貯金は1,500万円。2020年のアフィリエイト収入は590万円。目標は月30万円のキャッシュフロー。場所は関東で探している。さて、このコモリンは大家になれるだろうか？
参照：貯金1,500万円の自営業者が月30万円のCFを目指す！ 2021年『 不動産投資は詰将棋～実践編1～ 』
参照：専業アフィリエイターが月30万円のCFを目指す！ 2021年『 不動産投資は詰将棋～実践編2～ 』
■ 原点回帰すれば良いじゃないか
1～3回目の検討物件が買えなかったコモリンの詰将棋。購入は出来なかったが、アフィリエイターで自営業者のコモリンでも、融資は『 0回答 』でないことが分かった。
三井住友トラストの担当者に確認し、共同担保があれば個人事業主でも頭金の必要額が減るかどうかを確認したところ、『 多分、大丈夫 』という返事じゃった。この、『 多分 』が信用できないのじゃが・・・。
しかし、ワシらの仲間の大多数は、現金購入した戸建を共同担保に入れての融資で詰将棋を進めてきた。個人事業主でもこれが通用すると信じてやってみよう！ と、物件探しの方向性を少し変えることも念頭に置きつつ、進めることにした。
話を本筋に戻す。コモリンの検討物件4件目の情報が入ってからの動きを紹介しよう。
〇4件目：東村山市秋津町戸建て
9/2
茂原アパートの仲介会社さんから、「 東村山市秋津町の戸建 」で、他の買付が壊れたという話が塾生の今小作さんに届く。同じく塾生のアムロさんが物件確認へ向かった。
【 物件情報 】
価格：780万円
間取り：3DK
所在地：東京都東村山市秋津町
構造：木造
築年数：平成3年3月築
利回り：13％
多少現金を使うが、16号線の内側で、接道状況も良し。共同担保に使える可能性も高いと判断。現況家賃が相場よりも低く、次回募集時に利回りがアップしそうなど、プラス要因もあったため買付を入れる。その結果、無事に一番手がとれた。コモリンは購入を決意した。
9/22
現金決済。
検討物件4件目にして初めて物件を購入。コモリン、大家になる。
【物件費用】
①販売価格
780万円
②手数料等の持ち出し金額
仲介手数料：32.2万円
登記費用：18.2万円
固都税清算金：0.9万円
火災保険：28.9万円（5年）
印紙代：0.5万円
合計：81.0万円
③敷金、家賃清算
敷金：17.0万円
家賃（日割り）：11.0万円
合計：28.0万円
④家賃収入
8.5万円/月（102万円/年）
⑤利回り
13％
◯まとめ
販売価格：780万円
家賃収入：8.5万円
利回り：13％
経費込価格：861万円
利回り：11.84％
手出し金額：833万円
9/2
茂原アパートの仲介会社さんから、「 東村山市秋津町の戸建 」で、他の買付が壊れたという話が塾生の今小作さんに届く。同じく塾生のアムロさんが物件確認へ向かった。
【 物件情報 】
価格：780万円
間取り：3DK
所在地：東京都東村山市秋津町
構造：木造
築年数：平成3年3月築
利回り：13％
多少現金を使うが、16号線の内側で、接道状況も良し。共同担保に使える可能性も高いと判断。現況家賃が相場よりも低く、次回募集時に利回りがアップしそうなど、プラス要因もあったため買付を入れる。その結果、無事に一番手がとれた。コモリンは購入を決意した。
9/22
現金決済。
検討物件4件目にして初めて物件を購入。コモリン、大家になる。
【物件費用】
①販売価格
780万円
②手数料等の持ち出し金額
仲介手数料：32.2万円
登記費用：18.2万円
固都税清算金：0.9万円
火災保険：28.9万円（5年）
印紙代：0.5万円
合計：81.0万円
③敷金、家賃清算
敷金：17.0万円
家賃（日割り）：11.0万円
合計：28.0万円
④家賃収入
8.5万円/月（102万円/年）
⑤利回り
13％
◯まとめ
販売価格：780万円
家賃収入：8.5万円
利回り：13％
経費込価格：861万円
利回り：11.84％
手出し金額：833万円
◯5件目：東京都板橋区アパート+戸建て
10/1（ 一棟目の戸建の決済から8日後 ）
仲間のホンイツさんが値下げされたばかりの板橋区2棟一括販売物件を発見、問い合わせを入れる。バーベキューの仕込み中のワシとベンツ砂糖さんとで、台風の中、物件視察に直行（ ワシの家から車で10分くらいの物件だった ）。
10/2 入居者の属性について調査。また、事前に聞いていた「 使えないお風呂の部屋 」（ 一部屋風呂が壊れていて相場の半額以下の2万円で賃貸中 ）についても、修繕できそうだとわかった。
大きな問題がないと判断し、買付証明書を仲介業者に提出。同時に三井住友トラストに融資を打診する。
10/8
三井住友トラストより仮審査の回答がくる。
【 仮審査の結果 】
融資金額：物件価格90％（ 2,680万円 ）
金利：3.9％
融資期間：30年
条件：東村山市戸建てを共同担保として入れること
トラストから良い条件が出たため、本審査に移行する。
10/9
ワシとコモリンとで現地確認。売主様、仲介業者とのスケージュールが合ったため、次の日に契約する流れとなる。
10/10
仲介業者本社にて契約。契約後、管理会社への挨拶も行う。
