人でこのメーカーの専用メンテナンスをされている方が見付かりました。その方から、「 部品があれば修理はできる 」と聞き、一安心。これで前に進めます。

次に探したのは、コインランドリーシステムとコールセンターが一緒になっている会社です。コールセンターは基本的に24時間サービスですので、人材派遣業務、アルバイト募集等を行っているサイトから逆検索するとヒットしました。

この手の会社はコールセンター人材を常に探しているので、求人サイトに会社名が載っています。他にも機械警備をしている警備会社や、コインパーキングの機械警備をしている会社などが、コールセンターをやっている事があります。

コールセンターを探すのは簡単でしたが、肝心のコインランドリーシステムを運営している会社を探すのが一苦労でした。そこで、この業界の展示会を探してみると、「 国際ランドリーEXPO 」というイベントがヒット。ここの出展企業を調べてみました。

実際の出展企業名称はサイトには記載されていませんので、探し方にコツが必要ですが、地道に探せば見つかります。そこに片っ端から問合せをして、システム会社を探し出しました。

ランニングコストがかかる為、このシステムに加入するかどうかは経営者の考え方で変わってきます。加入すれば稼働状況をネットで見る事が出来ますし、入金などの売上状況などもデータで取り出す事が出来ます。

ワタシは手間暇を掛けるなら、システムで抽出する方が時間効率が良いと判断し、加入する事にしました。システム加入の費用は月額数千円です。24時間コールセンターが付いているのも魅力でした。

あとは清掃業務とコイン回収業務ですが、ウチは元々管理会社もしていますので、この辺りはスタッフがやってくれます。これでコインランドリー運営に必要な業務の準備は整いました。

■ 田舎のランドリーがオシャレすぎてはいけない理由

続いては、店舗工事です。こちらはお手の物( 笑 )。この辺りの店舗レイアウトなども、実際に運営されている方からお話をうかがいました。最近はとてもオシャレなカフェと見間違う様なランドリー店舗がありますよね。

最初はそのようなオシャレ店舗を目指そうと考えていました。しかし、最も近くにあり、ライバルになることが見込まれるランドリー店舗を見ると、昭和チックとまでは行きませんが、正直オシャレとは皆無な店舗作りです。

無駄な物は何もなく、蛍光灯の天井照明に自動扉。必要最低限の清潔感はあるものの、エアコンは設置されていません。しかしこの店舗、私も何度も利用していますが、稼働率は非常にイイ事が分かっています。

この反対に、最近できた超オシャレで24時間エアコンが稼働していて、待ち時間にTVを見ながらカフェの様にくつろげるランドリーがあるのですが、いつ行っても稼働していない機械があり、稼働率はあまり良くない事が一目でわかるのです。

この違いは何か? と徹底的に考えて、答えを求め、ランドリー店舗設計をやっている方にお聞きすると、カギはコインランドリーを利用される方の年齢層にあるとわかりました。

都市部のコインランドリー利用層は、20代〜40代の働き盛りシングル世帯、ファミリー世帯など、いわゆる時間をお金に換える層です。逆に田舎エリアの利用層は50代〜60代、高齢シングル、高齢夫婦世帯がメインで、時間はあるけどお金にもシビアという人が多いのです。

つまり、程々の田舎にはオシャレ過ぎるスターバックスはいらない。程々に清潔感があって少しオシャレ位のファミレスデザインが一番いいということでした( 苦笑 )。これって賃貸住宅の部屋のデザインにも、同じことがいえると思います。



画像は店舗設備レイアウト図からワタシが作成したパースです。とにかくシンプルにアッサリと、でも居心地が良い空間を目指してみようと思います。

今年のスタートはこの店舗工事から始まります。コインランドリー事業の事も引き続きコラムに書いていきますので、ぜひ注目してください。

本日も最後までありがとうございました! また次回、お会いしましょう〜!
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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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