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賃貸併用住宅を買った5人の収支。住宅を買ってお金が出ていく人とお金が入る人

江古田島平八さん_画像 江古田島平八さん 第3話

2021/3/5 掲載

ワシが『 富導算塾 』塾長、江古田島平八である!!
前回、国民の『 三大義務 』という世の中の常識は、労働力と徴税の為の『 陰謀 』であり、まずそういった『 常識 』を疑うことから始めようという話をした。

今回は『 常識 』に疑問を持ち、自分に必要なモノを手に入れるために賃貸併用住宅購入に挑戦した話の続きなんじゃ。

■ やっと見つけた賃貸併用住宅は、築40年オーバーで火事歴ありの物件だった

豊島区東長崎駅アパート

簡単にスペックを紹介しよう。豊島区東長崎駅で駅8分。1階は3DK 60㎡で2階に1K( B・T別 )×3部屋のアパート付き。一部屋7万円で賃貸中( 満室 )で21万円の家賃収入が入る。売り出し価格は5,600万 ⇒ 5,200万になっていた。

この金額で出ていたのにはもちろん理由があった。まず、新しく見えた外見じゃが、実際に新しかった( 外側は )。ただし、所有者のおばさんが無保険で火事を起こし、建て直していた。( つくづく無保険に縁がある・・・)

柱一本残しての完全リフォームはされていたが、登記上は築40年overの木造建築扱い。土地は旧法の借地権物件。少し住宅ローンに詳しい人ならピンと来ていると思うが、築40年以上、借地権、賃貸併用住宅という条件で、住宅ローンで購入できるイメージを持つのは難しい。

しかし、幸運( と事件 )も重なり、この物件は最終的に3,850万円になり、住宅ローンで購入することに成功した。

毎月の家賃収入は21万円。
毎月の住宅ローン( +借地料 )は13万円。

住宅ローンで賃貸併用住宅を購入したことで、ワシは毎月8万円の黒字を作ることに成功した。その5年後、セカンドハウス住宅ローンを使い、練馬区で150㎡の住宅を購入したが、元の自宅の賃料で新しい住宅ローンの支払いもほぼ賄えている。

ずっと住むつもりで購入した二軒目の自宅じゃが、住み始めて数年で妻と子はマレーシアに教育移住することになり、なぜか今はワシが一人暮らしをしている(笑)

■ 住宅を買ってお金が出ていく人とお金が入る人の差は大きい

家は金額がデカい。いわゆる普通の住宅を購入すると周りからは『 おめでとう!』と言われるが、実際は金銭的自由が少なくなり人生の選択肢も狭くなる。お小遣い制( 制限や減額 )や節約で起こるお金の問題とストレスは夫婦間の軋轢も生むし、精神的にも良くない。

住宅購入でお金が出て行かなくなったり、増えたりするようになると、自由になる金銭が増えて、選択肢が広がる。サラリーマンを続けている間は時間の自由はあまり効かないが、お金が原因で諦めることは格段に少なくなる。

もし、その先の不動産投資まで駒を進めないとしても、住宅ローンの支払いの心配が少ない毎日は、心の余裕を生み出してくれるはずなんじゃ。つまり、賃貸併用住宅は中所得サラリーマンが、お金が貯まる体質になる為に最も適している第一歩じゃと思う。

■ 賃貸併用住宅を買った5人の収支を紹介

ワシの教え子( 塾生と呼んでいる )達も賃貸併用住宅購入者は多い。

一人目:ベンツ砂糖氏
先日サラリーマンを卒業したベンツ砂糖氏は、2015年に船橋で同じ敷地内に建つ戸建て2棟( 5LDKと2LDK )を1,200万円+リフォーム600万円の1,800万円で購入。
毎月の家賃収入が5.5万円で、毎月の住宅ローンが5万円だ。

二人目:妹
妹は、茅ケ崎で1LDK 7万円の部屋を借りていたが、2015年に同地域で1階が1LDK、2階が2LDKの玄関別の2世帯住宅を1,680万円で購入。
毎月の家賃収入は6.5万円で、毎月の住宅ローンは4.5万円だ。

三人目:大学の後輩の女性
彼女は2017年に江古田で1階が2DK( 50㎡ )、1階2階で3LDK( 100㎡ )の二世帯住宅を5,500万円で購入( 同居する両親が頭金900万円支出 )。
毎月の家賃収入は9万円で、毎月の住宅ローンの支払いは12.3万円だ。( 同居の両親が住宅ローンの半分の6万円を払ってくれているそうだ )。

四人目:大学の同級生
ワシのPodcastの相方もしてくれているJ・J氏は、2017年に千葉県千葉市に新築デザイナー建築で2LDK( 72㎡ )+1LDK( 35㎡吹き抜け2階建て )の賃貸併用戸建てを5,400万円で建築(住宅ローンは4,900万円)。
毎月の家賃収入が7.8万円で、毎月の住宅ローンが13.5万円だ。
毎月持ち出しは発生するが、新築の家を6万円の負担で建築したと考えれば、満足度は高い。

