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神戸在住ですが公売で北海道に戸建を購入しました

DX@母ちゃんさん_画像 DX@母ちゃんさん 第87話 著者のプロフィールを見る

2023/1/19 掲載

こんにちは、DX@母ちゃんです。本年も宜しくお願い致します。

行動制限がようやくなくなりましたが、今年はどんな年になるでしょうか。個人的には「 10年に一度 」と言われるような、大変革の年になると良いなと思っていますが、未来の事は誰にも分かりませんね。

これまで毎年、頭に目標を決めていたのですが、ここ数年は短期目標をあまり設定しなくなりました。今期の売上目標や何戸購入するなどの数字の目標より、3年、5年、10年先の長期目標の方を最近は重視しています。

例えば長期目標の一つに、55歳で会社の規模を縮小させて、自分の目の届く範囲内で管理をするという目標があります。

そのため、何か行動する際には、「 55歳までにどのように管理しやすい物件に集約させていくか 」を行動指針としています。その為、戸数や規模拡大はあまり考えておらず、内容を重視しています。

楽しいと思える仕事が出来ればそれで構いません。逆に楽しくない、やりたくないと思う事には、指一本も動かす気持ちになりません。今年もたくさんの楽しいお仕事が出来れば良いなと考えています。

■ 公売と競売の違い

さて、去年のお盆休み中に気になる物件を公売で見付けました。北海道の戸建です。北海道の高校に進んだ息子がそのまま大学に進む事になり、下宿先を見付けなければと考えていました。

しかし、それなら安い物件を買ってそこに息子が住めば良いじゃないか!と考えた私は、この物件に入札してみたところ、何と落札できてしまいました!インターネット公売だったので、入札はセリ方式です。

公売と競売の違いって、ご存じですか?

公売=国や県、市町村が主体となって行う入札物件( 国税徴収法 )
競売=裁判所が主体となって行う入札物件( 民事執行法 )

どちらも民間ではなく、行政が行う入札物件です。しかし、違いもあるので注意が必要です。例えば、競売の場合は裁判所による強制執行が容易に出来ますが、公売の場合、強制執行をするには申立てから行う必要があります。

そうなった時、時間とお金がかかるリスクがあります。ただし、強制執行をせずに自分で所有者を見付けて任意で引渡ししてもらえば、面倒な手間も時間も掛けずに済みます。

また、競売の場合は一般的に不動産鑑定士による鑑定書がついてきますし、室内の間取りや写真などが競売資料の中に入っています。しかし公売でインターネットセリ方式の場合には、ネットに出ている情報が全てです。

詳しい資料はほぼありません。物件の詳細は自分で調べる必要があり、落札後に何があろうが自己責任です。情報が少ないおかげで、過去にはインフラが全部ない! というとんでもない物件を公売で落札した事もあります。

参照:公売で落札した3LDK×24戸の大型物件。ガスも電気も水道もない難物「22号物件」のビフォー・アフター

今回落札した戸建物件は室内写真が1枚もなく、間取図もありませんでした。外観と地図、法務局に登記されている資料類のみです。

■ 落札後に現地に行くと、いきなりラッキーに遭遇!

落札して残金を振込後、さっそく現地へ行ってみることにしました。まだ雪が降る前の10月上旬頃の事です。



道路に面して車が3台は駐車できる大き目の戸建です。敷地内には2台の1BOXの車両が停まっていました。あれ? この車両誰の車だろう。もし占有者の車両なら、移動させるのにまた費用と時間が掛かります。

こんな時は、近隣への聞き込み調査です。両方のお隣りさん、道を挟んで前の家の方など、手土産持参で聞き込みをすると、この車両は前の家の方が、元々の所有者さんに了解の上、駐車場を借りて置いているものとわかりました。

その方に話を聞くと、元所有者は亡くなっているが、相続人の息子さんと連絡が取れると言います。そこで、その場で電話していただき、息子さんから鍵の引渡しや残置物撤去の同意書をいただく約束ができました。

やったー!
これはかなりラッキーです!



半地下車庫には水が溜まり、その手前には大量の廃棄物照明電材が置いてありました。当然ですが、これも全てこちらで処分します。水は電気が通っていなかったため、ポンプが止まって貯まってしまったようです。

■ 物件の内部へ突入!

