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5億円の新築RCプロジェクトと6つのバルク物件。人生の地図は自分で作る。

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第66話

2021/5/4 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、昨年からずっと大型新築物件を計画していました。RC6階建て、全室ファミリータイプで計40室です。新築ヒヨッコのくせにこんな大きな物件、自分に建てられるのかな? と思いましたが、一度走り出した計画は止まりません(^^;)

実はこの土地、元々親族が所有していたものです。「 いずれ相続が発生するんだから、今のうち手放してお金に変えておきたい 」というので、「 それなら法人で買いますよ 」と提案させていただき、2年程前に購入しました。

土地の面積は約400坪、計画していた新築のボリュームは建物価格だけで約5億円です!土地の価格も合わせると大変な金額になりました。初めての新築RCで無謀ともいえる挑戦です。正直、少し不安になるレベルでした。

土地は現金購入しましたが、工事費の融資付けにはとても苦労しました。スルガ銀行の不正問題の影響から、不動産融資は非常に厳しくなっています。銀行さんの最終回答は、建物総額に対し、頭金が25%必要とのことでした。

建築費5億円の25%は1億2,500万!この現金を出すには、別の物件を売却するしかないと考え、実際に売却依頼を出したところ、1週間で買付が入り、とんとん拍子に契約まで進みました。これで新築が建てられるとホッと一息付いていたら、別のところから予想外の買付が入りました。

なんと!この新築計画用地を売って欲しいという買付内容でした。売りに出していなかったのに!

この土地はどちらかと言えば田舎エリアで、車社会の地域です。駅からは徒歩5分くらいで需要はないわけではありませんが、高額賃料が取れる地域でもないため、収支計画としてはギリギリの範囲でした。

そんな話を仲介さんと話していたとき、「 この土地の売却について、考えてみませんか? 」という話があったのは事実です。しかし、その時点で既に開発申請を出しており、開発看板も設置済み。開発許可要件の中にあった近隣住民説明会も開催した後でした。

土壌調査、ボーリング調査、電波受信調査、新築計画の基本設計、構造設計までほぼ終わっていたのです。そんなタイミングで、まさか土地の売却の話が出るとは思ってもみませんでした。

ワタシが建てようとしていたのは、ほどほどの田舎で土地が広く、建物も大きい一棟物です。土地値は安く、建物価格で積算を出すタイプの物件です。

悩みました。土地代に加えて5億の工事費のプロジェクト、今がこの計画をストップできるギリギリのタイミングかもしれない…。5億で1棟を建ててしまうと、万が一回らなくなった場合のリスクが高い…。

■ 好立地の6物件購入で新たなプロジェクトがスタート

そんなタイミングで、好立地のバルク案件の話が入って来ました。バルク案件というのは、数棟をまとめて購入するものです。微妙な立地に1棟で5億か? それとも好立地に数棟買ってリスク分散か? 考えた末に、RC新築計画をリセットする事にしました。

これまで関わって頂いた設計士さんや営業さんには大変申し訳なかったのですが、次の事業計画に切り替える事をきちんと説明し、かかった費用をお支払いする事でご理解いただくことができました。

土地を売却したことで、設計料などの費用分も一旦全て回収する事が出来ました。次の買主さんがこの土地を上手に活用して下さる事でしょう。

さて、この新規購入予定物件のバルク案件ですが、全部で6物件あります。売主さん側に成年後見人の弁護士さんが付いており、全て弁護士さんが代理で動かれています。

通常バルク案件というと、破産管財案件が多いイメージですが、今回は違います。売主さんはご高齢の資産家の方で、成年後見人が付いていました。そして、6物件が全て、私が集中して購入している投資エリアにありました。



契約時の書類も6物件分なので膨大です(^^;)。これに加えて、重要事項説明の添付書類迄合わせると、1人で持って帰れないほどでした( 笑 )

さて、今回は6物件全てをセットで購入しないと買えません。一つ一つを見ると大きな物件ではないのですが、好立地物件ということもあり、6物件も集めると相当な金額となります。

この物件を契約するために必要な条件は二つありました。

@融資特約無しにする事
A契約不適合責任免責にする事

Aはいつもと同じで、文句を言わなければいいだけの話です。そもそも物件は築古なので、ガッツリ再生予定です。

勇気が必要だったのが@の融資特約無し。契約時点では、まだ融資付が完了していない物件もありました。売却した物件の残りの現金で全額賄えるなら良いですが、全部を合わせるととても足りません。しかし、リスクを承知で挑戦しなければ、好立地の物件や高利回り物件は手にする事が出来ません。

バルク案件の中にはテナントビル、築古住居系RC物件、土地等がありました。中でも、好立地の築古住居系RC物件は私が最も得意とするジャンルであり、空室が多くても埋める自信があります。

テナントビルも駅から近く、好立地の為、満室で回っています。土地に関しては新築計画の為の用地にできます。それぞれで工事を進めて行く事で、来期の事業計画を立てようと考えています。

■ 山登りを終えるとまた次の山が見えてくる

ワタクシはこうして物件の入替えをしながら、資産の組換えを行っています。まだもう少し規模拡大をしたいと思っているので、売却も絡めていく事で、スピードを上げているという感じです。

もちろんインカムゲインも大事ですが、キャピタルで得られるお金できちんと納税を行い、決算書を良くする事で銀行融資が付きやすくなる事を実感しています。物件の購入も売却も全てはご縁とタイミングですね。

今回のようなことは滅多にないと思いますが、ご縁のあった全ての物件を丁寧に仕上げて行く事を心掛けたいと思います。今年も忙しくなりそうです(^^;)

6物件バルクは単なるオーナーチェンジではなく、リノベ再生案件もあり、新築案件もあり、全て同時進行です。これまでにも山の頂上が見えないまま山登りをしているような感覚になったことが何度もあります。しかし、山登りを終えると、また次の山が遠くに見えるのです。

今回は以前の山登りのように道なき道を進むわけではなく、一度は通った事がある道を進む分、まだ気持ちが楽だと言えます。



今回の物件が全部モノになった時、次は何が見えるのでしょうか。まだまだ休まる気がしませんが、楽しみでもあります。常に自分の進む道は自分で決める、人生の地図は自分で作るしかありません。少しずつ1歩ずつ楽しみながら進んで行きたいと思います。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。
ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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