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元管理会社の嫌がらせに屈せず満室にした5号物件

DX@母ちゃんさん_画像 第7話

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は5号物件のお話です。今までのコラムをお読み頂いた方なら分かるかと思いますが、4号物件までは全て競売で取得しました。初めて私が一般売買で取得したのが、この5号物件です。

■ 公庫の改修工事用融資の余剰金で買った5号物件

この物件を取得した当時、ちょうど前のコラムで書いた4号物件の改修工事があり、とても別の物件に手を掛けられる状態ではなかった時期でした。じゃぁ買わなきゃ良いじゃん! って話ですよね( 笑 )。

それでも買ったのは、その頃、公庫さんで改修工事費用に出して頂いた融資があったのですが、当該物件が耐震性の問題で取り壊しになり、解体して他の物件の駐車場になったのです。

そんなわけで工事費が余ったため、公庫さんへ「 お返しした方が良いですか? 」と訊いたところ、「 別の物件購入で使っても良い 」という許可をいただいたのです。

そこで、探し始めた時に見付けたのがこの物件です。自宅から車で15分程でしたし、管理しやすいだろうと考えて購入に至りました。

若干余った工事費だけでは足りなかったので、取引金融機関を増やしたかった事もあり、初めて信金さんで残り分の融資を引いて、満額フルローンで購入しました。

正直、今までずっと手強い競売物件ばかりを取得して来ていたので、所有権移転後、直ぐに家賃収入が得られることの有り難さをかみしめながら、「 オーナーチェンジ物件って何て楽チンなんだ 」と実感しました( 笑 )。

■管理会社からダメ出しを出され、DIYの才能がないことを知る

取得した当時は満室でしたが、そう長くは続かず、約半年後に2室続けて退去がありました。この物件は自宅から遠くなかった事から、DIY出来る部分は自分でやることにしました。

まず手を付けたのは、原状回復であるクロスの貼替、床の貼替、室内塗装、洗面台の交換、インターフォン交換等です。

今まで、職人さんがスイスイやっているのを見て、自分でも出来るのではないか? と思ってやり始めたのですが、プロがやっている事を素人のワタシが簡単に出来ると思ったのが間違いでした( 苦笑 )。

ワタシ、基本は不器用な方なので、クロスのりはベタベタ付きまわるし、クッションフロアは冬で硬くてなかなか寸法通りに切れないし、室内塗装は養生に飽きちゃうし…。

そして、ようやく完成したのですが、素人工事とプロ工事の差は歴然。苦労して完成したお部屋に管理会社からダメだしをされ、自分に向いてないから二度とDIYで作業はやらない、と決めました( 笑 )。

■プロのリフォーム・ビフォー&アフター

写真はプロ施工による部屋の写真です( 笑 )。ワタシがDIYで仕上げたお部屋は、今見てもやはり、当時の管理会社が言う通り。見苦しくてお見せ出来ません(;´∀`)

ビフォーとアフター写真を交互に載せていきます。


ユニットバスビフォー


アフター


キッチンビフォー


アフター


洗面所ビフォー


アフター


和室ビフォー


アフター

この物件、頑張って駐車場ライン引きもやりました。


■ 管理会社の方針にモヤモヤした1年間

この5号物件の物件情報をくれたのは、当時この物件を管理していた管理会社さんだったので、購入した当初から1年間は管理会社を切らない約束で購入していました。

しかし、丸投げタイプの大家さんなら良いのかもしれませんが、ワタシは既に別の物件で自主管理をしており、自分なりのやり方が固まり始めていた時期でもあったため、この管理会社の方針に、賛同も理解もできず、モヤモヤした思いをしました。

例えば、物件の鍵ですが、ワタシがオーナーの物件にも関わらず、1本も手元にない状態なのです。管理会社が一括管理しているからです。現地でDIYをするときも、管理会社に鍵を借りに行かねばなりません。

それは、物件をご案内して下さる賃貸仲介業者さんも同じでした。今だったら何でキーBOXを現地に設置しないのだろう? と思いますが、当時は不便だなあと思いつつも仕方がないと思っていました。

また、この管理会社は物件の新築時当初からこの物件を管理していましたので、当然入居者の事は全部知っているのだと思っていましたが、そうでもなかったのです。

1人入居だと聞いていた部屋が実は事務所として無断転貸されていたり、ペット不可のはずが勝手に飼われていたりという事が、次々に発覚しだしました。

その他に、入居時に加入している積立金額( 退去時精算積立金です )を家賃から勝手に引き落としていたり、その積立金額も本来なら退去した時に原状回復費用に充てるべきお金なのに、管理会社を通じての原状回復工事で無ければ使えなかったりと、ホント使い難い管理会社さんでした( 一一)

■ 元管理会社の嫌がらせを乗り越えて満室に

そんな感じでしたので、約束の1年間で管理委託をやめる準備を着々と進め、1年経過する直前に管理契約を終了し、自主管理に切り替えようと思い、連絡を入れました。

すると、「 そんな事なら物件を紹介するんじゃなかった!! 」とブチ切れました...。物件はあくまで所有者であるオーナーの所有物件であり、管理会社の物件ではないのに...。

管理業務の手数料を取るのは当たり前の話ですし、人を雇用して事業をやっている以上、利益を出さなければいけない事も分かっています。しかし、「 オーナーの利益を守る為の管理会社じゃないのか 」と不信感で一杯になりました。

当時の担当者だけでなく、上席まで出て来て、あの手この手で引き止められましたが、管理会社を切る意志は固く、自主管理に切り替えました。すると、その後、元管理会社から散々嫌がらせをされました。

この管理会社は地域密着型の老舗管理会社なので、仲介業者さんへの影響は大きく、元管理会社の管理が抜けた物件を客付けしてくれる業者さんは当時、わずかしかありませんでした。

そこに加えて、さらなる締め付けです。しかし、それでも何とか協力して下さる業者さんを見付け、頻繁に通い詰めて営業マンと仲良くさせて貰い、満室経営を維持することができました。

自主管理に切り替えてから、かなりマメに清掃へも行っていました。購入して5年目位にこの物件は売却しましたが、今でもランチのついでに見に行く事があります。

すると、共有スペースの庭に雑草が生えて荒れ放題だったりして、とても悲しくなります。自分でDIYした最初で最後の思い出深い物件です。

次回は愛着のある相続物件売却、スピード勝負短期売却について紹介します。ではまた、次回お会いしましょうね〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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