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3LDK×18戸の大型物件。大規模修繕と空室リノベのビフォー&アフターとその費用

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第65話

2021/4/9 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。 昨年末に取得したこちらの物件、ようやく大規模改修工事が完了致しました。

参照:今年最後に3LDK×18戸の一棟マンションを買いました。

■ 外壁塗装のカラーリング

間取りは3LDKのファミリーで戸数18戸、駐車場が24台分あり、敷地も約600坪と非常に大きな物件です。立地は決して良いわけではなく、車社会なエリアで少し郊外に位置しています。築30年弱で、大規模改修工事のタイミングが来ていました。

2室空きでしたので、売値から2室分のリノベ費用+外壁塗装工事などを含む大規模改修工事の費用を引いた金額で購入しました。売主さんは必要最低限のメンテナンスしかされておらず( 雨漏り等はありませんでしたが )、大規模改修工事は必須でした。

いつも大規模改修工事を行う時、外壁塗装工事のカラーリングで迷います。どんなカラーパターンにするか、まずは頭の中でイメージを膨らませます。カラーの世界はとても奥が深く、組み合わせで幾らでもイメージを変える事が可能です。中古物件のイメージチェンジをするのに、外壁塗装は費用対効果が大きいと思います。

今回、外壁塗装業者さんからカラーリングについて何パターンか提案を受けました( いつもはこの辺りも自分で決めています )。たまたま繁忙期が差し掛かり、自分の時間があんまりなかった事もあり、今回はデザイナーさんとコラボという感じです。

しかし、ご提案いただいた最初の4プランは全部却下。2回目にご提案頂いたパターンがこの4プランです。

カラーリングパターン

4色だとガチャガチャして見える事もあり、ワタシはいつも3色の配色パターンです( 場合によっては4色になる事もあります )。この中で3色配色はPLAN2ですが、少しカラーが薄くぼやけて見えるなと感じて、自分でカラー見本帖を確認し、品番を変えて最終カラーを3色決めました。

そして塗装業者さんのデザイナーさんも同席の上、大幅に変更した案をワタシから提案しました。デザイナーさんにはワタシのこだわりを聞いてもらい、塗り分け箇所についても何度も指定し直していただきました。

いつもの外壁塗装看板もお願いして、ようやく外壁塗装のデザインプランが固まりました。こだわりを持った施主を相手にすると大変だと思います(^^;

物件外観:ビフォー
物件外観のビフォー

物件外観:アフター
アフター

■ 壁付キッチンをカウンターキッチンにしたい

さて、室内のプランです。約67uの3LDK、既存の部屋賃料は6万円前後です。地域最安値に近い賃料設定で、これをどこまで引き上げられるか? そのために、費用対効果の良い賃料アップリノベをいかに行えるかが今回のプランのテーマです。

エリアの他の物件を見ると、3LDKは少ないですが、2LDKのファミリータイプはそこそこあります。そして、シングル物件は正直供給過剰で、満室になる事があまりない感じです。シングル物件でいつも行っているようながっつりリノベは今回はできません。

ほどほどのリノベで費用対効果を考えながら行うという意味では、リノベーションというより、デザインリフォームという捉え方が正解だと思います。

今回、既存間取りでは壁付のキッチンだったのですが、ワタシはこれをカウンターキッチンにする事にこだわりました。

間取り:ビフォー&アフター

壁付キッチンをカウンターキッチンにすることによる入居付けへの効果が絶大である事は、別の物件の事例から証明されています。費用対効果もばっちりです。

キッチン:ビフォー

ビフォー。このタイプのキッチンが付いていました。

キッチン:アフター

アフターはこちらです。
カウンターキッチンへ変更した事により、開放感のある明るいLDKになりました。下の写真の壁際のベンチのような部分は、実は配管隠しです。この物件は排水が全部ベランダ側へ向かって流れているので、排水勾配を取る為にも床下隠ぺい配管には出来ませんし、RC物件の為、床下はすぐにスラブ床になっていました。

