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アパート2棟を購入!買う、買わないを決めるワタシの物件選定基準。

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第57話

2020/9/24 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。ようやく大きなリノベ工事が終わりホッとしたのもつかの間、今年購入した物件のリフォームが手付かずで残っていますので、まだまだ工事プラン作成は終わりません。

さて、今年の5月に2物件、共同住宅を取得しました。【 CASE1 】は3月下旬に契約済みだった物件、【 CASE2 】は4月に売り急ぎ案件でと紹介を受けた物件でした。

この2棟を購入検討するにあたり、決定打となったワタシの物件選定基準などご紹介したいと思います。

■【CASE1】閑静な住宅街物件

最初に見に行ったのは、3月中旬の事でした。シングルタイプで決済時は6戸中3戸が空室、小振りなアパートです。情報を教えてもらうと所有物件があるエリア。立地を聞いて悪くないと思いました。

最寄駅からは徒歩10分圏内、住居系と商業系が混在するエリア。メイン道路から1本中に入っている事もあり、物件の周りは閑静な住宅街という感じです。近隣に住んでいる方は上品な方が多いイメージです。

道路付けも問題なく、築年数も平成8年と法定耐用年数は残っていないけれど、まだまだ使えるレベル。約3年前に売主さんが屋根と外壁の塗装済みの他、室内も普通にリフォーム済みで、ぱっと見は何の特徴もない物件でした。

ワタシの所へ情報が入ってきた時は、「 まだ値段が付いていないので値段を付けて下さい 」という段階でした。「 これくらいなら買います 」と現地でお答えし、帰宅すると買付が通っていました。



写真のとおり、普通のお部屋です。キレイなのですが、特徴がなく決め手に欠けます。ほんの少しアクセントを付けたり、変化を持たせる事で見え方がまったく違って来ますので、チャレンジしてみようと思います。



キッチンはIHコンロに交換済みでした( しかも新品取替済み )。しかし、この手のブロックキッチン、お料理女子には嫌われ者です(-“-)。狭くて使い勝手が悪いらしい。せめて両方のキッチン壁を何とかしようと思っています。



浴室に窓があるタイプのユニットバス、これはポイント高いです! でも他には全く特徴がありません。混合水栓の方がワタシ的には好みですが、デッキタイプのツーハンドル水栓をどうやって混合水栓へ変更しようか、リフォームの打合せが必要です。



トイレはちゃんとリフォームもされて、アクセントクロスも貼ってありました。でもね、ネットに掲載されてもこれでは全く目立ちません(;´∀`)。トイレ背面にトイレットペーパーを収納できる収納棚やキャビネットなどがあると良いですね〜。

皆さんは、このアパートの何がダメで3室も空室なのか、わかりましたでしょうか? ちなみに外観も全く特徴がない感じで、ただ単に白く塗ってあるだけ。ワタシの満室想定利回りは、改修工事後で約16%です。

目指すのは家賃を上げる為のリフォームではなく、退去になってもすぐに決まる物件、今後管理しやすい物件です。今回はその為のリフォームです。もうすぐ改修工事が始まります。コラムで紹介しますので、完成を楽しみにしていて下さいね〜!

■ 【 CASE2 】小粒な近隣商業地物件

続いての物件は、「 ご時世だな 」と思った売り急ぎの案件でした。売主さんのご親族が商売をされており、コロナでダメージを受けているらしく、「 現金即決で購入してくれませんか 」と情報がやって来ました。

所在地と大体の価格を聞き、「 満額で買います 」と即決しました。5分も考えませんでした。もちろん、その時点ではノールックです。イイ子は真似しちゃダメですよ(^^;

なぜノールックでも即決出来るのか? それは自分が良く知るエリアで、物件価格が相場よりも大幅に安いということがすぐにわかったからです。考えているうちに他の人に取られたくない物件だったのです。

