• 収益物件掲載募集
  • 不動産投資セミナー掲載募集
  • 収益物件 売却査定

10,306アクセス

再建築不可だけど利回り30%の高台物件の収支。初の任意売却物件から得た教訓。

DX@母ちゃんさん_画像 第9話

こんにちは、DX@母ちゃんです。さて、今回は、初めての再建築不可、かつ断崖擁壁の上に建つ6号物件と、初の任意売却7号物件についてのお話です。

■ 利回り30%に惹かれて購入した再建築不可の6号物件

再建築不可・断崖擁壁物件を紹介され、急いで現地調査に行ったのは、安さと利回りの良さに惹かれたからです。再建築不可物件はこの物件以外手を出した事が有りません。借地物件同様、基本的に融資が付かないからです。

しかし、この当時2室の入居でも利回りが30%超という高利回りに目が眩みました( 苦笑 )。かなりの坂道の先にある高い擁壁の上に建っていた物件ですが、最寄り駅からは徒歩5分の距離でしたので、購入を決めました。

買ったらすぐに改修工事を掛けて、ちゃんと満室稼働させる予定でしたが、次に紹介する7号物件もほぼ同時期に購入し、そちらの工事を優先してしまい、6号物件は気が付けば半年ほどホッタラカシ状態でした(^^;

どうも、ワタシ現金買いしてしまうと、返済リスクがないのであんまり手を掛けない傾向に有るようです( 現在も激安で現金買いした物件を2戸程放置中ですw )

7号物件の工事が全部終わり、6号物件に目を向けた時、「 やっぱり再建築不可だし、これだけの工事費を掛ける必要はないのでは? 」と迷いました。だって、ホッタラカシでも利回り30%超えですから、何もしなくても良いじゃん!

しかし、6号物件は2階部分の廊下を支える鉄骨が腐食し、廊下が支えられてない状態でした。この状態で2階へ上がるのは危険過ぎます。外壁もこのままだと多分ヤバいという位のクラックが入っていました。

外壁補修と塗装だけで、相当お金が掛かることは明白です。そこで、次の物件購入へ向けて、手元資金を戻したかった事もあり、購入してから約1年半後に、売却してしまいました( 苦笑 )

つまり、何も手を入れず、所有期間1年半ほどで売却しちゃった物件が6号物件というわけです。ちなみに、ほぼ買値と同じ位の損をしない金額で売却しました。所有期間の1年半で頂いたお家賃分が利益です。

そんなに利益が出た訳では有りませんが、時には損をしない事も重要な要素だと思います。


高台にあったため、遠くに海が見えてとても景観が良い物件でした

■ 7号物件は田舎・3点ユニット・半分空室の任意売却物件

続いて7号物件は、初の任意売却物件でした。ご存知の通り、任意売却物件とは債務者が支払いができなくなった物件です。

債権者と話し合いをして、債権額を売却できる金額まで交渉するので、市場価格よりも安く購入できる可能性が高いですが、その分、購入できるまでに時間がかかります。

しかも、7号物件はかなりの田舎地域にありました。周りには田園風景が広がるのどかなエリアです。それもファミリータイプではない、シングル物件3点ユニットという客付けし難い3重苦の様な物件でした。



大丈夫かなぁ? と思いつつも任意売却で話がまとまるのを待ってから決済。取得した当時は、8戸中半分4室が空きという状態でした。



写真のとおり、共有部分が内廊下になっていました。木造アパートでこの作りは珍しかったです。まずは、この部分をリフォームする所から始めました。



床を張り替え、扉の色も変えています。その他に、室内に下駄箱が無かったので、薄型タイプの下駄箱を内廊下へ設置しました。

外壁は足場を使用せず、手が届く部分だけ塗装してもらいました。これだけでも物件イメージが全く変わります。



また、内廊下が付いていた事で、エントランス玄関が1階用と2階用の2カ所有りましたので、ここに電池式のデジタルロックを取付けてオートロック化にしました。



ポータルサイトのチェックボタンにどんな項目が上がっているかを意識して、付近にはない物件を作り上げました。

部屋の中を紹介します。ビフォーは何の変哲もない、極普通のワンルームです。



次はアフターです。単身のシングル物件だったので、家具家電を揃えて家具付き物件として募集を出しました。



3点ユニットには、シートを貼り、ホテルライクに仕上げました。



キッチンもシート貼りで仕上げ、洗濯機、冷蔵庫、電子レンジなども設置しています。



実はこのキッチン、気に入るシート柄が無かったので、貼っているのはフロアタイルです( 笑 )。お陰で木目の色がとても素敵に仕上がりました。ターゲットが単身男性だったので、どちらかと言うと男性を意識したデザインに仕上げたのも特徴の物件でした。

