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初めての「失敗」から得た教訓。不動産業開業のススメ。

DX@母ちゃんさん_画像 第8話

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は、「 愛着ある0号相続物件の売却 」と、「 スピード勝負団地物件短期売却 」、そして「 初めての住宅販売用物件 」についてのお話です

■ 愛着のある0号物件の売却

最初のコラムにも登場した亡き母が建てた6戸の小さな木造アパート0号物件。この物件はとても愛着があったので、売却の際は、手塩にかけて育てた娘を嫁に出すような気持ちでした。

元々相続で取得している物件ですので、借入はなし。他の物件の共同担保で使用したいと銀行さんに資料を確認して頂いたところ、なんと!「 担保評価がゼロなので、共同担保に出来ません 」と、断られてしまいました。

と言うのもこの物件、前面道路は位置指定道路( 開発道路 )。さらに、この位置指定道路に入る手前の道路は「 43条但し書き道路 」であり、再建築の際には道路持ち分を保有していらっしゃる周辺の方の同意が必要な道路でした。

その事実を知った私は、「 この物件は、築年数が経過すると売却が難しくなるな〜 」と思い、0号物件を売りに出すことを決意したのです。この時、築13年目でした。

ただ、頭では理解できても、愛着が有る母が建てたアパートを手放したくない、という思いは消えませんでした。とても迷いましたが、「 この金額以下では売却しない 」と決めて、一度売却に出してみる事にしました。

当時は野田政権時代で、アベノミクスが花咲くのは、もう少し先の話でした。何度かお問合せを頂きつつ、ご案内もしましたが、買付を頂いたのは、売却に出して1カ月後くらい後でした。

買主さんは1棟目を取得されて、2棟目物件を探しておられる投資家さんでした。自分でご案内へ行ったため、色々なアピールポイントはもちろん、ネガティブポイントも含めて、全部現地で説明しました。

その後、無事に買付書を頂き、あれよあれよという間に物件売却が決まってしまったのでした。感傷に浸っている暇なんて有りません。初めて自分で物件を売却する事で、どの様な流れになるのか分かりましたし、色んな事をこの売却で勉強させてもらいました。

■ エレベーター無しの団地の5階物件

さて、売却が終わり、ホッとしていると、少し前に入札を入れていた競売物件を落札していました( 苦笑 )。ホント、休む暇もなく残金納付を終えて、古い団地タイプの区分マンションリフォームが始まりました。

この物件、団地タイプで階段なしの5階部分のお部屋( 笑 )。物件の立地も決して良いとはいえず、駅からも遠いバス便でした。

5階まで毎日階段を上がったり降りたりするのはホント面倒です。落札はしたものの、自分でこのまま所有し続けるより、売却の方が良いなぁ〜と思い、最初から売却の方向性で考えてリフォームをしました。


リフォーム前の外観



残金納付を終えてから見に行った時の最初の写真です。部屋の中には残置物も何もなく、築年数の割にはそんなに傷んでません。



洗面台も下側は取替済みでした。



お風呂が古いのは否めません。。。



ビックリしたのは、長期空室のお部屋だったためか、ハトがベランダで巣を作っていて、大量の糞があった事です(^^;

それでも、工事は進めなければいけません。次からは、リフォーム後の写真です。



リフォームはシンプルに、和室だった部屋を洋室に変更し、クロスを張り替えたくらいで、費用的にはあまり掛かっていません。水回りの取り換えも全くやっていません。



インターフォンをモニター付きに交換した位ですかね〜。あまり当時の写真が残っていないのは、私が階段を上って物件へ行くのが嫌だったため、人に任せてしまったからだと推測されます( 苦笑 )。



ベランダのハトの糞も綺麗に撤去しました。



この物件は高台に建っており、景観は非常に良かったです。遠くに海が見えて、すぐ山があって、神戸らしい雰囲気の物件でした。そのおかげか、売却に出してすぐに買付を頂き、無事に売却が完了しました。

■ 大家から投資家へスイッチが切り替わる

残金納付から売却決済まで、保有期間は約3カ月と言うスピード短期売買です。物件購入費用とリフォーム金額にほんのり上乗せをしました。0号物件の売却分と合わせて、数千万の手元資金が出来ました。

