こんにちは、DX＠母ちゃんです。私は今年48歳になります。自分の投資用不動産を最初に購入したのが2009年ですので今年で13年目になります。
セミナーなどリアルでお会いする場で、たまに「 事業承継をどうお考えですか？」と聞かれる事があります。私と同じ世代の大家さん仲間の方が多いので、子供の教育方針や事業承継は気になるところです。
私には二人の息子が居ますが、今高校生です。子どもがまだ保育園時代に不動産で起業したので、子どもの小さい頃は本当に仕事や家事育児に追われてゆっくり話をする暇なんてほとんどありませんでした。
睡眠時間を削って毎日深夜に物件検索をしていたのを思い出します。しかし、今は二人とも大きくなり、少しは世間の事も分かって来たようで、私の仕事の話などもするようになって来ました。
小さな頃から母親が仕事ばっかりしている姿を見て育った息子達ですが、それぞれに成長しました。上の息子はコミュニケーション能力に長けており、何にでも興味があるタイプ、そして飽き性な性格です。
下の息子は部活動に忙しく、毎日朝早くから朝練へ出て、帰宅するのは夜の9時過ぎ。周囲を冷静に見る事が出来て、次男の特徴なのか要領よく動くタイプです。
この二人の共通点は、二人とも「 大学生になったら大家さんになりたい 」と言っているところです。
■ 年収1千万になってカッコいい車に乗るには、どうすればいい？
私は過去のコラム記事で「 事業承継はさせない方向性だ 」と書いた事があります。
参照：子供に不動産賃貸業を継がせない理由ー父の法人継承とご先祖様の呪縛に関する苦労を経験してー
母親として息子たちに「 私の事業を承継して欲しい 」と言った事は一度もありません。
しかし、『 親の背中を見て子は育つ 』『 子は親の鏡 』と言います。明らかに他の同年代の子よりも、お金を稼ぐ事に興味津々な我が家の息子たち（苦笑）。血は争えないなと思います。
息子二人ともサラリーマンになってお金を稼ぐ事にあまり興味がなく、学校を出たら就職するかもしれないけれど、それはあくまでもステップアップの一環だと考えているようです。
我が家のモットーは「 働かざる者食うべからず 」です。
息子たちが小学校高学年くらいの時は、長期休暇の度に物件へ連れて行き、物件掃除や花壇の草むしりをさせていました。お手伝いの対価として少しだけお小遣いをあげたり、お昼に美味しいランチを食べに行ったりしました。
興味のありそうな遊べる施設で引き寄せて物件へ連れて行くこともありました。また、中学生になる頃には運営していた民泊の部屋や、ゲストハウスへ連れて行き、他のスタッフに頼んで一緒に掃除をさせることもありました。
私の仕事を見せる事で、「 こうして家庭内にお金が回っているんだ 」ということを、肌身で知って欲しいと思ったからです。「 楽して稼げるお金儲けはない 」「 仕事はいつも最後まで責任をもってやるべき 」という事を、小学生の頃から実践させていました。
今年の春休み中に、次男とこんな話をしました。
母
将来、どれくらいの年収が欲しいのか？
次男
年収1千万になってカッコいい車に乗りたい。
母
サラリーマンで1千万の年収を得る為には、それなりの企業に就職しなければ貰えないけど、立派な企業に勤めて1千万貰える様になるには時間も掛かるし、何より勉強しないといけないよ。でも経営者になれば自分の頑張り次第で幾らでも年収増やす事が出来るよ。
次男
家から出て、どれくらいの給料が有れば生活できるの？大家さんも経営者？
私
大体月に20万くらいあれば贅沢しなきゃ食べてはいけると思う。大家さんは不動産賃貸業という経営者になる。
次男
大学生になったら大家さんになりたいけど、何をすればいいの？
私
まずは貯金、大学生になったらバイトをして、まずは100万貯めたら相談しにおいで。
もちろん、100万で大家さんをスタート出来る筈がありません（苦笑）。少なくとも私が住むエリアでは最低ラインはもっと上です。
しかし、100万の元金があれば、何かしらの投資をする事は出来ます。投資を行い自分のお金を増やす事を覚えてもらえればと思います。
息子が投資する為のお金を私は出しませんが、自分で元手を増やし、それで一度は失敗して欲しいと思います。人は失敗をする事で学びます。早いうちの失敗は価値があります。後から大きなお金で失敗する方が余程怖いです。
■ 300万円の再建築不可の戸建を次男が購入？
そんな話をした後、ちょうど戸建の物件情報が来ました。入居中なのでオーナーチェンジ案件です。
| 物件スペック | |||
| 物件価格（諸費用込） | 約300万 | 建物築年数 | 平成3年築 |
| 間取 | 4LDK | 物件特徴 | 再建築不可 |
| 月額賃料 | 70,000円 | 年間収入予定 | 840,000円 |
| オカン融資額 | 300万 | 年間固定資産税 | 約6万円 |
| 返済元金（毎月） | 35,000円 | 金利（毎月） | 5,000円 |
| 月額CF | 30,000円 | 退去時修繕費 | 約30～40万 |
| プラスポイント | 近隣大型商業施設あり | ||
| マイナスポイント | バス便エリア、エリア需要としては弱い | ||
前面道路が道路認定されておらず、再建築不可となっていますが、実際に見てみると、この値段の戸建にしては比較的新し目で、外壁などは傷みが少ないように思いました。
私なら再建築不可というだけでパスですが、息子のデビュー物件には丁度良いと思いました。何といっても表面利回りが28％もあります。しかも、既に入居中のオーナーチェンジ物件です。
そこで、息子にこんな話をしました。
母
再建築不可の戸建が売りに出ているんだけど、買ってみない？物件価格はオカン融資で貸してあげる。でも毎月7万円の家賃から元金35,000円金利5,000円を含む4万円を返済してね。残った3万円全部は使えないよ。年間固定資産税ともしも退去になった場合の修繕費の積み立てをしていかないといけない。後は自分でちゃんと調べてね、それでも買ってみる？
次男
毎月7万円の家賃で4万円をオカンに支払って、3万円が残って年間36万。そこから約6万円の固定資産税を払って、退去になった場合修繕費ってどれくらいかかるの？
母
入居者が長期で入居していた場合、クロスの貼替や床の貼替等もやる必要があるかもしれないから、30万～40万くらいかな？
次男
36万あっても、それじゃ残らないじゃない、何の為に不動産買うんだよ。
母
毎年退去が出るわけじゃないよ。それに金利込みで4万円を毎月支払うと7年3か月で返済が完了する。7年3か月後次男はまだ24歳よね？その時点で無借金の不動産が残るのよ。
次男
へぇ～、じゃぁ全部返済し終えたら毎月7万円残るのか。
母
買わないって言うならお兄ちゃん（ 長男 ）へこの物件情報を回すけどどうする？
次男
買う！やってみる！
この会話を見て、何かおかしい事に気が付いた方は流石です（笑）
そういう方は不動産屋さんに騙される事はないでしょう。
不動産屋さんは聞けば答えてくれますが、基本的に都合の悪い事は言いません。私も今回の物件に関して、都合の悪い事は息子に言っていません。「 自分で調べて自分で考えなくては失敗するよ 」という事を知って欲しいからです。
「 Give me a fish and I will eat today; teach me to fish and I will eat all my life. 」
（ 人に魚を与えれば、一日の糧となる。人に魚を捕ることを教えれば、一生食べていくことができる ）
さて、この物件の落とし穴は何だったのでしょうか？答えあわせは決済後に行いたいと思います～。
本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。
ではまた次回、皆様お会いしましょうね～(^^)/
