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4物件を内覧。何をやればいいか分からないときは不動産を見に行こう

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第15話

2021/9/19 掲載

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である!!

先日、結婚して子供を授かった女性塾生( ナオちゃん )から「 実需用に家を買いたい 」と相談を受けた。すぐに検索して候補をいくつか送ると、「 気になる物件があるので内見の予約を入れた 」という。お願いされたので内見に付いていった。

ワシは、こういう時、

1)少し頑張らないと買えない物件
2)現状に合っている物件
3)希望には少し届かないが安く買える物件

の全てのパターンを用意する。もちろん投資家として、「 プラスα 」があることも忘れない。

■ 4つの不動産のメリットとデメリット

今回、候補としてピックアップしたのは、次の4つ。全部、尖っている( 笑 )

@5,980万円の173u店舗事務所付き住宅、築23年



メリット:
ヨガの先生の資格を持っているナオちゃんが、将来的に自宅でヨガ教室を開くことが出来るスペースがある。自分で教室を開かなくても、場所をスタジオ貸し出来る。

デメリット:
事務所部分(約1/3)の現金を投入しないと住宅ローンを組むのが難しい。

A5,280万円の114u屋上付きRC戸建て、築16年



メリット:
RC造だがマンションとは違い管理費も修繕費も掛からず、最低金利の0.3〜5%での住宅ローンを組むことも可能。払う金利より住宅ローン控除での返還額の方が多くなる。駐車場2台、110u以上、屋上付きと武器が多い。

デメリット:
ナオちゃんの実家からちょっと距離がある。( ナオちゃんはできれば実家に近い方が良いという希望がある )

B3,990万円の180u5LDKリノベ戸建て、築52年



メリット:
各部屋に扉があり、将来的に実家に住むなど転居になった際にシェアハウスへの運用・転用が容易。ナオちゃんの実家から徒歩圏内。

デメリット:
再建築不可物件で通常の住宅ローンでの購入が難しい。( ノンバンクが借入候補 )

C1,770万円の45u3Kテラスハウス、築39年



メリット:
現金で買える。希望の条件には届かないが、住宅ローンを使わずに温存することができる。賃貸物件に家賃を捨てている状況から脱することができる。

デメリット:
単独での建て替え不可

■ 現地に行って初めてわかることは多い

物件内見前に、メリットとデメリットを考えると、今書いたようなことが想像できた。しかし、あくまでも『 想像 』だ。実際に物件を見に行くと、ネットに載っていない『 現状 』が分かる。

例えば@の物件は、内装のリフォームに掛かる費用が1,000万を超えそうじゃった。ほとんどの部屋のエアコンが業務用の大型の嵌めこみ式で、しかも現状使用できない。

事務所部分は残置物があり、手がかかりそう。また、床暖房システムは、スイッチを入れると水漏れするそうで、撤去を推奨された。これらはすべて、見に行ってわかったことじゃ。

反対に、想像より良い物件もある。例えばBの物件は、見に行ってみると、フルリノベされていて、中の間取りの感じもナオちゃんの実家からの距離感も程よく良い感じ。

物件のページに住宅ローン利用時の返済例が載っていたので、ダメもとで聞いてみると、やはり住宅ローンは無理で( 住宅ローンが引けない物件でも住宅ローンの返済例が載っていたりする )、ノンバンクの事業用ローンになりそうとのこと。

ただし、ノンバンクにも「 協同住宅ローン 」というローンがあり、これは住宅ローンのようなものだという。初めて聞く名前で、そんな方法があるのか!!と驚いた。これも内見にいったからこそ分かった事。

そして、期待せずに見に行ったCの物件は、「 再建築不可 」ということで狭苦しい感じを予想していたのだが、見に行くと、ばっちり広い公道に面していた。

テラスハウスの為、『 単独での再建築不可 』であるが、後ろに存在するもう一つの区分部分を購入出来れば、再建築可能な物件に生まれ変わり、価値も爆上がりするという夢物件じゃった。

入居者が居住中で、スケジュールの調整がなかなかつかず、ワシは内見に同行できなかったAの物件は後日、ナオちゃんが旦那さんと見に行ったが、とても素晴らしい物件だったとのこと。

こんな感じで、物件を見に行くと図面や写真やネットに載っている情報だけでは分からない現実の『 問題点 』や『 可能性 』が表面化することが多い。

実需用の物件の見学が不動産投資に役に立たない、ということはない。実需用の家を見に行って投資の可能性を見出せる場合もあるし、投資用の物件を見に行って、実需としての可能性を見出せる場合もある。

内見は、無料で出来る一番の実地訓練なんじゃ。

■ 何をやればいいか分からないときは物件を見に行こう

不動産投資に興味を持ち始めて、本を読んだりブログを読んだり、メディアで音声や動画を観たり。今、始めたい人は色々と勉強する手段があって羨ましい。

しかし、勉強する方法が沢山あるということは、たくさんある選択肢の中から『 選ぶ 』力が求められるようになるのもまた必然。情報の海に溺れて、何をすればよいか分からなくなるようではもったいない。
そんな時、持たざる者( 知識も、物件も )の時期に、実力を上げるために確実な方法の一つが、『 内見 』だ。

良い条件の物件は、サイトに載っただけで買付が入るおかしな時代になってしまったが、物件を見分ける『 鑑定眼 』は、場数をこなさないとスキルレベルが上がらない。

『 鑑定眼 』を効率的に上げるために、自分が住んでみたい( 住宅ローンで購入したい )地域と予算を決めて、最大床面積がある物件や、間取りに他とは違う特徴的なクセを持つ物件、地域で一番安く売りに出ている物件等を見に行くと良い。

この時、予算をカツカツに設けず、プラス1,000万円くらいのものまで範囲に入れるといいと思う。この価格の差は、この部分か、などと発見があるはずだ。

安い物件は、ほとんどの場合、融資( 住宅ローン )が使えなかったり、目に見えたり見えなかったりする『 瑕疵 』が存在する。そんな時も「 ダメ 」と決めつけず、情報収集をすることをおすすめする。

不動産屋さんが、安い理由、高い理由、融資の問題、買いたいと言っている人たちがどんな人か?諦めた人たちはどんな理由で諦めたか?色々なことを懇切丁寧に教えてくれる。

実需向けの物件はどんどん入れ替わるので、季節ごとに違う物件が出てくる。それを見に行くことを続けるうち、いつの間にか『 肌感覚 』で、問題点を予測できるようになる。投資用の物件と違って、中を見ることができる場合も多い。

時間があるけどお金がない時期にできるのは、物件を見に行くこと。続けるうちに、相場観であったり、物件の良し悪しを感じる力だったりが上がっていく。

情報は頭で。
感覚は現場で身に付けるんじゃ!!

プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である

ツイッター:
江古田島平八 @ekdjm_heihachi


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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