さて、元所有者とも無事に連絡が付き、残置物撤去同意書にも署名捺印をいただきました。鍵も手に入ったので、いよいよ物件の内部へ突入です。



まぁまぁな量の残置物…。



雪解け水が上から漏れて天井ボードに穴が開いています。雪国の長期空室物件は傷みが激しいと知りました。



中は生活していた当時のままの状態。残置物撤去とリフォームは必須です。



その後、お友達の北海道在住大家さんたちにご協力いただき、何とか雪が降り始める前に残置物の撤去を完了させることができました。ようやく物件の内部が空になりました。

■ 空っぽになった室内を見に行く

室内確認へ行ったのは12月だったので、内部へ入るには雪かきが必須でした。ちなみに私が住んでいるエリアは年間を通じてスタッドレスタイヤが不要なエリアです。積もったら大変な大騒ぎになり、交通がマヒします(^^;



雪で物件に入れないことを想定していなかった雪国未経験の私ですが、打合せ時にリフォーム業者さんが持って来てくれた雪かき用スコップがありました。玄関までの雪かきは、息子がしてくれました。



中に入ると、北国ならではの常設ストーブが設置してあります。排気用パイプが室内にあるのは、関西では中々見ない光景です。



キッチンも残置物が片付いてスッキリです!しかし、交換は必要ですね~。



2階も全ての残置物を撤去したら、とても広くなりました。

■ 息子の下宿先案、却下

当初、息子の下宿先にするつもりで購入した物件でしたが、落札後に息子へLINEでメッセージを送ると、こんな返事が返って来ました。



オカン、息子に怒られました…。大学生活を息子なりに楽しみにしているようなので、新生活へ向けて夢を抱いていた物件のイメージがあったのだと思います( ;∀;)。親の心子知らずです(苦笑)

反省して、息子には下宿先を新たに借りることにしました。この戸建はリフォームしたあとで賃貸に出すか、売却するかを考えようと思います。

今回遠隔地エリアで、それも難易度が高い公売入札へ踏み切れたのは、北海道の友人大家さん達がサポートして下さったからです。ルイさんとやっさんには感謝してもしきれません。本当にありがとうございます!

これからリフォームの為に北海道へちょくちょく行く事となります。楽しみながら仕事をできる事が嬉しいです。これを機に息子の第二の故郷となる北海道で物件を増やしていければ良いなと考えています。

本日も最後までお読みいただき、ありがとうございます。
ではまた次回、皆様お会いしましょうね~(^^)/
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※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

DX@母ちゃんさん

DX@母ちゃんさんでらっくすかあちゃん

不動産賃貸業
宅建業代表
宅地建物取引士
兵庫県在住、家族は夫と二人の息子
趣味は読書、アウトドア、料理、美味しいお店を発掘する事

プロフィールの詳細を見る

経歴
  • □1974年生まれ

    □1995年
    大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

    □2001年
    父の会社に入社

    □2007年
    相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

    □2008年
    勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

    □2010年
    不動産業法人設立

    □2011年
    自社物件の入れ替えを進める為、宅建業を取得

    □2012年
    利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト

    □2015年
    収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿所、シェアハウス運営等を始める

    □2018年3月
    多くの大家さんと一緒に勉強できる会を作りたいと考え、DX大家の会を設立

    □2021年
    所有物件は18棟、136戸
    家賃年収は約13,500万円
不動産投資歴
  • ■ 主な所有物件

    9号物件、好立地築古再生RC1棟
    13号物件、駅近築古再生RC1棟
    17号物件、事業用貸土
    19号物件、事業用定期借地権付土地
    20号物件、築古再生アパート鉄骨1棟
    21号物件、事業用定期借地権付土地
    24号物件、築浅RCシェアハウス
    25号物件、築浅RCマンション
    26号物件、新築店舗物件
    27号物件、借地高利回物件
    28号物件、新築木造
    29号物件、築古鉄骨再生物件
    30号物件、築古好立地RC再生物件
    その他現在進行形企画物件多数

    現在まで40棟約30億を投資、内22棟を売却

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