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貯金1500万円の自営業者が月30万円のCFを目指す! 2021年『不動産投資は詰将棋〜実践編1〜』

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第20話 著者のプロフィールを見る

2021/12/5 掲載

ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である!!
ワシは基本的に、中所得サラリーマンが自分の所得と同じ分くらいの不動産CFを得ることは『 必ず出来る 』と言い続けている。大体金額にして30〜50万円のCFになるじゃろうか。

ワシの後輩たちは実際にそれを実践している。それには数年がかりの戦略がいる。2020年に不動産投資をSTARTした研究生2名は二手目まで進んだ。2021年も1名の研究生が不動産投資をSTARTした。

2021年に不動産投資を始めた研究生は28歳のアフィリエイター。2015年に地方銀行に入行し、サラリーマン仕事の傍ら始めたアフィリエイトの副業がうまくいったため、2021年に独立、個人事業主になった。

ちなみに2020年のアフィリエイト収入は590万円( 会社員460万円 )。2021年5月に出会った当時は、アフィリエイトのみで月70万円ほどの収入があるという話じゃった。

不動産投資をする目的は奥様( 年収360万円 )が会社を辞められるように。また、アフィリエイトは収入の波が激しいので別の収益の柱を作りたくて、不動産投資( ついでにワシにも )に興味を持ったという。将来的には子供は4人欲しいと言っていた。

縁あって、彼を「 富導算塾 」研究生として指導することになった。不動産投資での目標は3年で月CF30万円( 奥様の会社員所得相当 )。数年、会社員とアフィリエイターを兼業していたので貯蓄は1,500万円程あった。

これまで指導してきた塾生たちは、サラリーマンが多かった。地方在住の『 個人事業主 』の研修生が、不動産投資で『 詰将棋 』を出来るのか??というのは2021年のチャレンジとして、ワシ自身も非常に興味があった。

■ 不動産投資における「 詰将棋 」の手順

通常、ワシが指導する中所得サラリーマンの場合、詰将棋の手順は次のようになる。四手で目標に到達する。

@年収と同額分の貯蓄を作る
A一手目として16号線の内側で接道のしっかりした戸建て(利回り12%目安)を現金で購入
B1号物件を担保にノンバンクで融資を組み、二手目として2000〜3000万円のアパート(利回り12%目安)を購入
C @〜Bをもう一巡繰り返すと、サラリーマン所得と同等のCFを不動産所得で作り出せる

今回のアフィリエイター君は、中所得サラリーマンと同じやり方が出来るのか?? 彼の目標は月30万円のCF。融資を使うのか? 使えるのか? 現金ならばどう買い進めるのか? あれこれと考えた。

「 個人事業主 」であるから、融資が組めるパターンと、組めないパターンの両方で、最初の一手を考える必要があった。

初期資金として1,500万円があるとはいえ、16号線の内側の戸建てを購入しても融資の担保として使えない可能性もある( そもそも属性として融資が組めないという判断をノンバンクにされる )。

それなら最初から、16号線の外でもいいから高利回りのアパートを狙いたい。しかし、アパートを現金で買うのに自己資金1,500万円では中途半端。頭金を5割ほど入れてノンバンクの融資を使うことも念頭に入れる。

こういっては何だが、ワシから見ると目標CF30万円の目標自体は『 低く 』思えたし、2〜3手で達成できる金額であると確信していたので、あとはどういう戦略で彼の目標を達成するかという道筋を立てるだけだと思っていた。

■ サラリーマン属性はないけど現金は1,500万円。その戦略は??

では、貯金は1,500万円あるけれど、サラリーマン属性のないアフィリエイト君は、どんなやり方で進んでいけばいいのか? 答えはズバリ、「 良いアパートが出てきたらチャレンジ! 」である。

「 え? 当たり前じゃない? 」という声が聞こえてきそうじゃが( 笑 )、まずは、良い物件を見つけて、融資が出るかどうかを確認する必要があった。もし、融資が出なかった場合にはそれに沿った戦略の方向転換が必要じゃ。

そこで方針を決めた。

@良いアパート物件が出たときに融資チャレンジ
A融資の可否・条件次第で現金戦略に方針転換するかどうかを判断
B二手目の戦略を決めて一手目の物件選定

早速、物件探しをスタート! 1,500万円を『 頭金 』として使う事を考え、4,000万円までのアパートで良い物件を探し始めた。

以下、時系列を追いながら、どのように2021年版の『 詰将棋 』を進めて行ったのかをアフィリエイター君の目線で紹介したい。

2021/5/25
研究生として不動産投資を学び始める。目標は月のCF30万円!

6/5(入塾して11日目)
〇塾長の懇意の不動産業者から、市原市五井アパートの物件資料が塾長宛てに送られてくる。



6/6(物件情報をもらった翌日) 塾長、塾生のBさん、紹介業者さんとともに物件視察。一番手に僕、二番手に他の塾生であるCさんが買付を入れることとなる。僕は、三井トラスト、セゾンにて融資打診。Cさんはオリックスとセゾンで融資打診。

【物件情報】
価格:3,800万円
間取り:2SK×8部屋
所在地:千葉県I市(16号線の外側)
構造:軽量鉄骨造
面積:1階169.86u、2階169.86u
築年数:平成6年3月築
特記事項:満室

6/10(物件情報をもらってから5日目、買付を入れて4日目)
三井トラストより回答あり。

【仮審査の内容】
融資金額:物件価格50%(1,900万円)
金利:3.9%
融資期間:30年

自己資金が400万以上足りず、トラストを利用しての購入は見送り。セゾンの結果を待つことに。

6/14(買付入れて8日目)
セゾンより回答あり。

【仮審査の内容】
融資金額:物件価格の60%(2,260万円)
金利:3.65%(変動)
融資期間:30年
※同日にCさんにもセゾンから回答あり。すべての条件が一緒。

若干、現金が足りなかったものの、工面する当てがあったので、購入したい旨を伝達。セゾンに本審査を依頼。担当者さんにもセゾンでの融資を利用して購入する旨を連絡。

6/15
買い上がりがあり、他の方が購入することに。結果、購入できず。

一棟目に検討した物件は購入出来なかったが、自営業でも融資が全く出ないわけではないことが分かったのが収穫じゃった。選択肢に幅が出たので、複数の一手目候補を考えながらの戦略展開が可能になった。

それらを踏まえて、次の物件を探し始めたんじゃ!

※健美家YouTubeでもこの2021年版詰将棋について話している動画を公開しているので、もっと掘り下げたい方は見ていただけると理解が深まると思うんじゃ!


次回に続く

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プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である

ツイッター:
江古田島平八 @ekdjm_heihachi


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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