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専業アフィリエイターが月30万円のCFを目指す! 2021年『不動産投資は詰将棋〜実践編2〜』

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第21話 著者のプロフィールを見る

2021/12/19 掲載

前回の続き。元銀行員で専業アフィリエイターの仲間の物件探しの話である。貯金は1,500万円。2020年のアフィリエイト収入は590万円。目標は月30万円のキャッシュフロー。場所は関東で探している。

参照:貯金1500万円の自営業者が月30万円のCFを目指す! 2021年『 不動産投資は詰将棋〜実践編1〜 』

一回目に検討したアパートが買えなかったアフィリエイター君の詰将棋。いつまでも名前がないと話が進めにくいので彼のことを、「 コモリン 」と呼ぶことにする。

購入は出来なかったが、専業アフィリエイターの彼が金融機関の融資について、『 0回答 』でないことが分かったのは収穫だった。これで現金ONLYではなく、融資を使うことも念頭に入れて探せる。

余談になるが、ワシは基本的には借金は嫌い。しかし、中所得サラリーマンが自由を『 早めに 』手に入れるためには年収の10倍程度のCFが必要。そのためにはやはり借金は必要じゃと思っている。

『 数年間 』の時間を手に入れる為に『 借金 』をする。その借金のおかげで買えた不動産収入のCFで、借りたお金を返済していけることは、日本に生まれた特権だと思っている。

■ 立て続けに2棟目、3棟目のアパートを検討

話を本筋に戻したい。2件目に検討したアパートについて紹介する。

◯2件目に検討した東金アパート

6/22( これから仕入れるという情報をもらう )
買えなかったが前回のアパートを紹介してくれた不動産会社の社長より、「 市原五井アパートのお詫びの物件 」という題名のメールが届いた。
※仕入れ前に情報を貰ったので図面はない

【物件情報】
価格:1,650万円
間取り:1R×10部屋
所在地:千葉県東金市
構造:木造
築年数:平成5年12月築
特記事項:2/10入居中、現況家賃で満室25%、下げた家賃で満室22%

7/5( 仕入れが終わったので内見 )
内見に行くと、悪くない。現金決済でコモリンが1番手、仲間のアムロさんが2番手で買付を入れることに。売却のことも考慮し、法人を立ち上げて法人名義で現金で購入する流れとなった。

法人を立ち上げた理由について補足すると、今回、安く購入する代わりに、売却の際は同じ会社で売却させてほしい(いわゆる往復ビンタ案件)という話を不動産会社の社長から依頼されていた。

もしも空室を埋めるのが難しかった場合は、損をしない価格で売却・再販できる価格で購入することをリスクヘッジとした。売ることになった場合、個人での購入だと税金が重くなるため、法人を設立して購入するという話になった。

法人の設立と、口座の開設等の手続きを急ピッチで行うことに。決済は7月下旬に決まった。

7/25
社長より「101号室にシロアリが発見された」との連絡あり。

7/26
シロアリの状況を確認しに、現地に。社長とともに建物の状態を確認。
他の部屋にも調査を入れることになる。一度、シロアリ駆除工事の費用を算出してから、購入するか再検討することになる。契約決済は延期。

8/6
社長からシロアリ駆除工事費用が150万円程度かかると連絡あり。
会社としてはシロアリ工事分を持つかわりに、物件価格1,650万円に100万円を上乗せした金額で決済したいとの意向。

8下旬
100万円を上乗せした金額であると、火災保険等の諸経費を含めた場合、コモリンの手持ち資金がタイト( というか足りない )になるため、アムロさんが購入することとなった。

結局、2件目の検討物件も購入できなかった。それでもまだ2件目だ。すぐに丁度良いタイミングで舞い込んできた3件目の候補物件を検討することになった。

◯3件目に検討した茂原アパート

8/7
仲間の今小作さんが茂原の中古アパートを発見。



【 物件情報 】
価格:1758.9万円
間取り:1R×10部屋
所在地:千葉県茂原市
構造:木造
築年数:平成5年9月築
特記事項:9/10入居中( 生活保護の入居者多数 )

8/9
アムロさんが内見。見てみると特に問題はなさそうで、建物に関する不安要素も解消されたため、買付証明書を提出。

8/31
他の方の買付が通り、購入できず。

■ 物件探しを始めてから3カ月の間に起きた事

コモリンの一棟目探しについて、ここまでの時系列をまとめてみたい。

【最初のアパート】

6/5
市原五井アパート情報取得

6/6
市原五井アパート現地視察・買付・融資打診

6/10
三井住友トラストより50%融資回答→見送り

6/14
セゾンより60%融資回答→購入回答

6/15
コモリンに融資がつかないと思いこんだ仲介会社が別の方に売ってしまい、契約不成立

【2番目のアパート】

6/22
一棟目のお詫びとして別の物件情報の紹介を受ける( 東金アパート )

7/5
東金アパート内見・買付・法人設立準備

7/25
決済予定日前日・シロアリ発見・契約延期

7/26
シロアリ被害確認で現地・工事見積

8/6
シロアリ工事150万円、売却価格100万円増提案→別の人へ

【3番目のアパート】

8/7
別会社で茂原アパート情報発見

8/9
塾生が茂原アパート内見、コモリン現金買付

8/31
別の方の買付が通り、購入出来ず

2カ月半の間に、アパート3棟( 融資申し込み1件・現金2件 )の購入検討を行った。情報が出てから購入予定の物件は必ず仲間の誰かが見に行き、条件を精査して買付証明書を提出した。

※物件を見ないで買付を入れることは絶対にしない。

しかし、買えなかった。一番手がとれても、価格の問題やライバルの動きなどによっては買えないこともある。実際、購入にあたって『 後出し 』の問題は良く起こる。

コモリンの1棟目への買い付けは一番手だったが、販売会社の中で「 一番手の融資がダメだったらしいから次いこう 」と社内の誰かが勘違いをした。そして、別の担当者のお客さんに順番が回ってしまった。

話が違うともめそうになったが、コモリンの方も知り合いに借金して資金を捻出しようとしていた事情もあり、無理をせず、向こうの顔を立て、逆に次は良い条件で物件を紹介してもらおうということで話が終わった。

お陰で2棟目の話が回ってきた。しかし、決済前にシロアリが発見されて、費用が若干上乗せされた。コモリンにとっては足が出てしまう金額になったので、資金に余裕がある人が購入することになった。

3棟目は、「 売主が買主を選びたい 」という条件が付いていて、欲しい人が全員、買付を出してから売主が買主を選ぶ方式だった。コモリンは選ばれなかった。

結果、チャレンジはするものの報われない展開が続き、コモリンの心が折れないか心配だったが、目は死んでいなかった。むしろ、不動産マーケットのスピードに乗り遅れないように必死になっているように思えた。

なんにせよ、次の物件を探さないといけない。一手目を指せば、次の戦略は固まる。

コモリンを大家にする! 絶対に目標を叶えさせる! 塾生が一丸となって、コモリンの一手目にふさわしい物件を再度探し始めたんじゃ!!

※健美家YouTubeでもこの2021年版詰将棋について話している動画を公開しているので、もっと掘り下げたい方は見ていただけると理解が深まると思うんじゃ!





次回に続く

※ 記事の内容は執筆時点での情報を基にしています。投資等のご判断は各個人の責任でお願いします。

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プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である

ツイッター:
江古田島平八 @ekdjm_heihachi


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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