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古臭いユニットバスが一新!デザイン&コスパ良しの最強リノベーション

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第54話

2020/6/25 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。停滞していた経済が少しずつ再開し、動き始めた気がします。ウチでは非常事態宣言中も工事現場はずっと動いていました。

一部報道で、大手ゼネコンなどは現場をストップするとありましたが、個人事業主が多い職人業界は、現場を止めることは収入がなくなることなので、止めないで欲しいと言われていたのです。

在庫不足が懸念されていた建材もなんとか流通し、商品が揃っていた為に、どこも事故なく、ウイルス感染者が出る事もなく、工事を進めることができました。無事に完了した現場もいくつかあります。

今回、その完成した物件の中から、大きな水漏れ事故から原状回復を余儀なくされ、リノベーションしたお部屋をご紹介したいと思います。

■ 漏水事故発生からのリノベーション工事

昨年の年末、ある物件の3階のお部屋の入居者様から、「 部屋の中が湿気がひどくて何度拭いてもカビだらけになる 」と連絡が来ました。床に写真のようなカビが何度も発生するといいます。



これはおかしいと現地に直行し、床下をめくって調査をした所、床下にある給水管( 鉄管 )のピンホールから水漏れを起こしている事がわかりました。

この物件は築30年くらいのRC一棟マンションです。通常は築30年前後なら室内側の給水管に鉄管を使用していることは稀です。それなのに、なぜかこの物件は一部給水に鉄管が使用されていました。

こればかりは購入時にはわからないリスクです。ピンホール漏れはいつ発生するかわかりませんし、給水管が鉄管なのも床下にあるので見えません。



問題は、水漏れを起こしている3階の真下にある2階の部屋でした。2階はタイミングよく退去があり、原状回復工事待ちの為、空室になっていました。

すぐに調べると、3階から染み出して来た水漏れがキッチン配管や壁際を伝い、室内に到達していました。この階下の1階はテナントなのですが、そのテナントさんの天井裏まで水が漏れている状態でした。

■ ユニットバスの交換をするか否か?

まずは3階のキッチンを一度外して床をめくり、給水を塩ビ管につなぎ直し、水漏れを止めました。次に3階入居者様の部屋の原状回復です。具体的には床を全部貼り直し、クロスを一部貼り直して終了です。

続いて2階の部屋。こちらは元々原状回復する予定だったため、ガッツリリノベーションして、どう家賃変化が起きるかを実験してみようと、60u前後で3LDK( 一室は和室 )だったものを、和室を洋室化して2LDKにしました。

元々の賃料は55,000円でした。この広さの相場からすると、地域最安値レベルの安さです。



改修工事後の間取です。いつもリノベーションプランを考える時、一番悩むのがユニットバスを取り換えるかどうかということ。かなり費用が変わるので、「 元からユニットバスなんだし、取り替えなくても良いんじゃない? 」と言う意見も出ます。

しかし、水回りの満足度は入居希望者が部屋を選ぶ際の一番のポイントだと思うので、そう簡単に妥協できないのです。とはいえ、コストも抑えたい。

そこで、この物件については、ユニットバスの交換をせず、一部ユニットバス内の壁を切断し、「 パスパネルを貼る+シートで仕上げる 」という方法をとる事にしました。原因の一つが、浴室内の一体成型されている写真の棚でした。



築30年前後の物件に良く付いているタイプの浴室内棚です。

■ 「 FRP塗装 」ではなくパネルを選択

浴室内をキレイにする方法のひとつに、「 FRP塗装 」というものがあります。しかし、施工する間、かなり臭いがキツく、また施工しても5年程すると一部剥がれてくることがある点等が気になっていました。



この写真は8年ほど前にFRP塗装を施工したハーフユニットの浴室です。施工できるかどうかはユニットの形状にもよるのですが、このタイプは大丈夫でした。

このときのように、ユニットバスのリフォームというと、ユニットバスを丸ごと入れ替える他は、FRP塗装やパネルを使って「 塗る+貼る 」くらいしかできないと思っていました。しかし、今回の物件では初めて「 切る+貼る 」を試してみました。

何を切るのか? 実はユニットバスの壁パネルの多くは薄い鋼板製で、補強のためにプラスターボードが接着してあり、鋼製のフレームにはめ込むことによって壁が固定されています。この壁自体をくり抜いてしまうのです。

