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決済予定のバルク6案件の進捗状況。管理会社を決める時に意識していること

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第68話

2021/6/17 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。以前のコラムでも書きましたが決済予定のバルク6案件、全部でこんな内容となっています。

参照:5億円の新築RCプロジェクトと6つのバルク物件。人生の地図は自分で作る。


約半年追い掛けて、ようやく全ての融資先が決まり、融資条件なども確定しました。通常バルク案件と言えば、同じ敷地内にドカンと6棟建っている様なイメージを持たれる方も多いかもしれません。しかし今回は全部の物件所在地が違います。

もちろん全ての融資先銀行も条件も違います。リノベ案件と書いてある物件に関しては、既に築古の域に入っている築35年〜40年位の物件が多いです。RCですが、法廷耐用年数がほとんど残ってない為、融資付けには苦労しました。

今まで金利が高めな信組さんとはお取引がなかったのですが、今回、新規で信組さんとの取引が始まります。現在の築古系融資はそれほど困難だと言えます。

利回りが高い物件なら高い金利の信組さんで融資を組んでも問題ありません。しかし、その高い利回りを作り上げる為には、リノベ工事が必須となります。

物件価格は融資してくれても、工事費については「 自己資金で 」と言われる事も多くなって来ました。今回は工事費を自己資金でと言われた物件が2物件、物件価格+工事費を融資してもらえた物件はわずかに1物件です。

物件NO-1の築古テナントビル系は、最も融資が難しい案件となります。そもそもコロナ禍で空いているテナントが多い為、銀行さんはテナントビルに融資をしたがりません。しかし、この日の為に以前より政策金融公庫の中小企業枠でお取引を続けてきました。

その時の記事はこちら→政策金融公庫の中小企業事業枠で借入

公庫の中小企業枠は住居系物件では取引できません。しかし、事業系物件は中小企業枠の中に入ります。ここぞとばかりに公庫へ依頼し、無事に公庫で融資を組める事になりました。コツコツ返済実績を積んでおいて良かったと思います。

物件NO-3、6に関しては新築を建てようと思っています。すでにNO-6は設計に取り掛かっています。5億の計画を捨ててまで取り組みたかった案件です。新築はひよっこ大家の為、この先、どんなドラマが待ち受けているのかと思うと、少しビビってます(^^;)

今は物件の種類や築年数によって取引先銀行を変えなければ融資が付きません。過去に取引銀行から、「 信組さんと取引していると、融資が出難くなりますよ 」と言われた事もありますが、今の融資市況ではそんな事はないはずです

最新の融資情勢について、金融機関さんとも逐一情報交換しながら取り組んで来ました。長期計画となりますが、最後まで事業計画書通りに進められるように頑張ろうと思います!

■ 自主管理にするか? 管理会社を入れるか?

さて、ウチでは自社保有物件をほぼ自主管理しています。しかし、さすがにこれだけ管理物件が一気に増えると、スタッフだけでは手が回りません。そこで、既存管理会社で引き続き管理して頂く物件と、新規管理会社を探す物件と自主管理物件に分けました。

その結果、NO-1の物件は既存管理会社へ引継ぐことが決定。元々10年以上管理をされているそうなので、あまり心配していません。テナント物件管理を専門にされている業者さんなので、もしも退去があっても募集もお願い出来ます。

NO-2、5の物件はリノベ工事の予定もあり、入居者調整が必要になる為、自社管理としました。

NO-3、6は駐車場です。コインパーキングは決済後、駐車場契約を解約する通知を出せば問題ナシ( 事前確認済み )。駐車場も新築用地案件なので、新築が決まり次第、解約を通知して行く予定です。

最後まで残った管理会社選びはNO-4でした。比較的小粒な物件ですが、小粒だからこそ1棟くらいでは中々受けてくれません。現在満室ですが、退去になれば原状回復工事が必要になります。
お任せしてもウチの得意とするリノベ部屋は作れませんので、工事は自社でやりたいところです。これも管理会社選びを難しくしていました。

ワタシの会社でも過去には他の大家さんの物件の管理を受けていたことがあります。管理会社さんからすれば、「 少ない管理料だけでは厳しい。物件売却の際に仲介で入ったり、工事などで手数料を貰ったりしなければやってられない!」というのが本音なのは良く分かります。

過去に色々な管理会社に管理をお任せした事がありますが、賃貸仲介メインの会社はどうしても自社で決めたい傾向が強く、物件情報を抱えがちです。リーシング能力が高い営業力のある管理会社さんならそれでも良いのですが、そうでないこともあります。

例えば、募集をお願いしてもなかなか情報が公開されなかったり、ポータルサイトへ掲載されなかったり、ポータルサイトへ載っても写真が古いままだったりするのです。そうなると、募集を出してもいつまでも決まらない物件となる可能性があります。

私はこれを避ける為に、賃貸仲介メインの管理会社には管理を依頼しない方針です。広く情報公開する為、レインズに登録してもらい、他の業者さんへ客付けを依頼できる管理会社さんへお願いしたいと思っています。

他の管理会社を選ぶ基準ですが、委託管理を専門でやっており、管理担当者と情報交換がキチンと出来て、連絡相談しやすいところが良いです。

■ 情報をもらうには、種をまき続けるしかない

そんな管理会社どこにあるの? と訊かれることがありますが、自分で探すしかありません。お友達の大家さんと情報共有するのも良いと思います。

世の中、善意で全てが動いているわけではありません。自分が相手( 管理会社 )に何を与える事が出来るのか? も大切です。これは全ての不動産取引にも言える事だと思います。

目先の事ばかり考えていて、自分がクレクレさんになってしまうのは困ります。情報はお金と同じです。相手は何をされたら嬉しいだろう? まずは相手の事を知り、相手に自分が何を与える事が出来るかを考える事が大事だと思います。

中には返ってこないこともあるでしょう。それでも種を蒔き続けるしかありません。種まきをしてこそ初めて森が育つのだと思います。木を見て森を見ずでは本末転倒です。大きく繁る森を育てる為に、種を蒔きましょう!

結局、NO-4の物件は、以前仲介をお願いして、とても良い取引をして下さった管理会社さんへお願いする事になりました。この時は仲介をお願いした後で、物件情報になって戻って来ました。その物件は今も所有しています。

工事はこちらでやらせてもらう上に、物件が小粒なので管理会社としては手間ばかりが増えると思います。そんな物件の管理を引き受けて下さって感謝しかありません。

本日も最後までお読み頂きありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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