この物件があるエリアも過去に所有物件を持っていました。その物件から徒歩2分、最寄り駅からは徒歩5分という立地。2駅利用できて、もう一つの駅からでも10分程です。

立地が良い事は住所を聞いただけでわかりました。近隣商業地エリアで道路付けは決して良いとはいえないのですが、それでも土地価格は全く下がらない、とても人気のある地域です。

このような自分が狙っている場所については、常に頭の中に坪単価が入っています。この物件の情報をもらった時も、「 相場がこれくらいだから、坪数×坪単価で土地の値段はこれくらいか 」とすぐわかりました。

そして、出てきた数字は相場の約半値でした。商業地や近隣商業地は路線価評価額よりも実勢相場の方が高く、乖離しているのが当たり前ですが、この物件は路線価評価と比べても安い。買わない理由がない物件です。

建物は小粒なアパートで、またもや平成8年築の木造物件です。神戸市は平成7年の震災でダメージを受けた後、建替えられた平成7年後半〜平成10年位の物件が多いのです。

現在満室なので内部は見る事は出来ませんが、賃料一覧を見る限りは相場よりも少し安めで入居されているなと感じました。退去時に適正なリフォームをすれば、利回りを上げる事が出来る物件です。

利回り自体は11%くらいで、そんなに高くありません。しかし、このエリアの不動産利回り相場は通常6〜7%台です。そう考えると小粒だけどキラリと光る原石物件であると思います。

■ 一番底を狙わず、常に買えるスタンスで準備をしておく

判断と決断のスピードを上げるには、自分の中の投資基準を持っていないといけません。もちろん、その時の状況にも関係します。持っている現金で買える範囲なのか、それとも融資を引かなければいけないのか?

今回の物件は2物件共にスピード重視の物件でしたので、買付時に売主さんへ融資特約は付けませんでした。しかし、「 銀行融資は受けます 」とお伝えして、現金決済の後でバックファイナンスを受けました。コロナで大忙しの銀行さんも、時間をかければ融資審査は可能です。

私が物件を購入する際に、確認しているポイントは以下のようなものです。


1、土地の価値は?
⇒広さ、そして相場の坪単価と比べて安いかどうかを確認します。

2、建物はシングル物件か? ファミリー物件か?
⇒ファミリーの方が入居期間が長く入退去の手間暇が少ない。しかし、駅に近い好立地のシングル物件の需要も決してなくなりません。

3、道路付けはどうか?
⇒私が最も重要視しているのが道路付けです。土地で見た時に道路付で再建築ができるかどうか、建物面積が変わって来る為、必ず確認します。公道、私道など道路種別も確認。

4、人気校区、人気住宅地エリアかどうか?
⇒たとえ田舎であっても、人気のエリアは存在します。そのエリアの中では一等地というエリアです。近隣の人から見てそのエリアに住んでいるのはちょっと良いな、と思えるエリアなら加点です。

5、何年保有するか?
⇒これは必ず最初に決めておきます。短期保有なのか、長期保有なのかによって、戦略が変わる為です。

6、どれくらいのリフォームが必要か?
⇒購入後にかかるリフォーム費用を算定する為、最初の内覧の際に必ずリフォームの必要箇所をチェックします。概算でその場で出した金額が指値の根拠にもなります。

今後、このような売り急ぎの案件や、コロナで弱気になってしまっている売主物件が出て来ると思われます。その時に備えて準備が必要です。

いつのタイミングが物件価格の底なのでしょうか? と質問されることがありますが、誰にもわかりません。しかし、定点観測のように毎日物件情報を見て、毎日物件を検索していると、必ず下がって来ているタイミングは見えて来ると思います。

株の投資格言で「 頭と尻尾はくれてやれ 」という言葉があります。一番底で買おうとするのではなく、常に買えるスタンスで準備をしておく。そうすればきっと、自分にとってのお宝物件情報が目の前に出て来ると思います。

その準備を怠らず、目の前にチャンスが来た事がわかった人だけがお宝物件を購入出来るのだと思います。本日も最後までお読み頂き有難うございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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