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築45年RCのリノベーション後大公開。オンリーワン物件を作るための3つの工夫

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第56話

2020/8/14 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、前回は大規模改修工事物件の前編をお届けしました。今回は後編として、室内のビフォー・アフターをご紹介したいと思います。

築45年RCの工事完了。大規模リノベーション工事の注意点とポイント

私の作る物件の特徴として、部屋ごとに室内デザインを変更していることがあります。今回は11室ありましたので、11室全ての部屋のデザインが違います。

この物件でだいたい35種類の表層プラン( クロスと床の選定 )を行いましたので、11室×35種類=385種類ものクロスと床を選んでいる事になります。

毎回自分で自分の首を絞めているとか思えないボリュームになりますが、この作業を行わないことには、私の物件は出来上がりません(^^;

また今回の工事では、造作工事を多く取り入れました。具体的には下記の通りです。

@オリジナルのキッチン造作
Aオリジナルの造作収納棚
Bオリジナルのタイル浴室

これらの造作を行ったのは、もちろん理由があります、一つずつご説明して行きたいと思います。

■ オンリーワン物件を作るための工夫3つ

@オリジナルのキッチン造作

キッチン本体でシステムキッチンを使用せず、私が設定したサイズに大工さんに作って頂いたキッチンとなります。



元々付いていたキッチンのビフォーはこのタイプです。



基本的に置き型コンロのタイプのキッチンは好きではありません。壁付けの水栓と置き型コンロは昭和の時代を思い出すノスタルジックなイメージです。

払しょくするにはシステムキッチンが良いと思いますが、システムキッチンは画一的で、他の物件との差別化がしにくい為、あえてオリジナルキッチンにしました。



キッチンプランはこんな感じでイメージボードを作成しています。キッチンのサイズや天板の高さ、奥行き、カラー、使用する部材など、同じページ内に書き込んでいく感じです。イラストソフトが使える人なら誰でも簡単に作れると思います。

またサイズ感が分からなければ、自宅にあるキッチンやご自分の物件に設置されているキッチンなどを参考にサイズ選びをされるのが良いと思います。

部屋の広さにもよりますが、シングル物件だとW1200〜W1700位のサイズが多いかと思います。2LDK以上の間取りになって来ると、W1600〜W2400位のサイズが使用されている場合が多いです。

良く見る一般的な分譲マンションや建売住宅に使用されているキッチンサイズはW2400以上の物がほとんどですので、シングル物件には向きません。また、通路幅は最低700は欲しいです。欲を言えば900は確保したい所です。

そのようなサイズ感が頭の中に入っていれば、キッチン造作のプランを作るのはさほど難しい事ではありません。何にでも興味を持って、サイズを調べておく事が自分のプラン作成の時に役に立ちます。

Aオリジナルの造作収納棚

この物件は元々和室部分に押入れが付いていましたが、押入れをつぶしてトイレを別にしました。その為、部屋の中に扉が付いた収納スペースがなくなってしまいました。その代わりとしてオープン収納を作ろうと思って考えたのが、造作棚です。



この造作棚のサイズを決める際に、かなり難航しました(^^;



イメージはこんなファイルケースを収納して、ピタリと収納できる棚です。IKEA、ニトリ、無印良品、100均、ホームセンター等で売っています。

割と一般的にどこでも手に入る収納ケースの為、各メーカーそれぞれサイズがバラバラです。各メーカーの出しているファイルケースサイズを全部一覧表にまとめて、棚のサイズを決定しました。



