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融資付けに苦労した「築古重鉄マンション」と職人さんから学んだこと

DX@母ちゃんさん_画像 第5話

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は、競売で落札した借地権付戸建の3号物件、築古鉄骨1棟リノベーション4号物件のお話です。

■ 手間がかからなかった借地権付戸建

まずは3号物件でもある、借地権付戸建物件を紹介します。この物件は2号物件のリフォームをやっている最中に、何か良い物件ないかなぁ? と思って物色していた時に見つけた物件で、全く落札する予定ではありませんでした( 苦笑 )。

たまたま近所まで行く用事が有ったので、ついでと思って見に行くと、意外に駅からも近いし、周辺には商店街も多いし、医療施設が充実しているエリアでした。

まぁダメでも良いか、と思って入札していたのですが、開札日に確認すると、あら落札してるじゃん!(;´∀`) ありがたいことに占有者はおらず、空室の状態。しかも残置物もほとんどなし。

地主さんへ所有権移転による借地名義料をお支払いしてから、すぐにリフォームへ取り掛かり、サクッと仕上げて賃貸に出すと、僅か3日で申込みが入りました。あんまり手間が掛からなかった優等生の物件件でした。

基本的に借地物件の場合、中古だと融資が付きにくいので、現金で買える範囲でしか購入していません。時々、借地は最初から検討しないという話を聞きますが、それはもったいないと思います。

金融機関の中には融資をしてくれるところもあると聞きますし、特に投資初期段階の頃は、借地( 土地 )取得の費用が掛からない物件を高利回りで回すのはありだと私は思います。

■ 共担を入れてなんとか融資がついた築古重鉄マンション

次に4号物件ですが、私が最初に1棟リノベーションした思い出深い物件です。自宅からも移動距離は1時間チョイと少し遠く、最初に競売で見つけた時には通うのが遠いのでやっぱり止めておこうかな? と思いました。

でも、閑静な住宅街にあり、駅からも平坦地で徒歩圏内でしたので、気に入ってダメ元で入札した物件でした。特徴はというと、ワタシと同じ位の築年数、重量鉄骨の3階建で、4階部分に増築がありました。

4号物件開札日、実はスッカリ忘れていました( 苦笑 )。翌日、裁判所に電話をして聞いてみた所、落札していました(まだ当時はネット反映されるのが1週間後位でした)。

ここで問題が発生。融資の件で相談した銀行さんに、軒並み断られてしまったのです。既に落札しちゃったのに、事前相談で案件持ち込んだ金融機関さんは、全部NG!

今だったら理由が分かるのですが、何よりも築古がゆえに、融資が出ないという事でした。とても焦りましたね。今じゃ断られてナンボって感じですが、正直この時点まで断られた経験がなかったのです。

そこで、初めて自分から進んで持込み案件として審査して貰うべく、資料を揃えて複数の金融機関さんを回りました。

当時、地元に知合いの大家さん等は全くいませんでした( 身内に地主大家さんはいましたが、私とは属性が違いすぎて参考になりません )。紹介者もないまま、金融機関に法人の決算資料を持って突撃しました。

そんな中、唯一きちんと回答を出してくれた金融機関さんが、何とか融資を出してくれたため、無事に残金納付に至りました。もちろんタダじゃーありません。

普通なら融資期間が延びず、物件価格すら全額は出ない様なボロ空室だらけの物件でしたので共同担保を求められました。その時は他OK出してくれる金融機関さんがなかったので、仕方なくその条件を飲みました。

■ 予算オーバーのデザイナーさんの見積もりを見直し

残金納付が終わった後は、お決まりの占有者交渉です。この物件もオーナーズルームがあり、物件の一部屋に元所有者さんが住んでいました。自宅から遠かった事もあり、知り合いの業者さんへ交渉をお願いしました。

それと同時並行で、物件のプランニングを進めて行きました。知り合いになったばかりのデザイナーさん( 建築士さん )にプランをお願いして、見積金額を見ると、あらら。やっぱりデザイナーさん経由の工事見積は、とてもこちらの予算に合いませんでした。

そこから工事業者さんと一緒にイチから工事プランを練り直し、使う材料を選定し直して、何とか収益性が合う見積金額まで落ちました。そこから、なんとかかんとか、工事着工までこぎ着けました。

大きな工事内容は、外壁塗装、防水、配管の更新、空室3室のリノベーション、4階へ上がる鉄骨階段が腐食して穴が開いており、現状使えなかった4階部分を部屋内に取り込む事でした。

かなり大がかりな工事内容で、初めての1棟丸ごとリノベーション物件です。この時まで、まさか自分が1棟リノベーションを手掛けるなんて思っても見ませんでした( 笑 )。

やった事がない工事ばかりだったので、毎日毎日物件へ通い続けました。自宅から1時間以上掛かろうが、職人さんが仕事開始する時間に合わせて同時に打合せへ積極的に参加しました。

■ 現地に通い職人さんから建物のいろはを学ぶ

ワタシの今の基礎知識は、この時に職人さんから教えていただいた事ばかりです。物件を選択する時に気を付けなければいけないことを教えてもらったのは左官屋さんです。

その物件には、震災の影響でビシッとクラックが入っていました。構造上に不具合が出ている場合は横クラック、クラックの下の鉄骨が錆びて爆裂している場合は縦クラック、ということも学びました。知らない事ばかりです。

タイルを選ぶ場合はシート1枚当たりの寸法でタイル割を考えてプランを作らなきゃいけないと教えてくれたのはタイル屋さんです。大工さんには本当に頭が上がりません。建築用語も知らなかった私に、天井裏の説明から床下の説明まで、実地で全部教えてくださいました。

壁の中身の構造、柱から柱までのスパンをどう作るのか、下地は何を入れておけば大丈夫なのか、カウンターを作る際の収まりはどうするのか、基本的な通路幅、主要設備の寸法、導線の良い間取作り・・・。毎日つきっきりで工事を見ながら教えてもらいました。

この時に得た知識が今、役に立っています。今でも工事中の物件へはかなり頻繁に現場へ足を運びます。それは現場の職人さん達をとても尊敬しているからです。

暑い日でも寒い日でも関係ありません。プロの腕前は見事です。机上では分からない事も、現場で聞けば丁寧に教えてくれます。皆さんも是非、工事中の現場へ足を運んでみて下さい。その時には差入れをお忘れなくですよ( 笑 )。

そしてようやく完成したのが工事開始から3か月後。1棟リノベーションの工事ってこんなに長い時間が掛かるのね、と思ったのもこの物件が最初でした。


ビフォーの外観写真です、横クラックが入っているのが分かります
ちゃんと丁寧に直して仕上げました



完成当時のアフター写真です。今でもお気に入りです♪


滑落防止の為に階段部分に取り付けたアイアン、実は室内で使用するパーテーションです
それぞれの角を溶接機でくっつけてから取付けて貰いました



玄関脇に置いた小さな花壇はコストコで見つけた物
花壇の下に穴を開けて貰い水通しも出来る様にして頂きました



それぞれの窓に取付けたアイアンのプランターBOX
これは鉄工所にお願いして、ピッタリ寸法で作成して貰いました


この4号物件は色んな意味で思い出深い物件です。すべての工事手配や、1棟物件のリノベーションの流れを知る為に、とても勉強になりました。やって良かった事は有りますが、やらなくて良かった事は有りません、何事も経験です。

物件を職人さんチームと作り上げる事が楽しくて、その物件を内覧して下さったお客様の感動する顔が見たくて、今もリノベーション物件作りにハマっています。

それでは、また次回お会いしましょうね〜(^^)/


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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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