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開業後10カ月間のコインランドリー収支を公開!

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第63話

2021/2/16 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。緊急事態宣言が延長されて、経済がますます落ち込んでいるのを実感しています。

都市中心部のテナントさんで、資金的に余裕がある事業者さんの中には、コロナ後にテイクアウト専門のお店を新たに開業されるなど、頑張っておられるところもあります。

しかし、多くのお店は閉まっている状態です。お気に入りの飲食店さんを応援する気持ちもあり、テイクアウトで持ち帰りをしたり、ランチで利用させてもらったりしていますが、今後はどうなるのでしょうか。

■ 融資がつかない今はお金を貯める時期

また、不動産に対する銀行融資が一段と引き締まっていると感じています。現金で購入出来るような小粒な物件なら融資を使わずとも買えますが、欲しいと思う物件は確実に融資が必要な規模の物ばかりです。

よく、「 この物件だったらどんな銀行さんが使えますか? 」と質問を頂くのですが、本当に築古物件は厳しいです。安い物件は法定耐用年数が少し残っているか、もしくは残っていないような木造物件が多いのです。

木造の古い物件は利回りも良く、価格もあまり大きくないので、買いたい人は多いのに、融資がつきません。その結果、融資が付きやすい物件=値段が下がらない、融資が付き難い物件=安く買える、という結果になります。

良い物件を掴むには現金が必須です。不動産のチャンスを掴む人は必ず現金を貯めておられます。チャンスがあれば買う方向に動いても良いと思いますが、買えない場合は無理せず、現金を貯めておく時期だと思います。

■ 自分から情報発信をすると情報が入ってくる

さて、1年前に何をしていたかな? とたまにブログを読み返す事があります。こんな時、ブログを続けていて良かったと思います。

不動産投資を始めてから個人ブログを12年間ずっと続けていますが、初期の頃の記事を読むと、本当にド素人で右も左も何も分かっておらず、よくこれで不動産活動を続けていたな〜と、自分でも呆れるほどです。

しかし、ブログなどで発信し続ける事で色んな方からアドバイスを頂けるようになりました。本当にありがたい事だと感謝しております。今は発信手段も色々とありますので、是非ご自分から発信される事をおすすめします。

Facebook、Twitter、Instagram、YouTubeなどに加えて、最近はstandfm、Voicy、clubhouseなども人気です。自分から発信することで、同じ考えを持った人に出会う事ができ、より豊かな人生になると思います。

■ コインランドリー事業を始めて10カ月の成果

さて、ワタシの1年前ですが、コインランドリーの工事をやっていました。開業が昨年の4月ですので、約10カ月運営して来ました。

※コインランドリー事業参入のコラムはこちら
https://www.kenbiya.com/ar/cl/dx/49.html

※オープン時のコラムはこちらから
https://www.kenbiya.com/ar/cl/dx/52.html

現在
現在の店舗の様子

開店にあたり、中古機材を一式購入しました。緊急コールセンターは契約していますが、フランチャイズには加盟せず、ほぼ外注なしで経営しています。内製化する事でコストの削減を図っているのです。

さて、10か月間の成果を赤裸々に発表したいと思います( 笑 )。以前のコラムにも書いていますが、ウチの店舗の場合、来店されるお客様は40代後半以上の方が非常に多いです。また、洗濯は自宅で行って乾燥機だけを回しに来るお客様が圧倒的に多いのも特徴です。

自社物件の1階テナントで開業しており、家賃はかかっていません。コインランドリーを開業した時に借入した返済がありますが、その分はこの物件単体の賃料で返済できていますので、こちらの収支表には入れていません。

コインランドリーは設備投資ですので、考え方は物件をリノベするのと同じです。また、ワタシがコインランドリー運営に求めるものは、売上からかかった経費を差し引いた手残り分(粗利)が、賃料設定金額を上回る事です。

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見ていただくとお分かりだと思いますが、月額売上がまだまだ低い状態です。ただ、通常コインランドリー事業は1〜2年を経過して、ようやく周辺に認知され、徐々に売上が上がって来ますので、運営10カ月程度ではこれくらいだと思います。

「 その他の収入 」の内容は、たまにキャンペーンで野菜等の販売を行っていた際の販売手数料売上です。身内に農家がいますので、採れ過ぎた野菜を置かせてもらい格安で販売しています。

こうした物販との組み合わせはキャンペーンと相性が良いと感じました。キャンペーンで広告を打つ事で集客出来ますし、そのお客様がキャンペーン時にスタッフと会話をすることで、リピーターさんに繋がっています。

他にはソフターなど店舗内販売の物販部分もここに含まれます。もう少し店舗が広ければ、定期的に商品を販売できる物販コーナーを増やしても良かったと思います。

電気ガス水道など光熱費に関しては、売上が多かった月に連動して高くなっています。( 一部12、1月分の光熱費請求が来ていないため売上表に算入していません )。4月5月の稼働当初の光熱費に関しては、工事時期の光熱費も含んでいますので、若干高く感じますね。

清掃に関しては、清掃スタッフをお願いしています。週3日キッチリ、隅から隅までキレイにして下さり、お客様からも店内がキレイだと大変評判が良いです。

消耗品などに関しては、中古品を引き上げて来た際に洗剤なども一式引き継いだ為、まだ在庫があり、ほとんど費用はかかっていません。実際にかかる経費はどれくらいかを見ていただければと思います。

コイン回収や備品の補充などは、当社のスタッフが行っています。こちらは週1〜2日くらいです。コールセンターからの電話やシステムの不具合によるメンテナンス連絡などもスタッフが全て受けています。

ワタシの役割ですが、コイン機のトラブルやドラム機が開かないなど、たまに入る「 お客様が困っている 」という連絡をスタッフから受けた時に、現場に駆け付けて対応しています。

これは管理上、一番早く現場に駆け付ける事ができるのがワタシだからです。これまで10カ月間でワタシの出動は2回でした。管理の手間はそんなに多くありません。今まで盗難や破損などの大きなトラブルもありません。

現在
外観から見た店舗、全面ガラス張りでとても明るいです

■ フランチャイズなら間違いなく赤字だった

ちまたでは、まだコインランドリー参入は行ける! と言われているようです。個人的には、FCチェーンに加入して、任せても大丈夫かといわれると、少し疑問が残ります。

ワタシは自社物件テナントで行っており、賃料がかかっていませんし、出来る限りランニングコストを押さえて運営しています。初期投資費用も新品ドラムを買うよりお得な中古でオープンしているなど、比較的条件が揃っています。

しかし、それでも1年目だとこんな収支結果です。これがテナントを借りてやっているコインランドリーだと、間違いなく赤字だろうと思います。

開業前から知っていた事ですが、昨年末に店舗から300mの場所に人気のスーパーが出来ました。その為、年末から稼働率が上がっています。また道路を挟んで目の前に、大型の戸建分譲団地が現在整備されつつあります。こちらも今後が楽しみです。

補足すると、ワタシはあくまでも賃料収入を引き上げる( 物件価値を引き上げる )一環としてコインランドリー事業を行っています。また、参入した目的は他にもあります( 過去コラム参照 )。

コインランドリー事業の利益を平均すると、同スペースのテナント月額賃料相当は得られています。今後は更にこの賃料相当部分を上げる為に、コインランドリーの売上をもっとUP出来るよう、努力していきたいと思います。

また来年、2年目の売上結果をご報告できれば幸いです。本日も最後までお読み頂きありがとうございました。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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