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新築後1年半空室だったテナント物件。築古再生が得意な私が新築投資を始めた理由

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第64話

2021/3/23 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。去年の今頃はコロナ禍の真っ最中で先が見えない中、ひたすら家に籠っていました。当時を思えば、状況は改善しているように見えます。

しかし、コロナがもたらした経済的なダメージは計り知れません。コロナ前の2019年8月に完成していたテナント物件があるのですが、コロナが原因で全く客付けができず、苦しい1年半を強いられました。

ようやく2021年の繁忙期に2室のテナントが決まり、満室になりました! 今日はこの物件の客付けについて紹介しようと思います。

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竣工時のエントランス写真

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階段壁には様々な大きさのピクチャーフレームを取付け、中には1枚の絵をサイズに合わせて切り取ったものを入れました

※この物件の竣工時のコラムはこちらです
初めての収益新築物件の工事で一番大変だったこと

■ 苦しかった1年半の空室

立地を考えると、住居系の物件ならばすぐに決まっていたと思います。しかし、この物件は商店街に面しており、商店街規約で1階2階部分は非住居でなければ建築が出来ませんでした。そこで仕方なく、新築計画時に1階2階をテナント、上階を住居にしました。

すぐに決まらなかった理由の一つに、テナント物件特有の「 スケルトン渡し 」だったことがあります。中古では居抜き物件もありますが、新築の場合はスケルトンで募集をかける事が多いのがテナント物件の特徴です。

スケルトン募集には、内部を自由に作っていけるのでどんな業種にも対応できるというメリットがありますが、入居希望のテナントの初期投資金額が大きくなるというデメリットもあります。

どんなに賃料を下げても、「 この場所にこの店を出したい 」という需要がなければ、テナント物件は決まりません。それなのに、その需要自体がコロナの影響で途絶えてしまっていました。

空室期間も銀行への支払いは生じます。完成から半年は猶予期間がありましたが、その後の1年間は毎月、数十万円の持ち出しが続きました。何を工夫しても入居が決まらない状態が、こんなに苦しい物だとは知りませんでした。

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スケルトン状態の1階のテナント

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2階のテナント、こちらにはサロンが入ります

今回、ようやくご入居が決まった1階のテナントさんは、コロナ時代にマッチしたお弁当&お惣菜のテイクアウトのお店です。2階のテナントさんは、完全予約制の小規模なサロンです。

どちらのテナントさんも、元々営業されていた店舗の面積が大きくて家賃が高いので、少し店舗面積が小さくなっても家賃が安いウチの物件に移転開業したいというのがお申込みの理由でした。

この繁忙期に、他の空きテナントも決まってきましたが、どれも坪数が10坪〜15坪程度と小さめです。それぞれの店舗でオープンに向けて工事が始まっています。完成が楽しみです♪

■ 築古再生派だったワタクシが新築投資を始めた理由

さて、現在、新築物件に挑戦しています。その理由ですが、自分の所有物件に築古が多いからです。初期の頃は新築なんて利回りが低いし物件は高いし、資産性を重視した方の投資法だと思っていました。

もちろん、得意ジャンルが物件再生だったということもあります。新築はゼロをイチにする仕事です。一方、中古物件の場合は既にあるものをバリューアップするので、イメージがしやすいです。

初期の頃は、自分に新築投資が出来るとは思っていませんでした。しかし、今のように築古物件ばかりでは決算書の見栄えが悪くなります。物件を買い続けて行かなくては、いつか減価償却もなくなります。

これは融資を受けて物件購入をしていく人間にとっては、致命傷ともいえます。そこで、中古再生の中に新築物件を上手く組み合わせる事で、決算内容を良くしていこうと考えました。

私が母から引き継いだ一棟目の物件は、亡き母が新築したものです。これには元々祖父が持っていた築古文化アパートが阪神淡路大震災の影響で半壊認定が出た為に、新築に建て替えたという経緯がありました。

このアパートは既に売却済みですが、所有期間の約12年間の出費は退去時の現状回復費用程度でした。そう考えると、新築投資は利回りは低いものの、竣工後10年程はほとんど手間や費用がかからないというメリットがあると思います。

■ やってみてわかった!新築ならではの課題

そんな理由から、数年前から新築にも挑戦しているのですが、これが苦戦続きです(;´∀`) 過去のコラムでも書きましたが、工事中に何らかのトラブルにより、工事がストップしてしまうのが一番厄介で、心が折れそうになります。

例えば、土地から仕入れて物件を新築する場合、近隣の方にとって大きな心理的負担が生じることがあります。中古物件の工事の近隣対策は、最初にご挨拶をして工事中に入るクレームに対応していれば数カ月で終わります。

一方、新築の場合は下手をすると1年以上かかるプロジェクトになります。工事期間中のクレーム対応以前に、初期の近隣対策が重要であり、途中で大きな問題が起きないように下準備を重ねていく期間が非常に長いのです。

これまで書籍やブログ等を読み、色々な新築物件を見学させてもらい、勉強はしてきました。しかし、知識で知る事と実践してやってみる事とでは全く違います。問題の原因は毎回違うので、対応もその度に考えなくてはいけません。

現在抱えている新築プロジェクトでも、昨年10月に着工して基礎まで出来たのに、3ヶ月も工事が止まっている物件があります。こちらは現在進行形の話なので、また片付いたら記事にしようと思います。

新築は工事が進んでいない物件も合わせて、現在3棟目です。ヒヨッコの新築初心者であるがゆえに、たくさんの失敗をしています。「 ホント新築って難しい〜!中古再生の方が全然楽じゃん! 」と思うこともしょっちゅうです( 苦笑 )。

問題が起きる理由は自分の知識不足です。それぞれを、今後につながる大きな勉強になると信じて、一つ一つ解決していきたいです。そして、新築投資も中古再生投資も、どちらも良い具合に組み合わせて安定経営していきたいと思います。

■ DX@大家の会オンラインセミナーのお知らせ

4月17日( 土 )にDX@大家の会主催のオンラインセミナーがあります。健美家パートナーセミナーです。

今回の講師はやっさんこと大野靖弘さん。セミナー後には極東船長さん、佐藤元春さんにも加わっていただき、座談会も行います。オンラインですので全国の方にご参加いただけます。

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詳細・お申込み⇒コチラ

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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