募集を掛け始めて空室だった4室が、2か月で満室になりました。周辺にはこんなリフォームされてある物件は皆無でしたし、工場勤務の男性需要がほとんどでしたが、割と早期に部屋が埋まりホッとしたのを覚えています。

しかし、この物件は繁忙期ではない時期に空室が出ると、入居募集を掛けても中々決まり難い物件であった事も事実です。やはり田舎地域なので、繁忙期以外の需要がなかったのが一番のネックでした。

この事から、いくら高利回りでも、エリア需要の薄い物件には手を出さなくなりました。駅近の物件や、資産価値の高い物件は、売却する時にも購入時と同額か、もしくは高く売却出来ます。

我が家は事業をやっていた関係で、いつでも資金化できる事が重要でした。購入する前に出口を長期で保有するのか、それとも短期で売却するのか決めてから購入するようになったのも、この辺りの物件からです。

所有して良し( 資産性 )、回して良し( 収益性 )、売却して良し( 売却性 )、これら「 三方良しの法則 」が成り立たない物件は最初から検討しなくなりました。何事も勉強です。何も知らなかった所から、一つずつ全て実践して、学んで来たことばかりです。

■ 簿記の勉強で数字を理解したら、運営方法が見えてきた

だんだんリノベーションするのが楽しくなり、リノベーションしたいから物件を購入するのか、賃貸収入を上げたいから物件購入するのか、分からなくなって来ていました。室内や外観のプランを作る事によって、自社の強みが特化されると手応えを感じていたのです。

周辺にないオンリーワンの物件を作り上げるという目標ができたことが、今につながっていると思います。また、仕事が楽しくて面白いと、同じような仲間との出会いも生まれました。そして、出会いが次の出会いを生み、良い相乗効果が生まれるようになりました。

この時期、少し学校へ行って、簿記の勉強を一から始めました。決算書の基本的な読み方、財務諸表の作り方、BS/PLの意味など、税理士さんに丸投げだった税務と財務の面を勉強しなくてはこれから先の規模拡大は出来ないと思って少しずつ勉強しました。

これらを理解して初めて、事業計画書を作成する事が出来ますし、銀行の対応を理解することもできます。このあたりを攻略して行く必要性を感じ、苦手意識が有った会計を理解し、数字を落とし込めるようになると、会社の運営方向が見えて来ました。

数字を理解しないと適正な事業運営が出来ません。お陰で今は、財務諸表の裏側の数字を読み取る事が出来ますし、どんな決算内容であれば銀行さんへ持ち込む際に喜んで頂けるのかが分かる様になりました。成長は一夜にしてあらずですね。

本日も最後までお読み頂き有難うございます。次回は「 築50年初めて耐震改修工事を行った1棟リノベーション物件 」の登場です。

ではまた次回、お会いしましょう〜(^^)/

健美家サイト会員登録で最新コラムやニュースをチェック!

健美家不動産投資コラム

プロフィール

■ DX@母ちゃんさん

dx

不動産賃貸業
兵庫県内で夫と二人の息子と4人暮らし
ブログ:ゆかいな大家さんと不動産投資

■ 経歴

□1974年生まれ

□1995年
大学のデザイン科を卒業。就職氷河期だったため、希望のデザイン系職種には就職できず、営業職に就く

□2001年
父の会社に入社

□2007年
相続で6戸中3戸空室のアパート一棟のオーナーに。管理会社の裏切りで200万円を損する。書籍や先輩大家さんのブログ等で不動産投資の勉強をスタート

□2008年
勉強をする中で、「不動産投資は安定収入を築くのに最適」と思うようになり、競売を中心に物件を買い始める。中古物件にデザインを取り込んだリノベーションを施してバリューアップする手法を確立

□2011年
管理業務を任せるために専任のスタッフを雇用。売買の案件が増えたため宅建業を取得

□2012年
利回り重視から、資産性重視へと方向をシフト。収入の柱を増やすためにロードサイド店舗、駐車場、簡易宿舎経営等を始める

□2018年
所有物件は約176戸、家賃年収は約13,000万円

■ 主な所有物件

0号物件〜7号物件までは売却済
9号物件、 好立地築古再生 RC1棟 
11号物件、築浅物件 鉄骨1棟
13号物件、駅近築古再生RC1棟
  16号物件、駅近築浅軽量鉄骨物件 宿泊施設1棟
17号物件、事業用貸土地
18号物件、繁華街物件 店舗兼宿泊施設1棟
19号物件、事業用定期借地権付土地
20号物件、築古再生アパート 鉄骨1棟
21号物件、事業用定期借地権付土地
22号物件、駅近築古再生物件 RC1棟
23号物件、築浅3階建木造戸建
24号物件、築浅RCシェアハウス
25号物件、築浅RCマンション
26号物件、新築店舗物件
27号物件、借地高利回物件
28号物件、新築木造

ページの
トップへ