「 愛着の有る母の物件を売却したのですから、その資金は大切に生かさなければ! 必ず、長期保有できる、資産価値の高い物件へと入れ替えを進めて行こう! 」と決めたのはこの時です。

元々地主系大家さんからのスタートですが、投資家へと頭のスイッチを切替えたポイントだったのかもしれません。この頃から、規模拡大の方向性へ舵を切りました。

収益を生まない不動産を保有していても、毎年の固定資産税や相続税支払いの為に売却せざるを得なくなってしまいます。それよりはどんどん不動産を入れ替えて、収益性も資産性も高い物件へ買替を進めて行く長期計画です。

これ以降の私は、「 所有して良し、回して良し、売却して良し 」この3セットが揃う物件に目を付け、ここから物件購入を加速させて行く事になります。

■ 初めて「 失敗した 」と思った格安戸建

続いて、同時期に購入した小さな戸建物件です。当初、この物件は約500万円で売りに出されていました。「 この物件ですが、幾らなら買取して貰えますか? 」と買取として相談が入って来たのです。


物件内覧へ行った当時の写真です

道路付けは比較的良かったのですが、エリア的には賃貸でも売買でも駐車場必須エリア。この物件は駐車場がなかったため苦戦しているのだろうと推測されました。

でも、私は「 ブロック塀を壊してオープン外構にすれば売れるんじゃないだろうか? 」と思いました。最悪ダメでも賃貸で回せば良いし、「 これ位の金額なら買います 」と口頭でお返事して出した買付が150万( 苦笑 )。

まあ、ダメ元です。それが半年後、「 買付が通った 」と連絡が有りました。売主さんが痺れを切らしたのでしょう。その時は、買付に出した金額すら忘れていました( 笑 )



工事着工から3カ月後、完成したアフター写真です。玄関ドアと掃き出し窓のサッシ入替、外壁塗装にコーナー飾り。そして軽自動車なら2台は駐車出来る外構を、新たに作りました。



この物件で初めてモザイクタイルを使用しました。和室を1室潰してLDKに繋げ、天井高を高くして見せ梁を取付、カウンターを設置。間取は3LDK、ファミリーなら入居しやすい間取だと思います。



キッチンは当時お気に入りだった無垢キッチン( メーカー製造中止品 )。カントリー調でとっても可愛いく気に入っていました♪

この物件は初めて住宅販売を目的として購入し、オープンハウス等も実施したのですが、販売にはとても苦戦しました。何よりもエリアがあまり良くなくて、高くて綺麗な物件よりも、ボロボロでも安い物件が好まれるエリアったのが災いしました。

この事から、「 安く買えても、エリアの悪い物件には手を出さない 」と決めました。結局売出し当初から大幅に値段を下げて、赤字にならないギリギリラインで売却したのですが、初めて「 失敗したな〜 」と思った物件です。

でも、失敗してこそ次の成功があるのだと思います。失敗してナンボです( 笑 )。やって良かった事はあってもやらなくて良かった事なんて一つもありません。

■ 不動産業者として開業することのススメ

ところで、私は元は皆さんと同じ普通の大家さんです(今でも大家さんですよ^^;)。でも、少しだけ違うのは、最初は資産管理法人として設立した法人でしたが、直ぐに不動産業免許を取得し、不動産業者としてスタートした所です。

情報を頂ける業者さんと同じ立場に立って、業者として取引する様になれば、一般投資家さんが知らない、不動産業界側から物件を見る事が出来ます。

不動産業といっても、仲介を専門にやるのではなく、不動産を繰り返し購入し、リノベーションして賃貸に出す立場にいるので、やっていることは大家さんと同じです。それでも、一大家でいる時よりも、どんどん情報が入って来る様になります。

皆さんがもし、宅建士資格を保有しているのであれば、不動産業者として開業を目指してみると、きっと新たな道が開けると思います。

こうして不動産売買を繰り返し、ようやくスタートダッシュに立てる位の資金を手にした私。これから、購入が加速して行きますよ〜!

本日も最後までお読み頂き有難うございます。次回は「 再建築不可断崖擁壁6号物件、初の任意売却7号物件 」の登場です。ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

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健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

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