造作キッチンカウンター1

空室は2室でしたので、こちらの部屋は造作カウンターを作成して、キッチン位置だけ変更しました。これは既存のキッチンがシステムキッチンだった為、捨てるのがもったいなかったためです。壁付でもこうすれば、カウンターキッチン気分で使えます。

造作キッチンカウンター2

コンロ横の壁にはスパイスラック代わりの収納棚を造作しました。造作カウンターにも前後に収納スペースを作ってもらいました。なかなか良い感じにまとまったと思います。

■ 和室・洋室・水回りのビフォー・アフター

次は和室です。

和室:ビフォー

元々の和室は何の変哲もない普通のお部屋でした。

和室:アフター

この和室の畳を表替えして、クロスを貼りました。収納の中にもクロスを貼ってもらいました。

押入れ内のクロス

押入れの襖をあけた時に、クロスが貼られていると、見る人の印象が全然変わると思います。

和室を洋室にリフォーム

こちらは洋室へ変更した元和室です。襖などの建具類はそのままです。塗って貼っただけです。しかし塗って貼るという簡単なリフォームですが、これだけイメージが変わります。費用対効果が高い事がわかります。

洋室:ビフォー

こちらは北側洋室のビフォーです。何の変哲もないお部屋です。

洋室:アフター

アフター写真です。薄いグレーとブルーでまとめました。個人的にこういうお部屋って落ち着くので好きです〜。

水回りは浴槽を入れ替え、黄ばんで汚くなっていた洗面台キャビネットを取り替えました。

水回りのリフォーム""

上部3面鏡キャビネット部分のみ取替した洗面台。

ユニットバス:アフター

ユニットバス内の浴槽と正面の浴室パネル部分、水栓金具を交換しました( 鏡設置は後日しました )。

ユニットバス:ビフォー

浴室のビフォーです。こんな感じでした(^^;

この他に、照明器具を変えました。お部屋が完成した後の照明器具は最後のスパイスです。照明器具で部屋のイメージは大きく変わりますので、シーリングライトではなく少しオシャレな照明器具を取付けるようにしています。

■ 外壁塗装工事と2室のリノベにかかった費用

さて、外壁塗装工事と2室のリノベ工事に掛かった費用です。

大規模改修工事総額
 外壁塗装工事9,000,000円
 内装工事( 2室 ) 4,200,000円
 合計13,200,000円
※備考:
賃料UP率( 2室計 ) 28.5%

合計で約1,320万円でした。物件購入時に指値をして、この改修工事費用を加味しても期待利回りをクリアする金額で購入していますので問題はありません。部屋の募集を始めると、1室は3日で申込が入り、もう1室は8日で申込が入りました\(^_^)/

上記でもお伝えした通り、エリア的にそう早く空室が埋まる場所ではありません。既存募集賃料より30%近くアップした賃料で決まりましたので、非常に費用対効果が高いリフォームだったと思います。

造作工事も多少ありましたが、今回は基本的に全て分離発注で行いコストを下げています。
基本は塗って貼っただけです。塗る=室内塗装、貼る=クロス床の貼り換えのみです。

工事中に1室退去が出たので、現在また同じ内容で改修工事中です(^^; 早くも申し込みをいただきましたので、プランを急かされていますが、嬉しい悲鳴です。また既存入居者の退去の度に少しずつ改修工事を掛けて行きたいと思います。

■ DX@大家の会オンラインセミナーのお知らせ

4月17日( 土 )にDX@大家の会主催のオンラインセミナーがあります。健美家パートナーセミナーです。

今回の講師はやっさんこと大野靖弘さんです。第2部では極東船長さん、佐藤元春さん、赤井誠さん、大野靖弘さん、ワタクシで「 もし今から不動産投資を始めるなら、どうやって拡大していくか?」がテーマの座談会を行います。オンラインですので、全国からご参加いただけます。


詳細・お申込み ⇒ コチラ

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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