10/14
三井住友トラスト本審査の面談のため、トラストに訪問。
10/26
三井住友トラストより本審査の結果が出る。仮審査と同条件の「 物件価格の9割 」まで融資が出ることに。
11/8
金消契約のためトラストに訪問。
11/11
決済。無事2手目まで進む。
10/1（ 一棟目の戸建の決済から8日後 ）
仲間のホンイツさんが値下げされたばかりの板橋区2棟一括販売物件を発見、問い合わせを入れる。バーベキューの仕込み中のワシとベンツ砂糖さんとで、台風の中、物件視察に直行（ ワシの家から車で10分くらいの物件だった ）。
10/2 入居者の属性について調査。また、事前に聞いていた「 使えないお風呂の部屋 」（ 一部屋風呂が壊れていて相場の半額以下の2万円で賃貸中 ）についても、修繕できそうだとわかった。
大きな問題がないと判断し、買付証明書を仲介業者に提出。同時に三井住友トラストに融資を打診する。
10/8
三井住友トラストより仮審査の回答がくる。
【 仮審査の結果 】
融資金額：物件価格90％（ 2,680万円 ）
金利：3.9％
融資期間：30年
条件：東村山市戸建てを共同担保として入れること
トラストから良い条件が出たため、本審査に移行する。
10/9
ワシとコモリンとで現地確認。売主様、仲介業者とのスケージュールが合ったため、次の日に契約する流れとなる。
10/10
仲介業者本社にて契約。契約後、管理会社への挨拶も行う。
10/14
三井住友トラスト本審査の面談のため、トラストに訪問。
10/26
三井住友トラストより本審査の結果が出る。仮審査と同条件の「 物件価格の9割 」まで融資が出ることに。
11/8
金消契約のためトラストに訪問。
11/11
決済。無事2手目まで進む。
■ 2棟目までのまとめ
＜2手目のまとめ＞
①物件価格
2,985万
②借入金額・年数・金利（ 頭金1割 ）
2,680万・30年・3.9％
③収入金額・返済金額
27.3万-12.6万=14.7万
④返済比率
46.1％
⑤戸数
5戸（戸建て＋4戸アパート）
⑥利回り
11％
◯初期費用
頭金約1割 298.5万
融資手数料 44.2万
仲介手数料 105.1万
登記費用 86.1万
火災保険 62.7万（ 5年※戸建てとアパートで2契約 ）
収入印紙 2万
合計 598.6万
＜合計収支＞
・1手目
収入：8.5万円
※現金購入のため返済はなし
・2手目
収入：27.3万円
返済：12.6万円
CF：14.7万円
返済比率：46.1％
・全体
収入：35.8万円
返済：12.6万円
CF：23.2万円
返済比率：35.2％
結果、個人事業主のコモリンも他の塾生たちと同じように、一手目で16号線の内側で戸建てを現金購入。その戸建てを共同担保に二手目にアパートを購入という流れで詰将棋を進めることが出来た。
サラリーマン属性を持たないコモリンでも、共同担保を入れて90％の融資が出たことが証明された。
『 詰将棋 』理論最強！！
■ 目標のCF30万円/月を月50万円/月へ上方修正
コモリンの目標である月CF30万円のうち、23.2万円達成と、この2棟でかなり目標に近づいた。コモリンにとっては激動の一年じゃったと思う。そんなコモリンから先日、修正した目標が届いた。
↓
◯2022年の目標
2022年の目標は「 返済比率30％台で、CF50万円/月 」を達成することです。
2022年の目標は「 返済比率30％台で、CF50万円/月 」を達成することです。
2手目を指し終えた段階で、手持ち資金が700万円程度残っている（ 仮想通貨を現金化したため ）。3手目に「 物件価格500～900万円、利回り12％前後 」の戸建てを購入し、4手目に「 物件価格3,000～4,000万円、利回り12％前後のアパート 」を購入すれば、月のCFが50万円を超える。
3、4手目を指すために必要な自己資金は、1,500万円程度。現状の手持ち資金との差額は800万円であり、2022年は毎月67万円以上の貯蓄が必要となる。
2手目終了時のCFは23.2万円であるため、43.8万円（ 67万円-23.2万円 ）は不動産以外の収入から貯蓄をする必要があるが、不可能な数字ではないと考える。
そのため、2022年の目標は「 返済比率が30％台、かつCF50万円/月 」を達成することとする。
物件を購入し、実際に家賃が入るようになると実感と実績で、目標が具体的になってくる。コモリンの修正目標も不可能ではない数字に思える。詰将棋は一手目を指すと二手目が具体的になり、三手目以降の手が想像しやすくなる利点がある。
サラリーマンからFIREして、2021年に役者に再チャレンジ。
夢を叶えられる人生が出来ているワシからの恩返しコラム。
読者諸兄の参考になれば幸いなんじゃ！！
※健美家YouTubeでもコモリンの詰将棋について話している動画を公開しているので、もっと掘り下げたい方は見ていただけると理解が深まると思うんじゃ！
ワシのブログでは、一連の流れの中でのコモリンの感情や考えの流れ、ワシの考察なども公開しているので、併せて読んでいただければと思うんじゃ！！
