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木造中古からRC中古へとシフトした理由。再生物件に挑戦する前にやってほしいこと

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第78話 著者のプロフィールを見る

2022/4/20 掲載

以前のコラムにも書いたニコイチ物件のエントランス周りの改修工事が完了しました。

参照:ワンルーム2戸をつなげて1LDKにした部屋のビフォー・アフター。利回り15%でも満足な理由

この物件は元々「 オートロック付 」として防犯性を高めたシングル向け物件の賃料設定がしてある為、エントランス周りの改修工事が完了しないと申込みが入り難いだろうな思っていました。そして実際に、エントランス改修工事が完了すると徐々に入居申込が入って来ました。

■ 木造からスタートしてRCへ移行した理由

私の投資手法はボロガラの好立地物件を取得し、デザインを取り入れた改修工事によって物件の資産価値を引き上げるというものです。価値を引き上げるには賃料設定が大事ですので、これでもか!というくらい、リフォームにお金が掛かる( 掛ける )傾向にあります。

初期の頃は木造アパートの1棟リノベを多く扱っていました。

参照:築50年超の「 倒壊の恐れあり 」物件を再生⇒満室⇒売却した8号物件

木造アパートの良さは何といっても工事のしやすさです。耐震改修工事も容易ですし間取変更も簡単です。ただし、資産性や建物躯体の強さなどを考えると、やはりRC物件に軍配が上がると思います。

築古鉄骨物件も所有していますが、大体いつも雨漏りに悩まされています。鉄骨を伝うため、どこから漏れているか分からないのがネックです。

現在の所有物件の約8割はRC造で、RC物件の工事も慣れてきました。元々の躯体がしっかりしている物が多く、防水工事、給排水管更新工事、外壁塗装による大規模改修工事をする事で、管理中の水クレーム関係で悩まされる事がなくなります。

1棟リノベの工事は、きちんと工事さえ出来れば、木造や鉄骨よりRC造の方が建物の問題個所を解決しやすいといっても過言ではないと思います。ただし、改修工事費が高額になるというネックがあります。その為、安く購入出来ないと意味がありません。

人からは、「 そんな街中の好立地に安い物件なんてありませんよ! 」と言われる事も多いですが、買っている人は買い続けているのも事実です。私もそのうちの1人です。

そして、買えている人は、良い物件以外も買っています。私はウチに来た物件情報をすぐに断るということはしません。必ず現地まで見に行き、買える金額を提示します。金額提示は素早く、1両日中に答えを出すのが原則です。

中にはこの物件要らないな〜と思う物件もありますが、「 いらない 」という代わりに、買ってもいい金額を提示します。「 今、現地まで見に来ています 」と仲介さんに連絡を入れるのも有効です。

「 良い物件情報だけください 」とお願いして、良い物件情報だけをもらえると思いますか? そんな事は決してありません。良い物件もそうでない物件もくる中で、こちらが物件選定眼を磨き、価格を決めるのです。その為には常に勉強が必要となります。

物件紹介をくれた仲介さんは、こちらが購入した物件をどのように仕上げたか、必ず最後まで見ています。その仕上がりを見て、「 これならまた物件を紹介しても大丈夫だな 」という判断をするのだと思います。

( 購入時に「 契約不適合責任免責 」が付いていたのに、後からクレームを入れたりする人はその逆ですね )

先日も仲介さんに、リフォーム後の物件を見ていただきました。仕上がりをとても喜んで下さり、その場で次の物件情報も頂きました。このような関係性を築く事が出来れば、次々と物件情報が来るようになると思います。

■ 好立地の築古物件、ビフォー・アフター

仲介さんが喜んでくれた物件のビフォー・アフターの写真を紹介します。



元々はオートロックなしの簡素な造りの物件でした。



新しくなったエントランスにはオートロック設備、アイアン製のオリジナル造作ドア、ポスト宅配BOXを新設しました。タイルは貼替えています。



こちらが最初に私が作成したパースです。少し看板などの位置は違いますが、ほぼイメージ通りに仕上がったと思います。



オートロック設備は後付けなので、無配線式の物を選びました。少ない戸数だと非常に有効だと思います。

後付けオートロックは配線がネックです。今回は部屋番後を呼び出すと携帯電話アプリで解除ボタンを押せる「 電話回線を利用したオートロック設備 」を使っています。携帯電話を持っていない人はカード登録が必要です。カードや普通のシリンダーで開け閉めしてもらうことになります。



ニコイチ部屋にした事で部屋数が減ったため、ポストはずらりと横に並べました。宅配BOXも同じメーカーの物で統一感を持たせています。



最後に外壁看板の横へ「 お魚モチーフ 」を取り付けて完成!このモチーフはたまたまネットで見付けたショップのオリジナル商品です。外壁に描いた魚群と同じモチーフで、これ以上ぴったりなものはない!と感じて購入しました。

■ 再生物件に挑戦する前にやってほしいこと

世の中には色々な投資手法があります。難の多い築古物件を再生する手法は、自由度が高過ぎて極めてハードルが高いため、投資初期の方にはおすすめできません。でも、ある程度リフォームの手法を確立し、少し余裕資金がある状態なら、小さい物件から始めてみるのもいいと思います。

最初は誰でも初心者です。私も1棟目からこのような物件再生技術や手法が確立していたわけではありません。失敗を繰り返しながら、学んできました。

3歩進んで2歩下がっても、1歩は前に進めます。チャレンジしてみて合わないと感じたなら、時には勇気ある撤退も必要です。傷だらけになりながらも、これからもどんどん、色々なことにチャレンジして行きたいと思います!

最後にお知らせです。4月29日(祝)に、私の主催するDX@大家の会で、会員の女性大家さんのレンタルスペース開業を応援するクラファン形式のイベントを行います。オロゴンさんとサンタリーフさんのセミナーもあります。皆様ぜひ、チェックしてみてください。

☆詳細・お申込み⇒https://www.kenbiya.com/sm/k/hyogo/t-g/pt-0/dt_424124qs/



本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。ではまた次回、皆様お会いしましょうね〜(^^)/

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

ブログ:
ゆかいな大家さんと不動産投資

DX大家の会: https://dxooya.com/


■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2010年
不動産業法人設立

□2011年
自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

□2015年
収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

□2018年3月
多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

□2021年
所有物件は18棟、136戸
家賃年収は約13,500万円


■ 主な所有物件

  • 9号物件、好立地築古再生RC1棟
  • 13号物件、駅近築古再生RC1棟
  • 17号物件、事業用貸土
  • 19号物件、事業用定期借地権付土地
  • 20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
  • 21号物件、事業用定期借地権付土地
  • 24号物件、築浅RCシェアハウス
  • 25号物件、築浅RCマンション
  • 26号物件、新築店舗物件
  • 27号物件、借地高利回物件
  • 28号物件、新築木造
  • 29号物件、築古鉄骨再生物件
  • 30号物件、築古好立地RC再生物件
  • その他現在進行形企画物件多数

現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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