五人目:アムロ23氏
27歳でのサラリーマン卒業を目指すアムロ23氏( 現在25歳 )は、2018年に埼玉川口で5LDK+1K 4戸のアパート付き戸建てを2,900万円で購入。
毎月の家賃収入が15万円で、毎月の住宅ローンが7万円だ。

ワシ含めて全員に共通するのは、『 普通 』のサラリーマンが『 普通 』に家を購入する金額、またはそれ以下の金額で賃貸可能な部分を持つ物件を購入している点である。

このくらいの金額で購入していれば、空室が発生した際も、『 本来 』自分で払うはずの住宅ローン相当の金額を支払いするだけで済む。皆、次の物件が欲しいので無駄遣いはしないが、小遣い制とは無縁だ。

払う金額が多いために我慢する節約と、次の物件が欲しいから無駄遣いをしないことは根本的に違う。

■ マイホームと収益不動産、本当に危ないのはどっち?

前回のコラムでも述べたが、日本人は『 義務 』教育を受けて社会・会社に送り出されて、『 勤労と納税の義務 』を負うように強いられる。策略的とも思える『 住宅ローン減税 』で住宅を購入することが『 普通 』のことだと植えつけられ、人によっては無理目の住宅ローンを背負う。

35年の長期にわたりローンを支払うことまで『 義務 』付けられた人は、働き続けて住宅ローンを支払い続けることを疑問に思わなくなる。決まった収入の中から固定費として出費が続く住宅ローン。決まった収入が下がった時や、急な出費に対応しづらく、更なる借り入れに繋がる場合もある。

皆に『 おめでとう!』と言われる住宅購入。
皆に『 大丈夫?』と言われる不動産投資。

そして、住宅購入と不動産投資を組み合わせた賃貸併用住宅の購入。このコラムと実例を見て、『 大丈夫?』と聞きたくなるのはどちらだと思うじゃろうか?判断するのはあなた次第なんじゃ!!

余談じゃが、無理目じゃない住宅ローンについてはワシは大賛成!団体信用生命保険やがん保険で住宅ローン残額が無くなる制度など、家族を持っているならば必ず住宅ローンは組んだ方が良いと思っている。

主に読者で想定している中所得サラリーマンが無理目な住宅ローンを組んでいると、余裕を持った不動産投資が出来なくなるので、不動産投資の観点でこの記事は作成しているんじゃ!伝えたいのは、『 余裕 』のある暮らしの大切さなんじゃよ。

プロフィール

■ 江古田島平八(えこだじまへいはち)さん

江古田島平八さん

不動産『闘志』家
東京都在住
家族は妻と子供二人
妻と子供たちはマレーシアへ留学中

ブログ:
「ワシが『富導算塾』塾長、江古田島平八である」

ツイッター:
江古田島平八


■ 経歴

□1979年
福島県に生まれる

□1998年
日本大学芸術学部演劇学科演技コース入学

□1999年
劇団立ち上げ

□2000年
練馬のピアノバーの店長に就任

□2001年
劇団解散

□2002年
個別指導塾に就職

□2003年
営業成績全国1位を獲得

□2004年
社長と大喧嘩して辞職
人事コンサルティング会社に転職

□2005年
起業(弁当屋)

□2006年
日本橋でカフェをオープン
借金つきの雀荘を購入

□2007年
雀荘の社員寮として第1号物件を現金購入
自営業は住宅ローンがつかないと知り、大手企業に就職

□2008年〜20101年
物件を買い進める

□2011年
雀荘売却
東日本震災で実家が全焼

□2012年
江古田で立飲み屋を後輩と共同購入

□2013年
立ち飲み屋を売却

□2014年
西麻布でパフォーマンスパブを企画も頓挫

□2015年〜22017年
戸建てやアパートを買い進める

□2018年
家族がマレーシアに移住

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
アパートを3棟購入
サラリーマンを卒業する


■ 不動産投資の経歴

□2007年
板橋区小竹向原区分所有
720万、利回り10%(現金購入)

□2008年
石川県金沢市一棟AP(1R×8)
750万、利回り25%(現金購入)←2015年売却済

□2009年
富山県高岡市一棟MS重量鉄骨(1K×12)
2,000万、利回り30%(公庫融資10年)←2015年繰上げ返済済

□2010年
豊島区賃貸併用住宅(2LDK+1K×3)
3,850万(住宅ローン35年1.075%)

□2015年
茨城県行方市 戸建(2LDK+P10)
550万、利回り13%(現金購入)

千葉県千葉市中央区 重量鉄骨MS(1K×15+P1)
6,200万、利回り13%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2016年
板橋区一棟AP(1R×6)
2,280万15%(三井住友トラスト30年2.9%)

□2017年
石川県小松市新築一棟アパート

□2019年
埼玉県飯能市にバーベキューハウスを購入

□2020年
第11−13号アパート(2DK×6戸×2棟、3DK×6戸)購入
サラリーマンを卒業する

□2021年
満室時家賃収入は年間約3,300万
年間CF約2,500万円、返済比率約25%

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