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目標はリフォーム利回り15%。平凡なワンルームを予算内でどう変える?

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第77話 著者のプロフィールを見る

2022/3/17 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。
昨年取得した極々普通のワンルーム物件のリフォームが完成しました。購入の経緯などについては、過去のコラムで紹介していますので、そちらをご参照ください。

参照:明石市に”普通の利回り”の物件を購入。物件取得時に重視している3つのポイント

利回りも普通、物件の造りにもこれといった特徴がない。そんな物件がどう変わるのでしょうか? 結論からいうと、極々普通の物件に味付けを加えるのは、やはりリフォームしかありません。

■ 目標はリフォーム利回り15%。予算内で何ができる?

しかし、利回りが普通の物件ですので、そこまで大きな費用は掛けられない。私なりに答えは持っていますが、今回は「 さぁ、どうする?」とスタッフにあえて課題を出してみました。下はビフォーの室内の写真です。

リフォーム前:室内

白い普及版のクロス、明るい木目の床、丸いシーリングライト。全く特徴がありません。

スタッフからの提案は、「 塗って、貼って、表面だけ少し手を入れる 」というものでした。しかし、それだけだと賃料を上げる事は出来ません。そこで、コストと賃料のバランスを見ながら、いくらなら費用を掛けられるかを確認し

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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