また、棚の上部には最初からルーターの設置場所を設定して造作してもらいました。



壁埋め込み式のWifiだと必要はないのですが、リノベーションの場合、壁に埋め込みが出来ない場合があります。

ルーター機は床に置いていると掃除の邪魔になるので天井付近へルーター置場を設定し、床配置にならないようにしました。これも造作棚を作成した事で可能となりました。

Bオリジナルのタイル浴室

リノベーション物件では、基本的にユニットバスを入れる事が多いです。その方が防水面を再度やり直すよりも簡単で、万が一の水漏れの場合も安心だからです。

しかし、今回の浴室はユニットバスを入れてしまうと元々狭い浴室の内寸が更に狭くなる事もあり、当初はシャワーユニットを入れようと思っていました。

ところが、ウチの女性スタッフや仲良くさせて頂いている女性仲介さんに、「 小さくても良いから浴槽が欲しい! 」と強く言われ、何とか浴槽付きの普通のユニットバスが入らないか、かなり悩みました。

そこで、極小の置き型浴槽をタイル浴室に設置する事にしました。使用している浴槽は海外製で、国産の物と比べてかなり安易な作りとなっています。

仮に壊れても漏れても、浴室の防水の上なら階下には問題が出ませんし、置き型なら壊れても取替も楽です。そう考えて、ここは割り切って海外製の浴槽を使用しました。



壁も床も既存のタイルは全て取り壊し、もう一度防水をやり直した上で、タイルを貼って仕上げています。これで漏れる心配はありません。まるで海外のホテルのような浴室になったと思います。とても贅沢なイメージですね。

コストだけ見れば、タイルを全て剥がして、防水もやり直した上でもう一度タイル浴室を作るより、ユニットバスを入れた方が抑えられます。防水の面での心配も不要です。

しかし、今回のようにしたのは、施主である私のこだわりです(^^;)。そのこだわりが垣間見える物件だからこそ、その地域のオンリーワン物件になれるのだと思います。

■ ベランダがない物件の工夫



この物件にはベランダがありません。そのままでは集客に苦戦すると思い、設備品で何とかデメリットをメリットへ変えられないか考えた末、ガス乾燥機を最初から設備として設置する事にしました。

写真はガス乾燥機「 乾太くん 」です。梅雨時期でもふっくら洗濯物を乾燥させる事が出来ます。ガス乾燥機の使用者満足度は非常に高く、これを全室に設置しました。



他にも、外部へ洗濯物が干せない代わりに、折り畳み式の室内物干しを設置しました。窓の上に取付が出来て、収納時には折り畳めます。



これで室内の物干しも邪魔にはならず、美観的にもスッキリです。



洗面所は床から少し浮いたタイプの物を設置しました。これにより床面積が広く見えますし、足元へゴミ箱や体重計、キャスター付きの収納を置いたりすることも出来ます。

ちなみにこの洗面台、ミラーキャビネットと洗面台部分と水栓をセットにしても、37,000円程でした。よくあるシャンプードレッサータイプと金額的にはあまり変わりません。もちろん施主支給で取付けてもらいました。



こちらは別の部屋の洗面所です。シンクは実験シンクタイプで、広くて使い勝手が良さそうです。女性には洗面スペースが広い方が好まれますね!洗濯物の予備洗いも出来ます。



置き型タイプでネコ足浴槽です。多分女性なら一度は憧れるネコ足浴槽( 笑 )。部屋によって若干間取が変わっています。

リノベーション物件を作っている最中は本当にしんどいです。でも、自分のこだわりもあり、手を抜けません。しかし完成した物件を見れば、また次の物件を作りたくなります。

取得から完成まで1年程掛かりましたが、ようやく完成し、喜びもひとしおです。しっかり稼いでくれる物件に生まれ変わったと思います。

■ 火の玉ガールさんのセミナーのご案内

ひとつお知らせです。8/22 ( 土 )の20:00〜23:00 ( 19:50 開場 )、私の主催するDX@大家の会で、火の玉ガールさんをゲストに迎えたオンラインセミナーを行います。



不動産で人生を熱く生きる!をテーマに、火の玉ガールさんの不動産投資の手法やマインドを語っていただきます。今回も『 健美家パートナーセミナー』です。ぜひご参加ください。

https://www.kenbiya.com/sm/ol/t-g/pt-0/dt_377005mq/

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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