まず、電動のこぎりで棚をカットします。次に、その上からパネルを貼って仕上げます。



施工されたパネル面を見て、こんなに綺麗になるのかとビックリ!イマドキなユニットバスに生まれ変わりました。表面は鏡面仕上げで、非常に高級感があります。このパネルは浴室専用パネルで、アイカ( AICA )というメーカーから出ています。



元々は在来工法のタイル壁などをリフォームする際に使われていたパネルです。その為、水漏れもありませんし、副資材で見切りなども揃っており、カッターによる穴あけも簡単! 「 非常に便利な材料だな 」と思いました。

■ ユニットバスの床は浴室専用床シートを使用

今回のリフォームの際、床に使用したのは浴室専用の床シートです。



色々なメーカーさんから各種色やデザインが出ており、試してみるのが楽しいです。この浴室専用パネルを使えば、在来工法でタイル貼りの浴室でも、今風にリフォームすることが可能です。

気になるお値段ですが、メーカーの設計単価で平米辺り1〜1.2万円くらいと書いてあります。設計単価はあくまでも定価ベースですので、材料費だけならこれよりも安いと思います。

施工費を考えると、自分で材料を手配してDIYされる方なら、安く仕上げられると思います。私のようにDIYが下手くそ過ぎて全くやらない方は、職人さんに施行してもらえばキレイに仕上げられます。( コストは上がりますが )。

とはいえ、ユニットバスを丸ごと交換するのと比較したら、かなり費用は抑えられますので、非常に効率が良いと思います。下はサイズと場所にもよりますが、おおよその費用目安の表です( あくまでも参考程度に、ご自分で見積を取ってみて下さいね! )



■ リフォームの適正費用を学びたい人へのおすすめ書籍

ところで、自分で物件を見に行った時に、どうやって概算費用を出せば良いかわからない。来た見積金額が適正なのかどうかもわからない、という方は参考までにこちらの本「 積算資料ポケット版リフォーム編 」をお勧めします。



最初、私もわからない事だらけでしたので、よくこの本で確認しました(^^;)。今でこそ部屋を見ただけでザックリ概算が出せるようになりましたが、それも初心者の頃に資料を読み込み、わからない建築用語などを勉強したからだと思います。

■ 3LDKから2LDKへのリノベーションビフォー&アフター

最後に、2階のリノベーションについて、ビフォー&アフターを載せておきます。


キッチンビフォー


キッチンアフター

キッチンは中古利用で材料約7万円、レンジフードと水栓も込の価格です。取付費用は約4万円、合計12万円くらいです。


LDKのビフォー(和室の奥にキッチンが見える)


LDK全体のアフター(和室をなくしてLDKを広くした)

リフォームでは壁をなくして、LDKと元和室を一体化しました。今は広いLDKの方が好まれますので、部屋を1室なくしてもLDKを広くしたかったのです。


LDK横の洋室、ビフォー


LDK横の洋室、アフター

既存クローゼットの扉にエアコンダクトの穴が開いていたので、塞いで貰い、既存扉の塗装をしてクロスと床は貼り替えただけです。


玄関から見た室内ビフォー

このままでも貸せそうな普通の部屋ですね(^^;)


玄関から見た室内アフター

玄関収納もシートを貼ってお化粧直し、床の色が明るくなった事で、全体的に明るい部屋に見えますね。早く入居申込が入ってくれる事を願っています。

■ クラウドファンディングへのご協力のお願い!

さて、次回は築45年の1棟再生RC物件の記事を書こうと思っていますが、実はこの再生物件にご入居されるご予定のパン屋さんが、コロナ自粛休業を余儀なくされています。

このオーナーさんを少しでも応援したい気持ちから、こちらの1棟再生物件のWeb内覧会&ミニセミナー付き、クラウドファンディングプロジェクトを立ち上げました!

DX大家の会プレゼンツ<築古1棟リノベーション物件Web見学会&DX母ちゃんのミニセミナー>コロナに負けない? パン屋さんオープンへのクラウドファンディングプロジェクト

コラムで読む前にWebで内覧できますよ〜!そして取得経緯や物件のコンセプトをご説明するミニセミナー( 90分 )付きとなっています。お時間が合う方はご参加をお待ちしております〜(^^♪ 

以下の画像をクリックすると詳細と申し込みページがあります。よろしくお願い致します!!



本日も最後までお読み頂き有難うございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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